Компанія заперечує зареєстроване право на нерухомість. Як сформулювати позов, щоб повернути собі майно
Якщо стороння особа незаконно зареєструвало на своє ім'я чужий об'єкт, постраждала сторона може в суді оскаржити реєстрацію права власності за загарбником (ст. 2 Федерального закону від 21.07.97 № 122-ФЗ Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним (далі закон про реєстрацію)). При цьому вкрай важливо правильно сформулювати позовні вимоги. Інакше, навіть вигравши справу, можна отримати відмову в реєстрації свого права власності. Адже не всяке судове рішення є достатньою підставою для внесення відомостей до реєстру. Щоб уникнути цього позивачеві слід враховувати не тільки сформовану в останні роки судову практику, а й точку зору, яку нещодавно висловив Президія Вищого арбітражного суду.
Позивачу, що вимагає визнання права, потрібно оскаржити договір про відчуження об'єкта
Зареєструвати за собою об'єкт нерухомості загарбник може на підставі підробленого договору купівлі-продажу, акта державного органу і т. П. У подібних ситуаціях законний власник іноді вже через тривалий час дізнається, що в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним (далі ЕГРП) його об'єкт значиться за іншою особою. В такому випадку потерпіла сторона зацікавлена в тому, щоб знову зареєструвати своє право на спірне майно. А для цього необхідно, щоб Росреестр виключив з ЕГРП запис про нового власника.
До недавнього часу позивачі, що заперечують зареєстроване право, по-різному формулювали свої вимоги. Вони заявляли позови про визнання недійсною угоди по відчуженню майна, записи в ЕГРП про нового власника, про визнання свого права на об'єкт нерухомості, про оскарження дій реєструючого органу і т. П. Причому в деяких випадках, навіть вигравши справу, позивачі не могли домогтися бажаного результату зареєструвати своє право власності. Наприклад, потерпілий пред'явив позов про визнання недійсною угоди по відчуженню об'єкта, і суд задовольнив позов. Але, на думку деяких державних реєстраторів, рішення, винесене на підставі такого позову, не дозволяє позивачу зареєструвати своє право на спірне майно. Адже в резолютивній частині рішення (яке ґрунтується на позовних вимогах) не було сказано, що реєструючий орган (в даний час це Росреестр) зобов'язаний виключити з ЕГРП відомості про право відповідача на об'єкт.
Однак відносно недавно позивачі отримали підказку від Президії Вищого арбітражного суду. В інформаційному листі від 21.07.09 № 132 (далі інформаційний лист) Президія зазначив наступне. Якщо арбітражний суд дійшов висновку про те, що об'єкт належить позивачеві на такому-то праві, позивач може на підставі цього рішення здійснити реєстрацію свого права в ЕГРП. Таким чином, для оскарження державної реєстрації необхідно використовувати позов про визнання права (ст. 12 ГК РФ).
Пріоритет має те рішення суду, яке було винесено останнім
Для позивача, оспорює запис в ЕГРП про право на майно, мабуть, найскладнішою є ситуація, коли підставою для реєстрації права стало рішення арбітражного суду або суду загальної юрисдикції. В такому випадку колишньому власнику, щоб повернути собі титул, треба оскаржити це рішення. Ось тільки дізнатися про його існування він може і через кілька років після того, як воно було винесено. А терміни оскарження судових постанов дуже нетривалі. Наприклад, наглядове оскарження рішення суду загальної юрисдикції допускається протягом шести місяців з дня набрання ним чинності (ч. 2 ст. 376 ЦПК РФ).
Однак позиція, яку нещодавно висловив Президія, дозволяє реєстраторам вирішувати протиріччя між правами, які зареєстровані в ЕГРП (в тому числі на підставі судового акта), і правами, зафіксованими в іншому судовому акті (винесеному пізніше) (п. 6 інформаційного листа). Припустимо, суд визнав право власності на об'єкт нерухомості за підприємцем, хоча фактично об'єктом володіє організація. За заявою підприємця його право було зареєстровано в ЕГРП. Дізнавшись про це, організація в суді оскаржила зареєстроване право підприємця, а рішення суду подала до органу Росреестра. В результаті реєстратору доведеться вибирати, яким з двох судових рішень, що суперечать один одному, треба керуватися. Перше, більш раннє рішення визнає право власності за підприємцем, друге, більш пізніше за організацією.
В такому випадку все буде залежати від того, чи був підприємець відповідачем за позовом, поданим організацією. Якщо так, то державний реєстратор зобов'язаний внести в ЕГРП запис про те, що власником об'єкта є організація. Якщо немає, то новий запис в ЕГРП вноситися не буде і власником залишиться підприємець.
Спроби узаконити нерухомість через суд спосіб спростити реєстрацію права
Незважаючи на це положення закону, покупці іноді купують нерухомість, право на яку продавець не зареєстрував, а потім намагаються цю нерухомість узаконити. Причина в тому, що на багато об'єктів, побудовані ще в радянський період, у продавців просто немає правовстановлюючих документів. Тому у них виникають труднощі з реєстрацією свого права. Проте покупців ця обставина не завжди зупиняє. Схожа ситуація виникає і в тих випадках, коли незареєстровану нерухоме майно продається на торгах, проведених судовим приставом-виконавцем або арбітражним керуючим. Після укладання угоди покупець йде в суд, щоб отримати рішення про визнання права власності, а потім зареєструвати своє право в ЕГРП. Позивачі при цьому посилаються на статті 213 і 218 Цивільного кодексу, що встановлюють загальні положення про право власності та про підстави придбання даного права.
У позивача є судове рішення про визнання права на об'єкт. Але для реєстрації права в Росреестра вимагають ще й кадастровий паспорт. Чи законно це вимога?
Так, позивач зобов'язаний подати кадастровий паспорт, за винятком випадків, коли документ, що містить опис нерухомого майна, раніше вже представлявся. Треба уявити й інші документи, встановлені законом про реєстрацію: посвідчення особи, квитанцію про оплату держмита (п. 5 інформаційного листа).
Чи може третейський суд визнати за компанією право власності на об'єкт нерухомого майна?
Ні. Для цього необхідне рішення суду загальної юрисдикції або арбітражного суду. Рішення суду про визнання права власності на нерухомість тягне здійснення реєстрації, а це вже сфера публічних правовідносин. А третейські суди вправі розглядати тільки суперечки, що випливають з цивільних правовідносин (п. 2 ст. 1 Федерального закону від 24.07.02 № 102-ФЗ Про третейські суди в РФ).
Джерело - журнал Юрист компанії