Хороша всяка земля, а краще за всіх земля своя ...
(Російська народна мудрість)
Ви роздумуєте про придбання земельної ділянки. Однак до прийняття остаточного рішення Вам хотілося б розібратися у всіх тонкощах такої серйозної покупки. І це вірно, адже операції з земельними ділянками супроводжуються великою кількістю ризиків, нескінченних юридичних питань, відповіді на які краще отримати заздалегідь - до передачі грошей продавцю. В рамках статті сформульовані деякі практичні поради для оптимального вибору і покупки земельної ділянки. Дотримуйтесь їм і гарантуєте не тільки собі, а й своїм спадкоємцям безперешкодне володіння, користування і розпорядження землею!
Зупинивши свій вибір на конкретній земельній ділянці, переконайтеся, що у продавця в наявності всі необхідні документи на землю. До числа таких документів належать:
- кадастрові документи - документи, що дозволяють індивідуалізувати земельну ділянку серед безлічі інших.
Предметом договору купівлі-продажу може стати лише той земельну ділянку, межі якого чітко визначені на місцевості, в повній відповідності з вимогами закону. Підтвердження цього факту - наявність у земельної ділянки унікального кадастрового номера. Якщо ж такого номера немає (а сумлінні продавці заздалегідь повідомляють про це), значить, Вам перед укладенням договору доведеться провести складну процедуру межування землі і подальшої постановки на кадастровий облік. Тільки після цього можливе відчуження земельної ділянки та реєстрація Вашого права власності на землю.
Отримавши межовий план, Ви повинні звернутися в територіальний філія земельної кадастрової палати (за місцем розташування об'єкта) - з метою постановки земельної ділянки на кадастровий облік і присвоєння їй кадастрового номера. В результаті реєстрації Вам видадуть кадастровий план земельної ділянки (або витяг з державного земельного кадастру). Важливо відзначити, що межування і постановка на кадастровий облік виробляються тільки з ініціативи власника землі, Ви лише «супроводжуєте» продавця земельної ділянки у відповідних реєстраційних процедурах, оскільки безпосередньо зацікавлені в їх результаті. До речі, в світлі майбутніх передпродажних заходів розумно вимагати від продавця пропорційного зменшення ціни земельної ділянки.
Відповідно до закону, продавець при укладенні договору купівлі-продажу зобов'язаний надати покупцю наявну у нього інформацію про обтяження земельної ділянки та обмеження його використання відповідно до дозволеним використанням; про дозвіл на забудову даної земельної ділянки; про використання сусідніх земельних ділянок, яке справляє значний вплив на використання і вартість продаваного земельної ділянки; про якісні властивості землі, які можуть вплинути на плановане покупцем використання і вартість продаваного земельної ділянки і т.д. Пам'ятайте, що в разі надання продавцем завідомо неправдивої інформації про обтяження земельної ділянки та обмеження його використання, а також іншої інформації, яка може вплинути на рішення про покупку даної земельної ділянки, Ви маєте право вимагати зменшення покупної ціни або розірвання договору купівлі-продажу та відшкодування заподіяних збитків.
Підписання договору - завершальна стадія покупки землі. Договір купівлі-продажу складається в письмовому вигляді з обов'язковим зазначенням реквізитів земельної ділянки та його вартості. У текст договору не можуть бути включені, а при включенні - будуть визнані недійсними, такі умови: встановлюють право продавця викупити земельну ділянку назад за власним бажанням; обмежують подальше розпорядження земельною ділянкою, в тому числі які обмежують іпотеку, передачу в оренду, вчинення інших правочинів з землею; обмежують відповідальність продавця у разі пред'явлення прав на земельні ділянки третіми особами.
Договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає державній реєстрації, без цього він буде визнаний недійсним. У реєстраційну палату повинні бути представлені: договір, свідоцтво про право власності на землю на ім'я продавця, квитанція про оплату державного мита, кадастровий план земельної ділянки, а також інші необхідні в конкретних ситуаціях документи (наприклад, згода чоловіка на угоду або відмова інших власників землі від переважного права купівлі частки). У будь-якому випадку завчасно уточніть, чи всі документи зібрані Вами і достатні для реєстрації договору купівлі-продажу. При оформленні угоди в реєстраційній палаті повинні бути присутніми обидві сторони договору - і продавець, і покупець (особисто або через представника за дорученням). Після реєстрації договору Вам залишиться оформити підсумковий документ - свідоцтво про право власності на землю.
Отже, тривалі реєстраційні процедури пройдені! Вітаємо, Ви - повноправний власник земельної ділянки. Залишилася справа за «малим» - не закинути куплену землю і приступити до безпосереднього її використання: почати будівництво будинку, висадити плодові або овочеві культури або іншим чином «збагатити» ваш земельну ділянку ....
Центр Правових Технологій «ЮРКОМ»