Історію введення в Росії єдиного податку на нерухомість можна розділити на два етапи. У другій половині дев'яностих років XX століття був час теоретичних дискусій і перших експериментів. На початку XXI століття настав період практичного впровадження ідеї єдиного податку. Цей етап триває і сьогодні, і важко передбачити, коли він закінчиться. На всій його довжині вищі російські чиновники час від часу називають чергову дату остаточного переходу до єдиного податку.
Сьогодні під «єдиним податком на нерухомість» офіційно розуміється новий податок, покликаний об'єднати два існуючих податку - податок на майно фізичних осіб і земельний податок. Паралельно планується ввести окремий податок на нерухомість організацій. Даний підхід дещо відрізняється від первісної ідеї, згідно з якою єдиний податок на нерухомість повинен об'єднати три податку - податок на майно фізичних осіб, податок на майно організацій і земельний податок.
Головною відмінністю нового податку на нерухомість є те, що він повинен бути розрахований по кадастрової вартості об'єкта нерухомості, яка федеральними стандартами оцінки сьогодні визначається як «ринкова вартість». Саме з цим власне і пов'язана основна складність повсюдного введення нового податку - неможливість одночасно й повсюдно розрахувати ринкову вартість.
ворожа ідея
Повертаючись до «лихим дев'яностих», необхідно визнати, що в ті часи «вплив» цієї організації на внутрішні російські процеси не обмежувалося сферою «політики». На ринку нерухомості воно було не менш відчутним. Досить згадати різного роду спільні російсько-американські програми в області житлової і земельної реформ. Формат співпраці іменувався як «технічна допомога». Зокрема, не без цієї «допомоги» в Росії вкоренилося таке американське поняття як «ріелтор».
Збережені архівні документи - брошури, підготовлені до семінарів, і проекти нормативних документів - дозволяють сьогодні досить конкретно викласти вихідну концепцію єдиного податку на нерухомість в її російсько-американської версії. Можна виділити основні принципи цієї концепції: легалізація ринку нерухомості, його соціалізація і інформаційна прозорість (доступність) ринкових даних.
вихідна концепція
Тут не можна не відзначити одна серйозна обставина, нині абсолютно забуте чиновниками, відповідальними за введення в Росії єдиного податку на нерухомість. У вихідній концепції передбачалося встановлення єдиної ставки цього податку для всіх видів нерухомості і для всіх платників податків - за прикладом США. Диференціюватися мала кадастрова вартість - для кожного виду нерухомості, у відсотках від її ринкової вартості.
Нарешті, третій принцип - інформаційна прозорість ринку нерухомості. Мова йде про створення єдиної «бази даних» про об'єкти нерухомості з використанням достовірної ринкової інформації. В останні десятиліття це «улюблена ідея» різного роду «регуляторів» нерухомості. На наш погляд, дана ідея - суто «соціалістична», а тому - нездійсненна. Завдання створення такої бази даних складається єдино в тому, щоб зробити податок на нерухомість «зрозумілим».
Але це, як показує практика розрахунку ринкової вартості, вельми важко зробити.
Єдиний податок на єдиний об'єкт
Ідея введення єдиного податку на нерухомість - зовні дуже раціональна, якщо її розглядати у відриві від російської дійсності. Але в міру занурення в цю дійсність вона починає дивним чином змінюватися, перетворюючись на щось протилежне тому, що спочатку планувалося. Причина, по якій від вихідної ідеї на стадії її реалізації залишається один спогад, елементарна - реформи, про які так багато говорили реформатори, залишилися лише на папері.
У новому Цивільному кодексі правова конструкція, відома в Європі як єдиний об'єкт нерухомості, обмежена єдиним випадком: коли земельну ділянку та розташовані на ній «поліпшення» зареєстровані в державному реєстрі як одна неподільна нерухома річ. Неважко помітити, що даний випадок сьогодні не є масовим: власники квартир в багатоквартирних будинках лише в рідкісних випадках є власниками зареєстрованої земельної ділянки.
Час нескінченних експериментів
Фізичні особи - власники квартир - в експерименті взагалі не брали участь.
Про кадастр і кадастрової вартості, так само як про «єдиному об'єкті нерухомості» і «ринкової вартості» потрібно писати спеціально, оскільки це вимагає ретельного і послідовного викладу питання. На закінчення нагадаю наступне: коли на Русь приїхали баскаки, у них не було комп'ютерів і знання точних математичних методів масової оцінки. Але вони створили фіскальний кадастр, який працював.