Залежно від стадії будівництва ціни на житло можуть сильно відрізнятися. Коли вигідно купувати квартиру, а коли ризиковано? Розглянемо всі переваги і недоліки.
Час читання: 8 хвилин
Для більшості росіян покупка житла є найважливішим рішенням, яке буде визначати якість життя сім'ї на роки вперед. Цей відповідальний крок вимагає серйозного осмислення і оцінки вигод і ризиків.
Будівництво будинку триває протягом декількох років. Це складний і дорогий процес, в якому задіяно безліч людей і організацій. Передбачити всі складнощі, з якими може зіткнутися забудовник. практично неможливо, особливо коли мова йде про російської дійсності.
Початок продажів (етап "котловану")
На першому етапі відбувається оформлення прав на земельну ділянку для будівництва будинку. Забудовник купує його або бере в оренду у міста. Потім потрібно розробити проект і отримати схвалення експертів і державних органів. Тільки після цього починають оформляти дозвіл на будівництво і подавати документи в Державний будівельний нагляд, який здійснює контроль над зведенням капітальних об'єктів в РФ.
Федеральне законодавство дозволяє забудовнику починати реалізацію квартир на початковому етапі будівництва. Продажі стартують, ледь на місці майбутнього будинку з'являється котлован. На цій стадії вартість мінімальна, але високий ризик опинитися жертвою довгобуду або, того гірше, шахраїв. Природно, що покупці розриваються між бажанням купити житло дешевше і побоюваннями потрапити в халепу. У міру просування робіт зростає і ймовірність того, що пайовики зможуть отримати заповітні квартири, проте за більш високу ціну. На якому етапі купувати житло - вирішувати самим інвесторам, ми ж збираємося описати переваги і недоліки покупки новобудов на різних стадіях будівництва.
Коли купувати? Можливі варіанти
Вибір того чи іншого варіанту покупки залежить від різних факторів. Якщо покупець має невеликим бюджетом, але не обмежений часовими рамками, можна не поспішаючи підібрати надійний варіант на початковому етапі будівництва і спостерігати протягом кількох років, як ростуть стіни майбутнього житла. Якщо ж квартира потрібна терміново (а такі випадки - не рідкість), то доводиться викладати повну вартість за готовий об'єкт.
Багато покупців хотіли б придбати квартиру за мінімальною ціною на первинному ринку, та ще й з гарантією того, що будинок буде побудований якісно і в зазначені терміни. На жаль, дотримати всі ці умови одночасно не представляється можливим. Ціна, за якою продаються квартири в нових проектах, не стоїть на місці. Вона прямо пропорційна ступеню готовності об'єкта і досягає максимальних показників до моменту здачі будинку. Різниця між стартовою і фінішної вартістю може досягати, за різними оцінками, від 30 до 50%.
Цінові "ножиці" - прекрасний стимул для інвесторів вкладатися в нерухомість на початкових етапах будівництва, щоб згодом з вигодою реалізувати їх на ринку. Так само роблять і деякі далекоглядні громадяни, які покращують власні житлові умови за допомогою подібних операцій.
Переваги та недоліки покупки квартири на ранніх термінах будівництва
Одним з основних переваг покупки житла на етапі "котловану" є можливість вибору серед великої кількості квартир різної площі та планування (якщо така мається на увазі). Покупці мають можливість також підібрати поверх, на якому їм хотілося б проживати, і навіть вид з вікон. На більш пізніх етапах будівництва кількість вільних квартир буде скорочуватися, і ті з громадян, хто приходить "на шапковий розбір", змушені задовольнятися не найбільш зручними варіантами, причому за найвищою ціною.
Однак покупка квартири на початкових етапах має і зворотний бік медалі - ймовірність того, що будинок не буде побудований, а вкладені гроші пропадуть або знеціняться. Будівництво також може затягнутися на невизначений період часу. Багатьом пайовикам доводиться очікувати переїзду у власну квартиру не два-три роки, як передбачається спочатку, а п'ять і більше років. Така ситуація - скоріше правило, ніж виняток при будівництві багатоквартирних будинків. Жодна компанія не застрахована від проблем, які можуть перешкодити дотримати терміни здачі.
Але і це ще не найгірший варіант. Страшний сон пайовика - це перетворення проекту в довгобуд. Імовірність такого розвитку подій неможливо виключити повністю, але звести її до мінімуму можна, ретельно вибираючи компанію-забудовника. Щоб уникнути гіркої долі обманутого пайовика, перед укладанням ДДУ потрібно ретельно вивчити історію компанії, відвідати її офіс, "сходити" на форуми пайовиків, де можна отримати будь-яку необхідну інформацію, і навіть поговорити з мешканцями вже побудованих будинків.
Велике портфоліо успішних проектів і репутація надійного забудовника - найкращі рекомендації для будь-якої компанії. Не потрібно гнатися за дешевизною, навпаки, занадто низькі ціни повинні насторожити потенційного пайовика. У занадто принадну пропозицію може критися підступ, за який доведеться дорого заплатити. Розумна ціна від відомої компанії, не один рік працює на ринку нерухомості, є досить твердою гарантією збереження коштів.
Висновок ДДУ на більш пізніх термінах будівництва
Через побоювання (цілком обґрунтованих) частина пайовиків воліє укладати договори із забудовником на більш пізніх етапах будівництва, коли контури майбутньої будівлі цілком помітні, і можна особисто спостерігати за процесом будівництва. Коли пройдені найскладніші і дорогі етапи, ймовірність того, що будівництво завмре, стає менше, але її ніколи не можна виключати повністю, поки будинок не здано в експлуатацію.
У зоні ризику знаходяться навіть проекти, готові на 95%.
Правда, висока ступінь готовності підвищує ймовірність того, що пайовикам за рішенням суду дозволять доручити добудову будинку іншій девелоперу. Їм все одно доведеться доплачувати для того, щоб завершити будівництво, але суми будуть порівняно невеликі, а шанс, що будинок все-таки буде зданий, досить високий.
Якщо ж будівництво зупиниться на ранніх етапах, це робить перспективи проекту вельми туманними. Крім того, державні інстанції можуть не видати дозвіл на введення в експлуатацію вже готового будинку через наявні недоробок і порушень.
Ще одна небезпека підстерігає покупців, які фіксують угоду за допомогою договору попередньої купівлі-продажу. Його укладають у випадках, коли проект вже добудований і схвалений відповідними органами, але забудовник ще не отримав на нього свідоцтво про власність. Попередні договори не потрібно реєструвати в державних органах, що відкриває лазівку для махінацій. Нею можуть скористатися шахраї, щоб продати квартири кільком покупцям одночасно, і покупці повинні знати, на що вони йдуть, погоджуючись підписати такий договір. На подвійні продажу припадає левова частка всіх шахрайських схем з квартирами на первинному ринку.
Як бачимо, квартиру можна купити на різних етапах зведення будинку, все залежить від того, чого хоче потенційний пайовик - ризикнути і купити квартиру за мінімальну вартість або заплатити більше, але спати спокійно, знаючи, що не сьогодні-завтра отримає жадану житлоплощу. Поєднати низьку ціну з високим ступенем готовності вдома не вийде - доведеться вибирати щось одне або шукати золоту середину.
Популярні новини нерухомості
- Плюси і мінуси автономного опалення
- 16 причин купити новобудову, а не вторинку
- Які документи перевірити у забудовника при купівлі квартири?
- Чи вигідно купувати квартиру з готовою обробкою в новобудові?
- Квартира в лізинг як альтернатива іпотеці
- На якому поверсі краще купити квартиру?
