Види нерухомості і особливості придбання
Перше, на що потрібно звернути увагу: послуги нашого агентства для покупця нерухомості безкоштовні.
Через особливості таїландського законодавства (а саме - заборона на явне володіння землею для іноземця) слід розрізняти покупку квартири в багатоквартирному будинку (condominium) і ділянки землі з будинком. Купити квартиру в Таїланді дуже просто.
Купівля квартири в багатоквартирному (condominium) будинку - це найпростіший спосіб для іноземців отримати нерухомість в повну власність. Існує тільки два обмеження:
- Кількість проданих іноземцям квартир не повинно перевищувати 49% від загального числа квартир в багатоквартирному будинку,
- Гроші на покупку квартири повинні бути перераховані з-за кордону з цільовим призначенням «для покупки нерухомості».
Якщо ж квота на іноземне володіння квартирами в багатоквартирному будинку вже вичерпана, то залишається можливість покупки квартири на таїландське юридична особа або оренда.
Слід розділяти покупку квартири в споруджуваному або готовому багатоквартирному будинку. При покупці квартири в готовому багатоквартирному будинку, вам, швидше за все, доведеться внести всю вартість квартири відразу. При покупці квартири в споруджуваному багатоквартирному будинку, як правило, початковий внесок залишає близько 25%, а решта 75% мають бути виплачені частинами до вселення в квартиру. Це зручно для покупця - немає необхідності вкладати всю суму грошей одномоментно, з іншого боку стимулює забудовника здати об'єкт вчасно.
З урахуванням того, що квартира в Таїланді дорожчає відразу після будівлі на 10-20%, інвестиції в об'єкти, що будуються багатоквартирні будинки - одні з найвигідніших.
Середньозважена дохідність від здачі квартири в оренду для Паттайї близько 6-8% річних, тобто інвестиція в квартиру повертається за 10-12 років.
При покупці квартири, виникають додаткові витрати з оплатою процесу перекладу права власності з однієї фізичної особи на інше, або реєстрації першого покупця. Згідно із законодавством, чинним в даний момент це близько 6.5% від БАЗОВОЇ вартості квартири в реєстрі Земельного департаменту. На практиці ця сума коливається від 100 до 300 тисяч бат, в залежності від місця розташування і площі квартири. У законодавстві немає явних вказівок на те, яка зі сторін повинна оплатити даний переклад права власності (Transfer fee), тому це є приводом для переговорів.
Володіння землею регулюється Кодексом про Землю від 1954 року народження, Цивільним Кодексом, Земельної Реформою по Закону про Сільському Господарстві від 1975 року та рядом указів Міністерства внутрішніх справ.
Хоча тайські закони і забороняють іноземцям явно володіти землею в Таїланді, є ряд варіантів, при яких ви зможете повноправно володіти своєю землею:
- Володіння землею від імені юридичної особи - Компанії з обмеженою відповідальністю.
Цей механізм володіння землею є найпопулярнішим серед іноземних інвесторів, так як Статут Компанії може різними способами надійно захищати іноземного співзасновника.
Згідно тайського Закону про Іноземному Бізнесі, необхідно, щоб 51% акцій трималися тайськими особами, тому, як правило, ці номінальні тайські акціонери є працівниками офісу юридичної контори або членами їх сімей. Проте, рекомендується явно вказати в статуті компанії, що тільки іноземець може бути директором компанії і єдиною особою, яка може представляти компанію в тих чи інших контрактних угодах.
Коли компанія зареєстрована, ви отримаєте наступні підписані, але без дати, документи від кожного з тайських співвласників: довіреність, документ про передачу акцій і відмова від посади.
Дані кроки ефективно гарантують повний контроль над компанією.
В реаліях, як правило, один об'єкт нерухомості оформляється на одну юридичну особу. Відповідно - з юридичної точки зору, процес покупки полягає в юридичному оформленні зміни одного іноземного акціонера і директора (продавця) - на іншого (покупця). Таким чином можна цілком легально купити будинок в Таїланді, котедж, віллу і навіть готель.
Існують ще кілька варіантів володіння землею за допомогою механізму оренди, але тому що це не є повноцінне володіння, ми б рекомендували підходити до подібних варіантів з підвищеною увагою:
- Довгострокова оренда у громадянина Таїланду, зробленого акціонером компанії покупця, але не має права діяти від імені компанії.
Таким чином, громадянин Таїланду купує будинок / землю, а ви берете у нього її в оренду на 30 років з правом продовження. Щоб оренда понад три роки мала законну силу, її необхідно зареєструвати, що тягне за собою витрати на оформлення та оплату гербового збору, що становить певний відсоток від вартості оренди за весь термін. Продовжувати оренду можна ще двічі на термін в 30 років (разом - сумарно на 90 років).
- Громадянин Таїланду, обраний покупцем або адвокатом, який надає будинок / землю під заставу
Подібний тип володіння також реєструється в Земельному Комітете.Дополнітельно необхідно відзначити, що тільки власник землі має право закладати землю, орендар позбавлений такого права.
Нормальним при покупці нерухомості в Таїланді є використання для оформлення покупки послуг юридичної контори.
По-перше, це позбавляє покупця від необхідності приїжджати в Таїланд для отримання необхідних документів, що з урахуванням вартості і тривалості авіаперельотів досить недешеве і виснажливе заняття, по-друге, дає покупцеві ще одну сторону, що представляє його інтереси, і отже, зацікавлену в безпроблемне проходженні угоди.
Таким чином, після вибору об'єкта нерухомості ви можете підписати договір купівлі об'єкта, довіреність на проведення угоди від вашого імені на обраного вами юриста, якщо необхідно - відкрити рахунок в тайському банку для перерахування на нього грошей на покупку нерухомості, і покинути Таїланд. По завершенню фінансових розрахунків юридична контора передасть вам свідоцтво про право власності на обраний вами об'єкт і документ, що підтверджує надходження грошей з-за кордону на покупку нерухомості.
Сама процедура покупки виглядає наступним чином:
- Ви, за допомогою брокера або самостійно, знаходите цікаву для вас нерухомість і домовляєтеся з власником про ціну та умови покупки, як то:
- Вартість об'єкта нерухомості.
- Що з інтер'єру входить або не входить у вартість.
- Хто і в яких пропорціях оплачує Transfer fee і послуги адвокатської контори.
- Величина і дата внесення застави (як правило - близько 10%).
- Дата здійснення операції (переказ грошей).
- Дата, коли об'єкт буде готовий до заселення новими власниками.
- Після досягнення домовленостей обидві сторони направляються в офіс місцевого юриста, де відбувається подальший процес:
- Покупець і продавець підписують договір купівлі / продажу, де знаходять відображення всі попередні домовленості.
- Продавець надає копії (або оригінали) правовстановлюючих документів (чанот) і паспорт (паспорти) юридичній конторі на перевірку справжності та валідності прав власності на об'єкт угоди.
- Після перевірки документів адвокатською конторою, покупець передає продавцеві чек (готівкові) як заставний платіж. З цього моменту квартира вважається заброньованої і у покупця є достатня кількість часу для організації перекладу грошей на територію Таїланду. Найпростіший спосіб - відкрити рахунок в тайському банку і зробити переклад на своє ім'я з зазначенням «покупка нерухомості».
- У момент, коли гроші переведені з-за кордону на рахунок покупця, покупець виписує чек на залишок суми на ім'я продавця і віддає його в юридичну контору.
- По отриманню сигналу, що покупець готовий оплатити операцію, продавець надає оригінали документів в юридичну контору, яка на підставі договору і проводить процес перекладу права власності в місцевому відділенні землеуправління (Land Office) з одного власника на іншого.
- В результаті, покупець отримує правовстановлюючий (чанот) документ на об'єкт угоди з його ім'ям і номером паспорта, а продавець отримує чек.
- За скоєння угоди продавець виплачує обумовлену винагороду брокеру.
Для отримання більш докладної інформації про покупку нерухомості в Таїланді зв'яжіться з нами.
Попит на нерухомість постійний, але в силу доступності земельних ділянок під будівництво, успішно задовольняється забудовниками. Через сталості попиту на квартири і будинки в Паттаї, ціни на нерухомість ростуть плавно, але стабільно, 5-7% в рік.
Найбільш перспективними є райони Пратамнака і особливо Джомтьен. Північ Паттайї обмежений в наявності вільної землі і відстає за рівнем інфраструктури, в першу чергу транспорту.
Повсюдно поширена система придбання квартир на іноземний паспорт, будинків - на тайське юр. особа, яка знаходиться під управлінням іноземця / власника (free hold).
Самуї - острів, а це передбачає кінцівку вільних ділянок під забудову, що служить вельми серйозним стимулом до постійного підвищення ціни на землю, а отже, постійного зростання цін на вілли і будинки на. Але! На Самуї вельми слабо розвинена інфраструктура доріг, а будівництво нових - заняття не просто дороге, а дуже дороге, тому що доводиться все, від щебеню та арматури до дорожньої техніки, завозити на поромах. Крім того, на острові введено жорстке обмеження на поверховість будівництва «не вище пальм», що означає, 3-4 поверхи максимум. Що, з урахуванням вартості землі, означає, що перспективним буде тільки будівництво вілл і особняків.
Будинки і вілли на Самуї купуються на тайське юр. особа, яка знаходиться під управлінням іноземця / власника (free hold).
Найбільш перспективним є східне узбережжя Самуї, яке звернене від материкової частини в бік сіамського затоки.
Острівний курорт зі світовою популярністю. Наявність повідомлення з материковою частиною Таїланду робить будівництво порівняно недорогим, але розвиток Пхукета як курорту, на протязі останніх 30-40 років, привели до нечуваними цінами на землю поблизу узбережжя. На черзі - земля в центрі острова. Внаслідок цього ціни на будинки і вілли на Пхукеті ростуть швидше за інших, що робить покупку нерухомості на Пхукеті вельми рентабельним вкладенням коштів. Небажання власників продавати землю призвело до того, що на острові розвинене як володіння нерухомістю через тайське юр. особа (free hold), так і схеми оренди на 30 і більше років (lease hold).
Найбільш затребуваним, а отже дорогим, є західна частина острова, звернена в сторону Індійського океану.