Якщо сторона, яка орендує нерухомість, використовувала об'єкт оренди неналежним чином, орендодавець має право стягнути з орендаря збитки за таке використання нерухомості.
За загальним правилом орендар зобов'язаний використовувати нерухоме майно тільки за цільовим призначенням, зазначеному в договорі оренди. а після закінчення терміну оренди - повернути нерухоме майно в тому ж стані, в якому воно було отримано, з урахуванням природного зносу.
Якщо ж стан нерухомості за час оренди значно погіршився, що не можна віднести до природного зносу, то цим заподіюються орендодавцю збитки. Орендодавець також несе збитки. якщо орендар без його згоди і без дозволу відповідних контролюючих органів справить перепланування або переобладнання нерухомого майна. Ці збитки орендодавець може стягнути з орендаря. Довести в суді, що збитки виникли саме в результаті неналежного використання майна орендарем, не складе труднощів.
Але для цього юристу орендодавця необхідно зробити за певним алгоритмом ряд дій, спрямованих на доведення факту заподіяння йому відповідних збитків. Якщо на цьому етапі припуститися помилки, орендодавець ризикує відновлювати попередній стан приміщення за свій рахунок.
Передача нерухомості в оренду
При передачі нерухомого майна в оренду необхідно зафіксувати належний стан цього майна. Щоб довести факт заподіяння збитків у зв'язку з неналежним використанням орендованої нерухомості, орендодавцю попередньо потрібно довести, що саме орендоване майно було передано орендарю в належному стані. Адже орендар може стверджувати, що майно йому вже було передано в поганому стані, а отже, ніяких збитків орендар своєму контрагенту не заподіював.
Все це дозволить орендодавцю довести, що нерухоме майно він передав орендарю в належному стані. І якщо стан майна протягом строку оренди або після закінчення дії договору значно зміниться і (або) погіршиться, то фіксація факту належного стану майна на момент його передачі орендарю матиме суттєве значення для того, щоб стягнути з орендаря завдані збитки.
Оцінка збитку при розірванні договору оренди
Також необхідно зафіксувати неналежний стан нерухомого майна при поверненні його орендодавцю.
При припинення договору орендар зобов'язаний повернути нерухоме майно орендодавцю по документу про передачу, який називається передавальним актом або актом прийому-передачі нерухомого майна (ст. 655 ЦК України).
Якщо на момент передачі майна сторони погодили розмір збитку, то цю суму потрібно також прописати в акті.
За результатами експертизи має бути складено висновок оціночної організації. Цей висновок має відповідати вимогам статті 11 Закону про оціночну діяльність. В даному висновку буде вказана вартість відновлювального ремонту об'єкта оренди, яка буде складати частину збитків орендодавця у зв'язку з неналежним використанням орендованої нерухомості.
Стягнення збитків з орендаря
Як вже було сказано, зафіксувати збитки можна:
- за згодою самих сторін (наприклад, в акті прийому-передачі);
- в односторонньому порядку орендодавцем шляхом залучення спеціалізованої організації для проведення оціночної експертизи.
У першому випадку, орендар, як правило, не ухилятиметься від відшкодування орендодавцю збитків в розмірі узгодженої сторонами суми. У разі ж ухилення орендаря можна звернутися в суд і як доказ розміру і вартості збитків докласти підписаний орендарем документ (акт прийому-передачі, в якому буде вказана вартість збитку). Цей документ може бути кваліфікований судом як доказ визнання орендарем боргу перед орендодавцем. При цьому орендодавець може надати суду і інші докази розміру заподіяних йому збитків.
У другому випадку, після отримання оціночного висновку можна або направити претензію орендареві, якщо є шанс домовитися з контрагентом в досудовому порядку, або відразу звернутися до суду з вимогою про стягнення збитків. Претензію, в будь-якому випадку, потрібно буде направити орендарю, якщо в договорі передбачено обов'язковий досудовий порядок врегулювання виниклих між сторонами розбіжностей. У претензії і в позові необхідно вказати повну суму збитків орендодавця. Розмір збитків буде складатися з наступних сум:
При неотриманні відповіді на претензію або у разі відмови орендаря від добровільного відшкодування збитків орендодавець може звернутися з відповідними вимогами до суду. До позовної заяви необхідно додати всі названі вище документи: договір оренди, акт про повернення приміщення з ушкодженнями, оцінне висновок, претензію орендареві, відповідь на претензію і т. П. Якщо орендодавець після отримання оціночного висновку сам виконав ремонт об'єкта оренди, то до позовної заяви необхідно додати документи, що підтверджують виконання ремонту і його вартість (договір з підрядною організацією, акти виконаних робіт, розписки в отриманні грошових коштів або виписки з банківського рахунку про перерахувати ії грошових коштів на розрахунковий рахунок підрядної організації).
Читайте про це в рекомендаціях Системи Юрист
Читайте також
Читайте в журналі «Юрист компанії»
Професійна довідкова система для юристів, в якій ви знайдете відповідь на будь-який, навіть найскладніший питання.
Спробуйте безкоштовний доступ на 3 дні >>