На відміну від угод з квартирами, де юридичні тонкощі вже досить відпрацьовані, при здійсненні операцій з нежитловий нерухомістю все далеко не так просто, як може здатися на перший погляд. Є маса юридичних тонкощів, про які сторони угоди можуть і не підозрювати. Щоб прояснити ситуацію, ми звернулися до начальника Інформаційного центру комерційної нерухомості (ІЦКН) АН "Твоя столиця" Юрію Попову. І ось що він нам пояснив.
Юридичні складнощі при здійсненні операцій купівлі-продажу комерційної нерухомості обумовлені не тільки різноманітністю організаційно-правових форм власників (ЗАТ, ВАТ, ІП, фізичні особи) відчужуваних об'єктів, а й рядом нововведень, пов'язаних з початком реалізації норм Закону "Про державну реєстрацію нерухомого майна, прав на нього та угод з ним ". Для оформлення угоди ще недостатньо мати в порядку всі правовстановлюючі документи (договір купівлі-продажу або міни, договір будівництва, рішення суду і т.д.), а також реєстраційне посвідчення на об'єкт, техпаспорт, який би відповідав поточному стану відчужуваного нерухомого майна. Необхідно ще підтвердження юридичної правоздатності продавця. Цим підтвердженням вважається правильно оформлене рішення уповноваженого на те органу, тобто згідно зі статутом юридичної особи. Наприклад, якщо це товариство з обмеженою відповідальністю, то рішення про відчуження об'єкта повинно прийматися засновниками, якщо унітарне підприємство - то власником. У цьому рішенні має бути зазначено, хто уповноважений підписувати договір купівлі-продажу від власника. З фізичними особами - простіше.
Багато юридичні особи з числа потенційних покупців висловлюють побоювання, що поки договір купівлі-продажу буде реєструватися в агентстві по держреєстрації та земельного кадастру, продавець може встигнути ще кому-небудь продати об'єкт. На ці побоювання марні. По-перше, якщо договір купівлі-продажу підписаний, то в разі виникнення проблеми можна звернутися до Господарського суду. А, по-друге, на час реєстрації угоди, яка, якщо всі документи в порядку, робиться протягом 7-14 днів, агентство забирає всі правовстановлюючі документи на об'єкт, техпаспорт і договір купівлі-продажу і встановлює заборону на відчуження цього об'єкта. Головне - відразу ж після підписання договору подати документи на реєстрацію угоди.
Слід також врахувати, що, за новими правилами, угода, наприклад, купівлі-продажу вбудованого приміщення не може бути зареєстрована, якщо не зареєстровані земельну ділянку з присвоєнням кадастрового номера і будівля. Чи може бути так, що сторони угоду уклали, подали документи на реєстрацію, а агентство відмовляє в реєстрації, оскільки не зареєстрований ділянку? По-перше, щоб цього не сталося, потрібно звернутися за допомогою до фахівців, що спеціалізуються на операціях з комерційною нерухомістю. А, по-друге, за діючими правилами власник перед підписанням договору купівлі-продажу, щоб не було ніяких сумнівів, повинен отримати довідку про відсутність обтяжень по даному об'єкту. Довідку видає знову ж агентство по держреєстрації. І якщо об'єкт не пройшов всі стадії реєстрації, то, природно, довідку таку не видадуть.
Під обтяженням слід розуміти раніше укладений договір купівлі-продажу, договір про заставу, якщо раніше було взято кредит під заставу об'єкту, що продається. Обтяженням вважається раніше укладений договір оренди відчужуваного об'єкта. Якщо це має місце, то в договорі купівлі-продажу бажано, щоб було зазначено, коли буде звільнений об'єкт. Зазвичай при укладанні договору оренди орендодавець зобов'язується в певний термін (найчастіше за три місяці до угоди) повідомити орендаря про необхідність розірвання договору та звільнення приміщення.
Отже, довідка про відсутність обтяжень є, "відмовний" лист або листи - теж, до договору та іншими документами все в порядку - угода зареєстрована. Покупець може бути спокійним.
А якщо мова йде про продаж "недобудови"? Щоб продати такий об'єкт, його потрібно законсервувати - процес досить складний і дорогий. Тут теж є свої нюанси. Крім вище перерахованих документів і довідок, покупець повинен бути готовий до переоформленню (отримання) всіх дозвільних документів на добудову "недобудови".
Ще один нюанс, на який хотілося б зверне увагу. Покупець об'єкта зобов'язаний отримати в податковій інспекції довідку про відсутність заборгованості перед бюджетом. Діє така довідка протягом 30 днів.
В цілому ж процес підготовки документів для укладення та оформлення угоди досить складний. Причому, з огляду на новизну законодавства, деякі юридичні питання знаходяться все ще в стадії вдосконалення. Навіть юристи, які спеціалізуються на операціях з комерційною нерухомістю, не завжди можуть відповісти на той чи інший виник раптово питання. Тому фахівцям доводиться консультуватися в різних державних органах, в тому числі в судових на предмет вивчення судових прецедентів - "чи не буде якихось судових позовів за таким-то договору". Тому покупцям і продавцям краще, звичайно, звертатися до фахівців, максимально володіли ситуацією і у яких вже є чималий досвід роботи у відповідній сфері.