Аналізуючи положення ст. 606 Цивільного кодексу РФ (далі - ГК РФ), створення орендодавцем будь-яких перешкод для користування орендарем приміщенням є порушенням зобов'язань, оскільки за договором оренди - орендодавець зобов'язується надати орендарю майно в користування. На сьогоднішній день склалася неоднозначна судова практика у випадках, коли орендодавець, обмежує доступ орендаря в орендоване приміщення. Так, це може розцінюватися як самозахист права орендодавця, [1] в інших - неправомірність його дій. [2] Подібні суперечки в деякому роді специфічні, а їх результат, подібний до чаші ваг, яка здатна переважуватися як в сторону орендодавця, так і орендаря, в залежності від наявності або відсутності деяких обставин.
Позиція захисту орендодавця. Наприклад, орендодавець замінює дверний замок і опечатує належне йому приміщення. При цьому відповідно до вимог ст.14 ЦК України виникає необхідність встановлення пропорційності його дій, критеріями якої можуть служити тривалий період несплати орендних платежів, значна сума заборгованості, і небажання орендаря вживати заходів, спрямованих на досудове врегулювання конфлікту. У тлумачних словниках, тривалість визначається як оцінка проміжку часу, протягом якого будь-яка подія відбувається тривало, розтягнуто. Поняття тривалості розглядається суддями суб'єктивно. Разом з тим, тривалість несплати повинна знаходитися в невід'ємною зв'язку з розміром боргу, в загальному дозволяє зробити висновок, що самозахист права є адекватною і пропорційною порушеному зобов'язанням. Це також залишається на розсуд суду, а період тривалості може обчислюватися від двох і більше місяців (якщо плата щомісячна). Крім того, орендодавцю, необхідно підтвердити розумність застосування самозахисту шляхом: направлення орендарю додаткової угоди про розірвання договору оренди; повідомленням орендаря про можливе обмеження доступу в приміщення, що орендується; накладенням арешту на майно орендаря в рамках виконавчого провадження. Таким чином, право орендодавця на обмеження доступу орендаря в приміщення може бути реалізовано, але у винятковому випадку.
Внесення орендних платежів в період обмеження доступу в приміщення. Не менш цікаві ситуації, коли орендодавець обмежує доступ неплатника-орендаря в орендоване приміщення, і відбувається двояка ситуація: з одного боку - орендодавець, утримуючи майно орендаря, чекає, коли останній сплатить борг, що накопичився, з іншого - не дозволяє орендарю користуватися майном і навіть мати зиск , щоб розплатитися з боргами. Таким чином, приміщення простоює, орендодавець не отримує орендні платежі, але орендар мимоволі втратив правомочність користування приміщенням і знаходяться в ньому майном. Як показує практика, вимога на стягнення орендних платежів можна заявити лише до моменту припинення договору оренди. [4] Тобто, так як орендар фактично не користується майном, то в орендодавця відсутнє право на вимогу внесення орендних платежів в спірний період, що кореспондує з сутністю оренди. Крім того, утримання майна орендаря в приміщенні під час дії договору оренди суд напевно вважатиме неправомірним.
Рішення проблеми. У договорі оренди варто обумовити термін, в який орендар зобов'язаний звільнити приміщення у разі припинення договору. Також можливо включити в договір умову про обов'язок орендодавця забезпечити збереження майна орендаря протягом певного терміну (а при необхідності вивезти його самостійно), в разі, якщо орендар своєчасно не вивозить своє майно з приміщення, при цьому орендодавець складає опис майна за участю представника незалежної сторони , і покладає витрати по зберіганню і вивезення майна на орендаря. Не можна не погодитися з позицією Аліси Верник, що слід чітко обумовити право орендодавця в період дії договору: [5] припиняти доступ орендаря в приміщення при виникненні заборгованості по орендній платі; утримувати залишився там майно орендаря до погашення заборгованості. У деяких випадках, для торгових площ, складів і виробничих цехів, цілком доцільно не обмежувати доступ до орендованих приміщень, а лише відключити електроенергію. Ясна річ, цей момент необхідно відобразити в договорі. Якщо ці умови будуть закріплені в договорі, то в разі судового спору суд, швидше за все, стане на бік орендодавця. Не слід забувати про те, що Вищий Арбітражний Суд РФ вказував на можливість включення в договір оренди права орендодавця в частині дострокового одностороннього розірвання договору без вказівки конкретних причин. [6]