1.2 Загальна класифікація об'єктів нерухомості
2. Особливості нерухомості як товару
3. Місце нерухомості в ринковій системі
3.1 Нерухомість як об'єкт економічних і державних інтересів
майно нерухомий купівля продаж
Нерухомість - основа національного багатства країни. Стан ринку нерухомості впливає на економіку країни в цілому, так як ринків капіталу, праці, товарів і послуг необхідні приміщення, відповідні виконуваної діяльності.
Купівля-продаж нерухомості, страхування і майнові суперечки, оподаткування, здача майна в оренду, акціонування підприємств і перерозподіл майнових часток, реалізація інвестиційних проектів і кредитування під заставу - ось короткий перелік операцій, при здійсненні яких потрібні знання в області економіки нерухомості. Такі операції широко поширені, стан ринку нерухомості впливає на економіку країни в цілому, тому знання економіки нерухомості необхідно як для успішної підприємницької діяльності різних видів, так і в житті, в побуті кожної сім'ї і окремо взятих громадян.
У контрольній розглянуті особливості нерухомості і класифікація об'єктів нерухомості.
- дати поняття нерухомості;
- розглянути об'єкти нерухомості та їх класифікацію;
- визначити характеристику нерухомості.
Для написання контрольної роботи використовувалася спеціальна література, періодичні видання, методичні рекомендації.
Структура контрольної роботи складається з вступу, трьох розділів, висновків і списку використаних джерел
1. Нерухоме майно та його види
Так, ст. 384 говорить: «Нерухомими майном визнаються за законом землі і всякі угіддя, будинки, заводи, фабрики, лавки, всякі будівлі й порожні двірські місця, а також залізниці». Окремі статті уточнюють суть різних об'єктів нерухомості, наприклад, відповідно до ст. 387 до приладдя земель відносяться: «складаються на них церковні та інші будівлі, двори, млини, мости, перевози, греблі, гати, озера, ставки, болота, дороги, джерела та інші місця, сім подібні; всі твори, на поверхні землі обретающиеся, і все потаємні в надрах її метали, мінерали та інші копалини ».2
1.1 Поняття та ознаки нерухомості
У повсякденному житті термін «нерухомість» здається цілком зрозумілим і як би само собою зрозумілим. Насправді зовнішня видимість далеко не збігається з юридичною сутністю нерухомості, яка багато в чому визначається особливостями економічного розвитку країни, що склалися історичними традиціями та іншими умовами. Відповідно до Цивільного кодексу України до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) належать такі матеріальні і нематеріальні об'єкти: земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди, а також підприємства в цілому як майновий комплекс. Крім того Цивільним кодексом до нерухомих речей віднесені підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'екти.3
Географічна концепція відображає фізичні (технічні) характеристики нерухомості: конструкцію і матеріал будівель, розміри, місце розташування, клімат, родючість грунтів, поліпшення, навколишнє середовище та інші параметри. Всі об'єкти нерухомості піддаються впливу фізичних, хімічних, біологічних, техногенних та інших процесів. В результаті поступово змінюються їх споживчі якості і функціональна придатність, стан яких враховується при здійсненні операцій, володінні та користуванні майном.
Економічна концепція розглядає нерухомість як ефективний об'єкт інвестування і надійний інструмент генерування доходу.
На юридичному рівні нерухомість - сукупність публічних і приватних прав, встановлюваних державою з урахуванням вітчизняних особливостей і міжнародних норм. Приватні права можуть бути неподільними або частковими (спільне майно) і розділеними на основі фізичного горизонтального і вертикального розмежування майна на підземні ресурси, поверхню земельних ділянок, будови на них і повітряний простір. У Росії, як і в інших промислово розвинених країнах світу, законодавчо гарантовано приватним особам купувати, продавати, здавати в оренду або передавати майно або права на володіння і користування ним іншим громадянам і підприємствам, тобто вільно розпоряджатися своєю власністю. Однак, коли приватна власність на нерухомість заходить у суперечність із суспільними інтересами, вона перестає ставитися до юрисдикції приватного права. Закон (ст.239 ГК РФ) передбачає вилучення у приватних осіб для державних або муніципальних потреб земельної ділянки разом з розташованими на ній будівлями і спорудами шляхом викупу або продажу з публічних торгів. Існують і інші форми державного регулювання володіння і користування нерухомістю: будівельні обмеження, система зонування, вимоги з охорони навколишнього середовища та ін.
Недержавні суб'єкти власності на землю в Росії мають права не на всі надра, відповідні їх земельній ділянці, а тільки на загальнопоширені корисні копалини (глина, пісок і т.п.). Поклади вугілля, нафти, руди і т.д. не включаються до складу нерухомого майна приватного власника земельної ділянки, так як надра належать державі повністю. Чи не входить в фізичний, отже, і в економіко-правовий склад нерухомого майна і повітряний простір над поверхнею земельної ділянки того чи іншого приватного власника. Воно має суспільний характер і належить уряду. Тільки на землях державного фонду поняття нерухомості включає всі його складові частини у вертикальній проекціі.1
Кожен об'єкт нерухомості і всі вони разом узяті мають істотні (родові) ознаки, що дозволяють відрізнити їх від рухомих речей, і видові, що характеризують особливості об'єктів по однорідних групах.
Основні ознаки нерухомості
2. Особливості нерухомості як товару
Нерухоме майно як товар - це об'єкт угод (купівлі-продажу, дарування, застави та ін.), Що задовольняє різні реальні або потенційні потреби і має певні якісні і кількісні характеристики.
Нерухомі речі як товари включають в себе одночасно і благо, необхідне споживачам, і витрати або інвестиції, без яких володіння і користування ними практично неможливо. Ці якості нерухомості проявляються у вигляді їх корисності, рідкості, обмеженості і капіталомісткості. Якби земля, вода і надра не були б обмежені і є вичерпними, вони були б безкоштовними як повітря. Загальну споживчу цінність нерухомості становить її корисність, тобто можливість використання нерухомості для здійснення певної економічної функції (вирощування врожаю, випуску промислових товарів, надання послуг) або особистого споживання.
Корисність - це здатність нерухомості задовольняти потреби власника саме в даному місці і протягом відповідного періоду часу.
Як і будь-який товар, нерухомість має споживчу і ринкову вартість. Споживча вартість відображає вартість речей для конкретного користувача. Ринкова вартість - це найбільш ймовірна ціна продажу їх на відкритому і конкурентному ринку. Земля і деякі інші нерухомі речі включаються в економічний оборот як ресурси, які не мають альтернатив взаимозамещения в багатьох сферах діяльності. На пропозицію нерухомих товарів впливає дія закону рідкості і обмеженості: чим вище рідкість товару - тим вище ціна. Немає навіть і двох однакових будинків, у них завжди будуть відмінності в місці розташування, лінії горизонту, доступності до сонячного світла, мікроклімату і іншими показниками.
Особливість землі як товару в тому, що кількість пропонованої на ринку землі обмежена самою природою.
Нерухоме майно - найбільш довговічний і грунтовний товар з усіх існуючих. Його не можна, як іноді трапляється з особистими речами, забути або втратити. Земля за своєю природою вічна, а будівлі і споруди мають нормативні терміни служби до 15-200 років. Підприємства, як майнові комплекси, найчастіше створюються на безстроковий період. Нерухомий товар забезпечує надійність інвестицій, так як вартість його з часом може зростати через збільшення попиту, поліпшень і інших чинників.
Угоди з об'єктами нерухомості - це не звичайне переміщення і кінцеве споживання товару подібно до хліба або молоку, а рух капіталу, що приносить дохід. Нерухомі товари споживаються (використовуються) за місцем їх розташування, що створює особливу їх економічну характеристику - територіальні переваги, тобто зміни в громадській думці, традиціях і прагненнях, які роблять одні райони популярними (переважними, а інші - ні. Наприклад, в Москві на ринку житла привабливими районами з екологічних мотивів є Західний і Південно-Західний. Тільки за рахунок одного фактора «переваги» ціна 1 кв.м житлових приміщень тут на 30-40% вище, ніж в інших районах столиці.
До економічних особливості нерухомості як товару відносяться: нерівномірність грошових потоків, диференціація оподаткування, різноманіття комбінації речових прав, жорстка регламентація оформлення угод, ліквідність і необхідність менеджменту.
3. Місце нерухомості в ринковій системі
Нерухоме майно займає центральне місце в системі знань при будь-якому суспільному устрої, виконуючи одночасно дві найважливіші функції: засоби виробництва і предмета особистого споживання для проживання, відпочинку, культурного дозвілля і т.п. З об'єктами нерухомості тісно пов'язано економічне і правове регулювання державою різних сфер життя суспільства і матеріального виробництва.
Основний, базовий об'єкт нерухомості - земля - має унікальне і ключове значення у всій системі підприємницької діяльності людей і самого їхнього життя. Вона являє собою особливу цінність для всього людського суспільства, оскільки є єдиним місцем проживання всіх народів і поколінь людей, основним і природним фактором в будь-якій сфері бізнесу, прямо або побічно беруть участь у виробництві всіх інших товарів і благ.
У Російській Федерації, як і в багатьох промислово розвинених країнах світу (США, Англія та ін.), Встановлено: коли приватна власність перешкоджає реалізації громадських інтересів, вона піддається постійним або тимчасовим обмеженням. Постійні обмеження права власності на землю, обумовлені обмеженістю її в природі і незамінністю у підприємницькій діяльності, включають: систему зонування; раціональне використання і охорону земель; контроль навколишнього середовища; захист законних прав та інтересів інших власників, орендарів і користувачів землі; дотримання умов використання особливо охоронюваних територій і охоронних зон; облік будівельних норм і правил, проектів планування та забудови населених пунктів; примусовий викуп земель у власника для державних і муніципальних потреб та ін.
Не можуть також державні і муніципальні підприємства самостійно здавати в оренду будь-яке нерухоме майно, закріплене за ними на праві господарського відання або оперативного управління. Обмежено і розпорядження нерухомим майном у акціонерні товариства - при великих угодах (25-50% балансової вартості активів товариства) рішення приймає одноголосно Рада директорів або загальні збори акціонерів, а якщо предмет угоди перевищує 50% активів - тільки загальні збори акціонерів (ст. 79 Закону про акціонерні товариства).
Нерухомість знаходиться в центрі складного переплетення різних економічних процесів, приватних і громадських інтересів, адміністративних норм і правил.
3.1 Нерухомість як об'єкт економічних і державних інтересів
- примусовий викуп - оподаткування
- повернення безхозних - ліцензування
об'єктів - іпотечне кредитування
- цільове призначення - приватизація
- зонування нерухомість - націоналізація
Здійснення операцій із земельними ділянками та іншими об'єктами нерухомості вимагає глибоких і систематичних знань особливостей ринку, обумовлених специфікою самого товару - нерухомого майна.
Як об'єкт підприємницької діяльності, нерухомість служить певною гарантією стабільності бізнесу і відтворення капіталу з приростом. Типовий інвестор, вкладаючи кошти в нерухомість, як правило, не тільки повертає капітал, але і отримує прибуток і компенсує всі інші витрати. Можливо вилучення та інших задоволень з володіння престижною собственностью.5
З усього вищесказаного можна зробити висновок, що в процесі класифікації виділяють окремі групи нерухомості, які мають схожі характеристики функціонування, що визначає можливість однакових підходів до їх оцінки.
Нерухомість можна розглядати, як:
- споживчу вартість, що задовольняють особисті потреби в житлі, відпочинок, розваги і т.д;
- фактор виробництва, який виступає у формі основних виробничих фондів (будівлі, споруди), а також джерело доходу призначений для введення бізнесу.
А також можна сказати, що класифікація об'єктів нерухомості за різними ознаками (критеріями) сприяє більш успішному вивченню об'єктів і обстеження ринку нерухомості, полегшує розробку і застосування методів оцінки різних видів нерухомості.
Список використаних джерел
Нерухомість - це те, що є нерухомим за законом. Нерухомістю зазвичай вважаються фізичні об'єкти, жорстко пов'язані з землею, переміщення яких в просторі практично неможливо без їх руйнування або втрати своїх функцій.
Ринок нерухомості - це сукупність угод, укладених з нерухомістю, інформаційного їх забезпечення, операції з управління та фінансування робіт в області нерухомості. Ринок нерухомості - це підсистема спільного ринку, пов'язана з обігом прав на об'єкти нерухомості.
Майно - об'єкти навколишнього світу, які мають корисністю, і права на них.
Оцінка майна - визначення вартості майна відповідно до поставленої мети.
Об'єкт оцінки - майно пред'являється до оцінки.
Ринкова вартість майна - розрахункова грошова сума, за якою продавець, який має повну інформацію про вартість майна і не зобов'язаний його продавати згоден був би продати, а покупець. який має повну інформацію про вартість майна і не зобов'язаний його придбати, згоден був би його придбати.
Первісна вартість майна - фактичні витрати на придбання або створення майна на момент початку його використання.
Залишкова вартість майна - вартість майна з урахуванням його зносу.
Вартість майна для оподаткування - вартість майна. використовувана для визначення бази оподаткування.
Розміщено на Allbest.ru