Питання дня по темі:
Накладення арешту на квартири в споруджуваному будинку
Забудовник-боржник має в споруджуваному будинку не розпродані пайовикам квартири. Права власності ще немає - будинок будується. Чи можуть судові пристави за наявним виконавчим листом виробляти арешт зазначених квартир і, відповідно, виставляти їх на продаж?
І.Антонов, м.Москва
Згідно ч. 1 ст. 69 Закону про виконавче провадження звернення стягнення на майно боржника включає вилучення майна і (або) його примусову реалізацію або передачу стягувачу. При цьому порядок реалізації майна боржника встановлений главою 8 зазначеного Закону, де передбачається можливість звернення стягнення на різні види майна боржника та майнові права.
Тим часом ст. ст. 68, 75 цього Закону передбачено можливість звернення стягнення на належні боржнику майнові права. Перелік майнових прав, на які може бути звернено стягнення, включає в себе, зокрема, право вимоги боржника до третьої особи, не виконав грошове зобов'язання перед ним як кредитором, в тому числі право вимоги з оплати фактично поставлених боржником товарів, виконаних робіт або наданих послуг, за наймом, оренді і іншим (дебіторська заборгованість); право вимоги як стягувача за виконавчим документом; право на довгострокову оренду нерухомого майна; виключне право на результат інтелектуальної діяльності і засіб індивідуалізації; право вимоги за договорами про відчуження і використанні виключного права на результат інтелектуальної діяльності і засіб індивідуалізації; належить ліцензіату право використання результату інтелектуальної діяльності та засоби індивідуалізації.
В даному випадку майнові права, що належать забудовнику, являють собою права на отримання у власність житлових приміщень після закінчення будівництва і здачі будинку в експлуатацію (ч. 1 ст. 218, ст. 219 ЦК України) в порядку, встановленому ГК РФ. Законодавство не дає чіткої відповіді на питання, чи можливо звернення стягнення на такі права.
ГК РФ не містить поняття "майнові права". Звісно ж, що вони включають в себе як суб'єктивні речові права щодо володіння, користування і розпорядження майном, так і зобов'язальні права вимоги з договірних та позадоговірних відносин. В даному випадку права забудовника не можуть розглядатися як зобов'язальні права вимоги, оскільки в силу ст. 51 ГрК РФ здійснення будівництва на підставі видається дозволу є правом забудовника і зобов'язана перед забудовником сторона в даному випадку відсутній. Речове право щодо майна (недобудованих квартир) виникне у забудовника після закінчення будівництва і здачі будинку в експлуатацію.
Звісно ж, що ст. 75 Закону про виконавче провадження під майновими правами, на які може бути звернено стягнення, має на увазі договірні і позадоговірні права вимоги боржника до третіх осіб, а також виняткові права. В результаті звернення стягнення на зазначені права новий власник набуває права вимоги до третіх осіб, що виникли у боржника до звернення стягнення.
Звернення стягнення на належні забудовнику права щодо недобудованих квартир не тягне ні перехід до нового власника права вимоги до третіх осіб, ні придбання ним права вимоги до самого забудовнику. Справа в тому що:
- здійснення будівництва є правом забудовника;
Судовий пристав-виконавець не може своїми діями породжувати право вимоги, він може лише передавати існуюче право третім особам на підставах і в порядку, передбачених чинним законодавством. Крім того, судовий пристав-виконавець не може зобов'язати забудовника закінчити будівництво будинку. Не може це зробити і третю особу, які отримують права щодо майбутніх квартир з публічних торгів, оскільки дія вищевказаних законів на нього не поширюється.
У зв'язку з вищевикладеним звернення стягнення на недобудовані квартири, як і на права щодо зазначених квартир до закінчення будівництва і здачі будинку в експлуатацію, не представляється можливим.