Одна з форм угод з нерухомістю - продаж квартир, що знаходяться в заставі у банку, придбала поширення порівняно недавно і стала неминучим наслідком розвитку іпотечного кредитування. У даній статті експертами порталу RealtyPress.ru будуть розглянуті привабливі сторони подібних угод, а також ризики, з якими доводиться стикатися покупцям.
Існує думка, що покупка квартири в заставі є підприємством настільки вигідним, що хорошу квартиру в пристойному районі можна придбати практично за безцінь. Це в корені невірна думка, оскільки квартира, навіть якщо вона знаходиться під заставним обтяженням, що не втрачає своєї реальної цінності.
Однак квартира під заставою все одно вважається вигідним придбанням. Як правило, подібна угода може привести до економії близько 15-20% ринкової вартості, що, безумовно, є серйозним плюсом. Зазначена економія є платою за відносну складність операції, а також за можливі ризики з боку покупця. Крім того, угоди із заставними квартирами часто передбачають певну терміновість, що робить їх підготовку досить метушливим (при всій відповідальності) заняттям.
Причини продажу заставної квартири
Досить часто до подібних операцій потенційні клієнти ставляться насторожено, підозрюючи шахрайську операцію і побоюючись можливого обману. Варто сказати, що махінації дійсно можуть мати місце, однак це справедливо в рівній мірі і для будь-якої угоди з нерухомістю, рухомим майном, вартість якого є високою.
Інша справа, що такі угоди відбуваються на ринку набагато рідше, а їх проведення вимагає більш відповідального підходу і залучення фахівців. Існує кілька причин, що спонукають банківського позичальника, який оформив іпотечний кредит, продати квартиру до повної виплати позики:
- По-перше, це зміни обставин життя позичальника в гіршу сторону. Це може бути втрата роботи, яка спричинила за собою неможливість подальших платежів по кредиту, втрата працездатності, пр. У таких випадках, найбільш правильним рішенням є продаж квартири з тим, щоб нерухомість незабаром не була витребувана банком в рахунок оплати договірних зобов'язань;
- По-друге, причиною продажу можуть стати обставини, що змінюють життя позичальника в кращу сторону - необхідність переїзду, пов'язаного з отриманням перспективної роботи, поповнення сімейства, пов'язане з потребою розширити житлоплощу (оформити іпотеку на більш просторе житло), пр. При настанні подібних випадків досить проблематично влаштовуватися на новому місці, продовжуючи виплати або брати чергову іпотеку, поки не виконані зобов'язання за першим договором;
- По-третє, причиною продажу може бути той факт, що нерухомість є інструментом інвестицій. Наприклад, різниця у вартості житла, що знаходиться в початковій стадії будівництва і готової нерухомості після оформлення прав власності досить відчутна, іпотечний кредит цілком може бути оформлений з метою подальшого перепродажу.
Чи потрібен посередник для угоди із заставною квартирою
Роль посередника - ріелтерської компанії або приватного ріелтора, зводиться до забезпечення декількох потреб покупця і продавця. Це пошук підходящої пропозиції, перевірка чистоти угоди, а також правильне оформлення всіх необхідних документів. При звичайних угодах купівлі-продажу пріоритети зміщуються в бік пошуку підходящої пропозиції, а також в сторону досягнення оптимальної ціни - і те, і інше, в принципі, клієнт може виконати самостійно. Як правило, інформація про всі пропозиції є на відповідних медіа-ресурсах, а ціну, власне, диктує ринок, і якщо є можливість кілька «збити» ціну, то економія буде мінімальною.
Перевірка відсутності перешкод для здійснення угоди також входить в стандартний комплект ріелтерських послуг, однак у залученого ріелтора, фактично, немає стимулу для проведення докладної перевірки, та й гарантій в цьому випадку ніхто не дасть. Тому для здійснення подібної операції більш обгрунтовано залучення грамотного юриста.
Придбання заставної квартири є більш складною операцією, оскільки передбачається участь третьої сторони - банку, який наклав заставне обтяження, і продати квартиру можна тільки з його згоди. Необхідно підібрати оптимальну схему розрахунків і, отже, грамотно розставити акценти при оформленні документів, врахувати інтереси всіх сторін угоди. Тому залучення досвідченого ріелтора (або компанії), який взяв би на себе розробку схеми продажу, було б вельми до речі.
Схеми придбання заставної квартири
Необхідно відразу зазначити, що далеко не всі банки йдуть на те, щоб просто переоформити борг з однієї особи на іншу, без гарантій швидкого і повного повернення всієї суми. В даний момент існують три основні схеми, що дозволяють здійснити продаж заставної квартири, це:
- Продаж з погашенням кредиту покупцем
Повне погашення кредиту, після чого заставне обтяження знімається, право власності повністю переходить до позичальника, а потім відбувається процедура перереєстрації квартири на покупця;
Внесення покупцем грошової застави на депозитні комірки (акредитивний рахунок). При цьому в одній комірці розміщуються кошти, призначені для банку - залишок боргу по кредиту, а в іншому осередку знаходяться гроші для продавця - залишок суми, обумовленої в якості продажної ціни квартири. Одночасно в УФРС відправляється на реєстрацію договір купівлі-продажу і заяву банку про зняття застави з квартири. Після реєстрації документів банк отримує доступ до суми, яка покриє борг, продавець забирає належну йому суму, квартира за договором вже належить покупцеві;
За фактом оформлення відповідних документів покупець приймає на себе зобов'язання перед банком і отримує в розпорядження квартиру, а продавець отримує доступ до своєї частини коштів. Банк забирає свої гроші і знімає обтяження, в результаті чого квартира переходить у повну власність покупця
Переваги та недоліки схем продажу
Першу схему можна назвати найбільш простий але, в той же час, більш вигідною для банку, ніж для покупця. Банк із задоволенням дасть дозвіл на продаж, адже він в будь-якому випадку отримає свої гроші, в тому числі і запланований прибуток. Однак подібна угода є досить небезпечною для покупця заставної квартіри¸ а тому схема може розглядатися тільки в тому випадку, якщо продавець і покупець добре знають один одного і довіряють один одному на слово.
Небезпека полягає в наступному: після того, як борг перед банком буде погашений, а заставне обтяження зніметься, продавець (він же поточний заставодержатель), може «передумати» продавати квартиру, після зняття з неї обтяження (за заявою банку). В результаті чого покупець буде не в змозі отримати у банку сплачені за договором гроші, як і не зможе примусити продавця оформити право власності.
При розгляді подібної схеми потенційного покупця повинна насторожити сильно занижена (по відношенню до ринкової) ціна - це може свідчити про підготовку до шахрайстві.
Друга схема видається більш безпечною, оскільки зацікавлені в оплаті боку отримують доступ до грошових коштів лише у міру виконання ними договірних зобов'язань. Однак є ряд нюансів «технічного» характеру, які можуть поставити під сумнів безпеку угоди для покупця заставної квартири. Так, органам УФРС потрібно близько 5 днів на проведення процедури зняття заставного обтяження. а для перереєстрації власності - 10 днів. Тому в проміжок після зняття обтяження угода купівлі-продажу може бути скасована поточним власником, якому квартира передається в повне розпорядження.
У цьому випадку банк не може отримати гроші, оскільки не виконав умови договору перед продавцем, а покупець не може отримати квартиру. Ситуація не є нерозв'язною, однак пов'язана з неприємними затримками.
Третя схема (і її численні різновиди) є, на думку експертів RealtyPress.ru, найбільш безпечною, хоча підготовка документів може бути вельми клопіткою заняттям. Знову-таки пропонується використовувати банківські комірки для розміщення грошових коштів, призначених банку для оплати частини боргу, і продавцеві (залишок загальної вартості квартири). Однак сенс маніпуляцій, як і комплект документів, істотно відрізняється.
Після отримання від банку офіційної згоди на проведення операції відбувається переоформлення заставодержателя, тепер боржником банку стає покупець. По закінченню етапу банк отримує доступ до грошей, що зберігаються на його осередку, і знімає з квартири заставне обтяження, а продавець - свій залишок.
висновок
Продаж заставної квартири потенційно є вигідною справою для всіх без винятку зацікавлених сторін (банк, продавець, покупець):
- Банк одноразово отримує всі належні йому за договором кошти і може продовжувати їх використовувати для власних операцій;
- Продавець вивільняє потрібні йому грошові кошти, маючи можливість вирішувати власні питання;
- Покупець купує квартиру з суттєвою знижкою, що нерідко визначає саму можливість покупки житла (при обмеженому бюджеті).
Отже, досить нерозумним було б ігнорувати представляющуюся можливість і відмовлятися від розгляду угод із заставними квартирами. Проте в гонитві за економією не варто забувати про те, що тільки грамотне планування і ретельна підготовка угоди допоможе запобігти відверте шахрайство або неприємні наслідки, що виникають внаслідок «раптового» появи підводних каменів.
Залучення профільних фахівців (відповідно, витрати на оплату їх зусиль) - ріелторів, юристів, може допомогти зберегти гроші покупця, який є в тристоронньої угоди ланкою, в найбільшою мірою схильним до ризику.