Законодавство містить безліч недоробок, які дозволяють застосовувати шахрайські схеми для переведення в готівку материнського капіталу і закладають потенційні проблеми для сумлінних батьків.
І, як це зазвичай і відбувається, практика показала, що законодавство містить безліч недоробок, які дозволяють застосовувати шахрайські схеми для переведення в готівку материнського капіталу і закладають потенційні проблеми для сумлінних батьків.
шахрайські схеми
Автоматично будь-яка угода з переведення в готівку материнського капіталу розглядається правоохоронними органами як шахрайство в особливо великих розмірах, і власниця сертифікату може бути залучена як співучасник. Шахрайство з іпотекою і взагалі при розрахунках у сфері нерухомості материнським капіталом стало вельми поширене.
Схема переведення в готівку нехитра. В основному це виглядає так: власниця сертифікату за допомогою благодійників-махінаторів оформляє іпотечний кредит на покупку житла, потім ріелторська фірма укладає фіктивний договір, згідно з яким мати нібито набуває у фірми квартиру. Заява та всі необхідні документи відправляються до Пенсійного фонду і материнські гроші перераховуються на рахунки банку.
Можлива покупка житла, наприклад, у своїх батьків або інших родичів. І житло формально набули, і гроші в сім'ї залишилися. Природно, мова йде про завідомо уявної або удаваною угоді. Але в більшості випадків угоди між родичами носять реальний характер: люди приводять в порядок свої майнові відносини, збирають розкидані по різних квартирах частки, отримані в процесі приватизації або успадкування.
Зустрічається також варіант покупки житла за завищеною ціною, при цьому залишок коштів повертається власниці сертифікату. Для цього зазвичай використовують непридатну для житла нерухомість, яку розбивають на декілька частин і продають за ціною материнського капіталу на момент угоди. Непридатною така нерухомість є лише фактично, на папері все виглядає цілком пристойно. Такий варіант не підходить для великих міст, де нерухомість коштує дорого, і розмір маткапіталу явно замалий для здійснення такої схеми, але наша країна складається не тільки з обласних центрів, і схема успішно працює в глибинці.
Пенсійний фонд вживає заходів для забезпечення правомірності використання сертифікатів. У ряді областей увійшли в практику звернення підрозділів Пенсійного фонду в правоохоронні органи і органи прокуратури з метою проведення перевірок використання коштів маткапіталу.
Як виконати закон?
Законодавство про материнський капітал крім лазівок для шахраїв привнесло і ряд питань, пов'язаних з його виконанням законослухняними громадянами.
І починаються питання. По-перше, законодавець не встановив певний розмір частки, що підлягає виділенню неповнолітньому в праві спільної часткової власності. Закон лише передбачає виділення частки за угодою сторін. По-друге, законодавець не зобов'язує власника житлового приміщення, придбаного з використанням коштів материнського капіталу, виділити рівнозначні частки неповнолітнім дітям у праві спільної часткової власності на житлове приміщення. Тобто частка одну дитину може бути і однієї сотої, а другого - однієї третьої чи однієї другої. За змістом цього закону таке нерівність не буде порушенням прав дитини.
По-третє, відсутня вимога про виділення неповнолітнім частки в житловому приміщенні в натурі. З одного боку - це мінус, тому що частка неповнолітнього носить формальний характер, а з іншого - великий плюс, тому що планування наших квартир, кількість співвласників і співвідношення часток в сім'ї вкрай рідко дозволяє зробити таке виділення - відповідно до положень Житлового кодексу РФ (зокрема ст. 16) виділити можна лише самостійне житлове приміщення: квартиру, кімнату, житловий будинок або його частина, а вкрай рідко у нас кількість кімнат збігається з кількістю членів сім'ї, як правило, мешканців істотно більше.
До питання про наділення часток
У пункті 13 Правил спрямування коштів (частини коштів) материнського (сімейного) капіталу на поліпшення житлових умов встановлено обов'язок власника житлового приміщення, придбаного з використанням коштів материнського капіталу, оформити дане житлове приміщення (житловий будинок) у спільну власність особи, яка отримала сертифікат, його дружина , дітей, із визначенням часток за угодою, тобто Правила повторюють вимоги закону N 256-ФЗ. Саме поняття «оформлення» також законом не розкрито.
Однак відповідно до норм Сімейного кодексу Російської Федерації і Цивільного кодексу Російської Федерації батьки не можуть укладати угоди зі своїми неповнолітніми дітьми за винятком дарування майна дитині, а також бути представниками при укладанні угод між дітьми і близькими родичами. Дані угоди є недійсними (нікчемними) і не підлягають нотаріальному посвідченню. Таким чином, той самий «оформлення» на практиці перетворюється в договір дарування.
Крім того, неповнолітні не можуть бути учасниками не тільки угод з відчуження майна, але і зобов'язань, спрямованих на їх укладення. А в згаданому листі Мінекономрозвитку Росії передбачається можливість укладення такої угоди, яке в свою чергу передбачає в майбутньому перерозподіл часток в сторону зменшення. Посвідчення зобов'язання, спрямованого на відмову неповнолітнього співвласника від частини належного йому житлового приміщення (житлового будинку), можливе лише за згодою органу опіки та піклування, і чи орган опіки дасть таку згоду.
В ході підготовки цього матеріалу я познайомився з іншою точкою зору з приводу подібних зобов'язань. Вона полягає в тому, що оскільки законодавство вимагає укладення такої угоди, то ніяких перешкод з його оформленням бути не може, так орган опіки до таких процедур не повинен залучатися - немає підстав. Більш того, нотаріальна практика в одному з регіонів країни є підтвердженням цієї точки зору.
Таку практику безумовно слід розцінювати як позитивну, вона «згладжує кути» норми закону, яка має досить некоректне формулювання.
Знову винна іпотека
Повернемося в процитованої вище частини 4 статті 10 Федерального закону N 256-ФЗ "Про додаткові заходи державної підтримки сімей, які мають дітей", а саме до обов'язки одержувача маткапіталу наділити членів своєї сім'ї часткою в праві власності на купується житлове приміщення.
Але коли кошти материнського капіталу направляються на оплату покупки житла з використанням іпотеки, то частку дітей у власності виділити відразу не виходить. Справа в тому, що банк не видасть кредит на ту квартиру, де в числі власників є неповнолітні діти. В такому випадку оформлення власності може бути відстрочено до моменту погашення кредиту. Також, якщо кошти капіталу будуть спрямовані на виконання раніше виникли зобов'язань (іпотечного кредиту), то право власності на житлове приміщення вже виникає в момент державної реєстрації раніше укладеного договору, і оформлення житла в спільну власність членів сім'ї буде можливо вже знову-таки після виплати кредиту . Саме поняття «оформлення» також законом не розкрито.
Контролювати чи ні?
Виконання батьками того самого нотаріально завіряється зобов'язання про наділення дітей часткою в праві власності ніким не контролюється. Контроль над виконанням зобов'язань батьків перед дітьми в обов'язки ПФР не входить.
Якщо батьки не виконають своє зобов'язання і не передадуть частку у власності своїм дітям після погашення іпотечного кредиту, а захочуть таку квартиру продати, то зараз вони можуть зробити це безперешкодно, оскільки ніхто не контролює їх дії після виплати кредиту. Така безконтрольність на руку продавцям, але може стати міною сповільненої дії для покупців, оскільки як вже було сказано вище, відповідно до Федерального закону N 256-ФЗ житлове приміщення, придбане з використанням коштів материнського капіталу, оформляється у спільну власність батьків і дітей (з визначенням часток за угодою). А недотримання зазначеної умови може спричинити за собою нікчемність угоди подальшої купівлі-продажу квартири.
Проте, в договорі купівлі-продажу квартири, який свого часу укладали батьки - одержувачі маткапіталу, вказується, що при покупці квартири в тому числі використані і кошти материнського капіталу. Отже, у покупця вже є можливість встановити факт виконання або невиконання зобов'язання щодо наділення дітей часткою.
Додатковим рішенням може стати запровадження державної реєстрації даного зобов'язання в органах, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, в якості додаткового обтяження права власності на житлове приміщення, придбане з використанням коштів материнського (сімейного) капіталу.
Додаткове обтяження потім знімається шляхом внесення запису до єдиного державного реєстру після державної реєстрації угоди про визначення часток і права спільної часткової власності на житлове приміщення осіб, зазначених у зобов'язанні.
Для отримання корисної інформації
З докладним переліком документів, які будуть потрібні в різних ситуаціях для отримання материнського капіталу з метою поліпшення житлових умов, можна ознайомитися на офіційному сайті Пенсійного фонду РФ в мережі Інтернет.