Сторони уклали договір купив-продажу "житлового приміщення з боргом", передбачивши таку умову: "Борги за комунальні послуги за вказану квартиру оплачує Покупець". На даний момент новий власник виявив бажання зобов'язати керуючу організацію через суд провести перерахунок і перестати виставляти йому заборгованість старого власника.
Мені бачиться ситуація в такий спосіб.
Необхідно звернутися до суду з позовною заявою про зобов'язання провести перерахунок заборгованості по особовому рахунку.
На підставі ст. 30 ЖК РФ власник житлового приміщення несе тягар утримання даного приміщення і, якщо дане приміщення є квартирою, спільного майна власників приміщень у відповідному багатоквартирному будинку.
Згідно пп.5 п.2 ст.153 ЖК РФ, обов'язок по внесенню плати за житлове приміщення, і комунальні послуги виникає у власника житлового приміщення з моменту виникнення права власності на житлове приміщення.
Звертатися в досудовому порядку з претензією немає необхідності, так як обов'язковий претензійний порядок врегулювання спору не передбачений, а УО відомо про зміну власника, так як особовий рахунок переоформлений на нового власника. Тому УО, виставляючи квитанції з боргом вже зараз без заяви нового власника порушує його права.
Згідно п.2 ст. 391 ГК РФ, переведення боржником свого боргу на іншу особу допускається за згодою кредитора і при відсутності такої згоди є нікчемним.
Так як згоду кредитора при укладанні договору купівлі-продажу "квартири з боргом" отримано не було, договірне умова про переведення боргу на нового власника мізерно.
Крім того, можна витлумачити, що при укладанні договору з умовою: "Борги за комунальні послуги за вказану квартиру оплачує Покупець", воля сторін була спрямована на те, що всі виникаючі в майбутньому борги оплачує покупець і ця умова не стосується наявної заборгованості. Однозначно не можна заявляти, що сторони мали на увазі саме переклад вже наявного боргу по ЖКП.
Доклав деяку судову практику з питання. Що думаєте з цього приводу, колеги?
А що, хіба заборгованість перед кимось є майном? Це право вимоги заборгованості з третіх осіб майно, а ось обов'язку сплачувати третім особам-це не майно і тому продаватися не може. Перекласти борг з продавця на перекупателя, звичайно, можна, але ж тільки за згодою тієї особи, якій повинен продавець, в даному випадку з СОЛАС постачальника комунальних послуг. Якщо керуюча компанія оскаржить законність угоди з купівлі-продажу Недвиги з боргом в частині переходу боргу або просто пред'явить продавцеві позов по "проданої" заборгованості, не враховуючи договір купівлі-продажу між продавцем і покупцем, виникнуть проблеми.
Іван Шеїн Сєвєроморськ Торговець Надіями
Вадим, здрастуйте.
Чесно кажучи не зовсім зрозумів Вашу позицію.
До чого відноситься питання: "хіба заборгованість перед кимось є майном?" Де у мене в тексті говориться про це?
Мова не йде про продаж боргу, мова йде про переведення боргу. Про поширеною у нас практики продажу "квартир з заборгованістю по ЖКП". Я спеціально взяв термін в лапки, так як він є обивательським.
Мова йде не про те, що УО буде стягувати борг. Стягувати вона його не буде, так як борг безперспективний - трирічний термін позовної давності за останнім нарахуванню старому власнику вже закінчився. Мова йде про те, що потрібно "скинути" повис на новому власники борг старого.
УО може в суді заявити, що вона давала згоду на переведення боргу. У цьому я бачу певні ризики.
Як на Вашу думку, чи має згоду кредитора бути отримано до угоди або можна отримати згоду кредитора в будь-який момент після операції? І чи повинен кредитор надавати докази направлення такої згоди, або досить заявити його в суді навіть після декількох років після операції?
Костянтин Дождев П'ятигорськ Директор. ТОВ "Офіс XXI"
Шановний Іване Михайловичу, а навіщо Ви вирішили вступити в таке досить сумнівне з точки зору елементарної порядності справу?
Іван Шеїн Сєвєроморськ Торговець Надіями
Костянтин, здрастуйте.
Я спеціально не став описувати всю фабулу справи, щоб не розмивати погляд і думки колег. Але коли вже так, то опишу.
Колишній чоловік замовника видав довіреність, якою уповноважив ріелтора здійснити операцію купівлі-продажу, а фактично передати квартиру у власність колишньої дружини, яка в даний момент є моїм замовником.
Мова про переведення боргу при цьому не стояла. Відповідний пункт був включений через непорозуміння, з легкої руки ріелтора, який потім підмахнув договір замовнику на підпис.
Зараз же термін позовної давності за службовим закінчився. Але він продовжує "висіти" на замовника, що останнього не влаштовує.
Чи продовжуєте Ви вважати дану справу сумнівним з точки зору порядності?
Костянтин Дождев П'ятигорськ Директор. ТОВ "Офіс XXI"
«Чи продовжуєте Ви вважати дану справу сумнівним з точки зору порядності? »
Почув Вас Шановний Іван Михайлович, однак подібний аспект про непорядність посередників і недоброї волі продавця в таких дискусіях варто обов'язково викладати (суб'єктивна сторона все таки.)))), А то шинок може вийти а не обговорення.
Іван Шеїн Сєвєроморськ Торговець Надіями
Коли є якийсь конкретний питання або конкретна невизначеність, я вважаю за краще стиль універского задачника по ГП. Тільки істотні змінні і ніякої лірики.
Костянтин Панков Челябінськ Радник, ТОВ "Челябінська керуюча компанія"
"Так як згоду кредитора при укладанні договору купівлі-продажу" квартири з боргом "отримано не було, договірне умова про переведення боргу на нового власника мізерно".
А по-моєму така згода була одержана у вигляді перевиставляння рахунки з боргом на нового власника.
Іван Шеїн Сєвєроморськ Торговець Надіями
«А по-моєму така згода була одержана у вигляді перевиставляння рахунки з боргом на нового власника. »
Навіть більше того, у мене є думки про те, що УО може в процесі заявити про те, що згодна з переведенням боргу і суд може прийняти це згоду.
Костянтин Панков Челябінськ Радник, ТОВ "Челябінська керуюча компанія"
я думаю ту не маю сумніву,.
Договір не стосується прав і обов'язків третіх осіб. УО тут третя особа. Про що мова?
Умова договору про порядок оплати комунальних платежів дійсно - у відносинах між покупцем і продавцем.
З економічної точки зору ситуація досить прозора: квартира була продана з деякою знижкою в обмін на те, що покупець прийме «в навантаження» заборгованість по комунальним платежам.
По справі.
Обговорювана ж тут формулювання «Борги за комунальні послуги за вказану квартиру оплачує Покупець» виходячи з буквального сенсу не має на увазі переведення боргу, який, як правильно помітили вище, вимагає згоди кредитора. Однак її легко кваліфікувати за типом договору на користь третьої особи. Відповідно з моменту, коли кредитор по «комунальні послуги» заявить про своє жел Аніі отримати борг. см. ст. 430 ГК РФ. Дане формулювання є окремим випадком договірного умови про те, що оплата (зустрічне надання) проводиться не шляхом платежу стороні договору, а шляхом погашення заборгованості сторони договору перед третьою особою.
Слід виходити з того, що за відсутності доказів іншого (а кредитору ці докази взяти буде нізвідки) обговорювана формулювання вкрай невизначена, так як неясний ні розмір боргу, ні період його утворення (за які місяці, в які суми утворився борг). В принципі цього достатньо для того, щоб визнати угоду в цій частині відсутнім, виходячи з невизначеності предмета (не можна зобов'язатися погасити «все», що не вказуючи конкретні суми або хоча б спосіб їх визначення).
А чому власник взагалі стурбований «старої» заборгованістю? Наявність у керуючої компанії іншої точки зору на цю заборгованість, що виявляється в виставленні відповідних рахунків, саме по собі не порушує прав нового власника, до тих пір поки керуюча компанія не заявляє відповідних позовів, що не вивішує фото нового власника на дошці ганьби неплатників і т. П .
Знаю, що буде виглядати зухвало і теоретично, але я б тлумачив спірне умова ДКП не як переведення боргу, а як доручення покупця оплатити борг з мовчазним умовою про возмешеніі його витрат через зменшення купівельної ціни.
Невиконання зобов'язання, третьою особою, на яку покладено виконання, не звільняє боржника від відповідальності за таке невиконання.
Вадим Лютенко Ярославль Керуючий партнер, ЮРИДИЧНА ФІРМА «Лютенко ілііной ВАСИЛЬЧЕНКО І ПАРТНЕРИ»
"Так як згоду кредитора при укладанні договору купівлі-продажу" квартири з боргом "отримано не було, договірне умова про переведення боргу на нового власника мізерно."
наступні дії керуючої компанії говорять про інше.
від 20 000 до 40 000 e
Тут може бути ваша вакансія
Портал функціонує за фінансової підтримки Федерального агентства по друку і масовим комунікаціям
- ВКонтакте
- Твіттер