Сьогодні нормативно - правова база має широкий спектр регуляції. Величезна кількість різноманітних відносин підпадають під необхідність відповідності із законодавством. Це необхідно для забезпечення нормальної життєдіяльності суспільства в цілому і кожного його члена окремо.
Особливо широко регулюються договору між особами. Дана область має ряд особливостей і залежить від волі сторін, яка ні в якому разі не може виходити за рамки Закону. Класифікація угод величезна. Всі вони залежать від суб'єктного складу, предмета договору і т.д. Пропонуємо розглянути оформлення дарчої на такий об'єкт нерухомості, як квартира.
Дарчий на квартиру в системі правових відносин
Для початку проаналізуємо, що ж являє собою таке поняття, як дарчий. В юриспруденції дане явище називається договором дарування. Воно являє собою безоплатну операцію з передачі права власності на квартиру. При цьому, відносини даного роду в обов'язковому порядку закріплюються в спеціальному документі з його подальшою реєстрацією в державних органах.
Основний момент - відсутність плати за угоду. Дарчий не може проходити з порядком перерахування грошових сум. В такому випадку, потрібно оформляти договір купівлі - продажу. Договір дарування же стає бажанням добровільного характеру по відчуженню об'єкта нерухомості без отримання фінансової вигоди з боку обдаровуваного.
Також, варто виключати наявність будь-яких умов. У тому випадку, коли одна сторона вимагає від іншої наявність певних обставин - відносини не можна розглядати в області договору дарування. У більшості випадків, даний момент проявляється при вказівці того факту, що квартира перейде у власність іншої особи після смерті її власника. Даний договір ми не розглядаємо, як дарчу. Наявність умови про смерть є незаконним підставою. Таким чином, угоду можна оскаржити в судовому порядку і визнати недійсним.
Також, варто відзначити, що договір дарування має особливий склад по суб'єктам. В угоді беруть участь дві сторони - дарувальник і обдаровуваний. Перший - це громадянин, якому на законних підставах об'єкт нерухомості належить на праві власності. Другий - особа, на користь якої відчужується квартира. Сьогодні існує хибна думка, що дарчий на квартиру може полягати виключно між родичами. Але, це далеко не так. Склад учасників таких відносин може бути досить різноманітним і ні в якому разі не обмежується сімейними відносинами між людьми. Власник майна має повне право передати свою квартиру будь-якому громадянину, якщо на це є його воля. Тому, розглядаючи дарчу квартири близькому родичу не варто як виключно єдиний варіант оформлення угоди.
У порівнянні з іншими договорами, які сьогодні закріплені нормативно - правовими актами, угоду про дарування має особливі нюанси. Перш за все, це виняткове право власності. Що це означає? Всі ми знаємо про те, що майно, яке сімейна пара, зарегістріровшая свої відносини в державному порядку, придбала за роки спільного життя є загальним. При шлюборозлучному процесі чоловік і дружина мають право на рівні частки в такій власності. Але, це положення не поширюється на квартиру, подаровану з даного нами договору. Тобто, при розлученні об'єкт нерухомості залишиться тому з пари, кому він безпосередньо і був відчужений.
Дарчий на квартиру: вартість оформлення. Варто пам'ятати і про те, що хоча ми і розглядаємо дарчу, як безкоштовну операцію, є нюанси, які виходять за такі рамки. Так, кожен, хто отримав квартиру в подарунок в обов'язковому порядку повинен заплатити оподаткування. Справа в тому, що отримання нерухомості у такий спосіб на законодавчому рівні прирівнюється до прибутку. У такому випадку, як відомо, громадянин повинен віддати частину державі. Оскільки закріплено положення про передачі власності, як про дохід, то мито складе 13% від вартості майна. Наприклад, якщо об'єкт, який потрібно оцінений в суму 2 500 000 рублів, то податок складе:
2 500 000 рублів * 13% = 325 000 рублей.
Коло осіб, які можуть оформляти дарування квартири
Наступний пункт, який ми пропонуємо розглянути більш детально - суб'єктивний склад. Сьогодні нормативно - правовими актами вводяться деякі винятки стосовно того, хто може подарувати своє нерухоме майно, і до того, хто може його отримати таким способом.
Перш за все - дієздатність. Тільки ті громадяни, які в судовому порядку не обмежені в такому критерії можуть відчужувати своє майно. Наявність вердикту органу Феміди про те, що особа є обмежено дієздатним або недієздатним зовсім повністю виключає можливість дарчим.
Документи для оформлення дарчої на квартиру
Якщо ваша ситуація не обмежується тими нюансами, які ми описали вище - можна оформляти угоду з дарування квартири. Перш за все, для цього потрібно визначитися з переліком необхідної документації. Реєстрація договору вимагає наявність певних паперових підтверджень. При тому, їх обов'язок вказано прямо в законодавстві, тому відступити від даного моменту ніяк не вийде.
Документи для дарчої на квартиру:
- підтвердження права власності на об'єкт нерухомості. Це найбільш важливий документ. Як правило, це договір купівлі - продажу, за яким квартира перейшла в законну власність дарувальнику. Також, можна надати і підтвердження переходу власності в слідстві заповіту і т.д. Тобто, потрібен будь-який документ, який свідчить про те, що об'єкт нерухомості належить дарувальнику на законних підставах;
- довідка з БТІ. В даному випадку, мова йде про інвентаризаційному стані майна. Власник повинен звернутися до відповідного органу за отриманням документа з позначенням оцінки квартири. Як ми помічали раніше - це потрібно для обчислення розміру оподаткування;
- документ з перерахуванням кожного громадянина, який зареєстрований в даній квартирі. Така довідка видається в відділеннях територіального ЖКГ;
- доручення. Даний документ потрібно в тому випадку, коли оформленням угоди займається не сам власник або майбутній власник, а їх законні представники. У даній ситуації, потрібно буде пряма вказівка на те, що особа дало згоду на представлення своїх прав і інтересів іншим громадянином. При цьому, позначення про можливість оформлення дарчої - обов'язково. Також, довіреність повинна бути завірена у нотаріуса;
- якщо дарувальником виступає неповнолітній громадянин - необхідний дозвіл на такі дії з боку його представників і місцевого відділення опіки;
- якщо йдеться про дарчим на частку в квартирі - потрібна наявність письмової згоди кожного із співвласників об'єкта нерухомості;
- документи, що підтверджують особу кожної зі сторін угоди. Як правило, це паспорт;
- договір з позначенням прав і обов'язків кожної зі сторін.
Як бачимо, перелік досить великий. Але, варто розуміти, що не всі документи будуть потрібні. До обов'язкових належать: підтвердження права власності, паспорт, договір, довідка з БТІ та ЖКГ. Всі інші примірники надаються в певних ситуаціях (неповнолітній дарувальник, спільне володіння і т.д.).
Зразок дарчої на квартиру
Як ми говорили в попередньому розділі, однією зі складових документації є договір. В обов'язковому порядку сторони повинні скласти між собою відповідну угоду. Воно складається з позначення прав і обов'язків учасників, предмета угоди, вказівки сторін.
Складанням угоди громадяни дарування займаються самостійно. Певного бланка для заповнення законодавством не передбачено. Сторони договору самостійно закріплюють свої відносини і пишуть відповідний документ в залежності від кожної конкретної ситуації.
Укладання угоди може проводитися як самим дарувальником або обдаровують, або ж третіми особами. Останній варіант передбачає звернення до компетентних фахівців. На сьогоднішній день існує величезна кількість юридичних консультацій, працівники якої за певну плату напишуть угоду з усіма необхідними нюансами. Мінус такого способу - його вартість. Але плюс в тому, що юристи знають краще, як все правильно оформити. До того ж, вони мають ряд зразків, відпрацьованих на практиці.
Але, все ж, якщо ви всі такі зважилися самостійно оформити свої відносини - скористайтеся наступними рекомендаціями щодо оформлення дарчої на квартиру.
Перш за все, документ складають на стандартних білих аркушах. Використовують односторонній друк. Договір повинен бути поділений на пункти, кожен з яких несе орієнтовану інформаційну навантаження.
На самому початку зверху і по середині пишуть найменування документа. Відразу під цими даними розміщують місце укладання угоди і число підписання договору. При цьому, дата повинна позначати не цифрами, а буквами.
Слідом варто описати на якій підставі нерухоме майно належить дарувальнику. В обов'язковому порядку повинен позначатися документ, який підтверджує даний факт. Пишемо його повне найменування та номер. Наступний пункт - оцінка майна. Хоча і договір передбачає безкоштовну основу, він повинен містити вказівку на ціну квартири. Для цього попередньо необхідно буде звернутися в спеціалізовану компанію, яка займається оцінкою ринкової вартості об'єктів нерухомості. Вердикт організації вписується в договір.
Потім потрібно закріпити волю сторін на наслідки такої угоди. Той, хто отримує майно пише про те, що він не проти переходу права власності і приймає квартиру у володіння. Дарувальник в свою ж чергу закріплює пункт про те, що дана угода не стане для нього обтяженням і ніяк не впливає на життєву ситуацію в бік погіршення.
Потрібно, також, закріпити момент відчуження права в сторону обдаровуваного. У договорі повинен міститися пункт про те, що громадянин стає власником житла з моменту реєстрації договору в державних органах. Також, після цього саме обдарований несе всі витрати по відношенню до змісту об'єкта нерухомості. В даному випадку, мова йде про те, що комунальні послуги та оподаткування буде платити новий власник.
Потрібно обов'язково відзначити той факт, що на момент укладення даної угоди квартира не передана у власність третім особам і на неї не оформлена застава. Таким чином дарувальник гарантує відсутність непередбачених обставин, про які він був зобов'язаний повідомити другу сторону.
Важливий момент - позначити хто саме несе витрати по оплаті за реєстрацію договору. Хоча і угода передбачена законодавством, як безкоштовний договір - ніхто не звільняється від сплати державного мита за реєстрацію відчуження. Вибір того, хто буде платити за це здійснюється за згодою сторін.
Також, потрібно відзначити окремий пункт про дієздатність громадян. Обидва учасники підтверджують, що на момент укладання угоди вони не є обмеженими в юридичному полі і мають право на передачу об'єкта нерухомості відповідно до вказівок Закону.
Один з останніх пунктів - кількість примірників договору. Такий документ ніколи не складається в єдиному зразку. Їх, як мінімум, має бути три. Два - для дарувальника і обдаровуваного і один для державної інстанції реєстрації переходу права володіння квартирою. Також, можна скласти ще додаткові копії за бажанням сторін. Закон це не забороняє. Єдине, що їх кількість обов'язково має бути закріплено в самій угоді. Всі екземпляри мають однакову юридичну силу незалежно від того, кому вони призначаються.
Завершальний етап - проставлення підписів. Для кожного з учасників угоди має бути передбачено спеціальне місце для проставлення відповідної позначки.
Як оформити дарчу на квартиру
Після того, як угода буде складено - можна переходити до безпосереднього оформлення угоди. Однією тільки підписи обох сторін під пунктами договору буде мало. Всі відносини, які прописані в угоду повинні бути спеціальним чином закріплені.
Так, учасники повинні оформити дарчий на квартиру у нотаріуса. Для цього необхідно буде звернутися до відповідного працівника. При цьому, вибір нотаріальної контори залежить від бажання сторін. Тобто, немає прямої вказівки на те, повинен це бути державний чи приватний працівник.
Суть нотаріального завірення полягає в тому, що співробітник перевіряє договір на наявність помилок. Також, він може допомогти його переробити або скласти з нуля. Після того, як все буде зроблено відповідно до вимог - нотаріус ставить на документі соо6тственную позначку, яка свідчить про правильність договору.
Завірений таким чином документ приймається в державну інстанцію. Мінус цього варіанту в тому, що проставлення відміток нотаріусом часом дорого обходиться. Як правило, сума гонорару безпосередньо залежить від вартості угоди. У нашому випадку - від оцінки квартири в її ринкової вартості.
Після цього учасники повинні звернутися в державне відділення реєстрації прав. В даному випадку, потрібно використовувати той орган, який обслуговує місце знаходження об'єкта нерухомості. Реєстратор перевіряє договір і всі документи, які подаються разом з ним. Після цього - вносяться відомості про зміну власника до державних реєстрів. Далі здійснюється видача відповідного Свідоцтва інстанцією реєстрації та право власності переходить обдарованому, разом з обов'язками по утриманню квартири.
Складений за життя угоду, але не пройшло реєстрацію - не тягне жодних наслідків. Трапляється так, що одна зі сторін не доживає до моменту закріплення договору в державній інстанції. У такій ситуації, досить часто вважають, що спадкоємці померлого мають право отримати даний договір на своє ім'я. Але це не так. Якщо помер дарувальник або обдаровуваний - навіть підписане ним висновок втрачає свою юридичну силу. Оскаржити даний факт не можливо жодним чином.
Скасування дарчим на квартиру
Досить часто трапляється так, що вже після оформлення угоди одна зі сторін розуміє, що зробила фатальну помилку. Як правило, це дарувальник. Тому, цілком логічно виникає питання про те, чи можна повернути відносини до моменту укладення і реєстрації договору?
Відповідь на це питання позитивний. Сьогодні нормативно - правовими актами передбачено ряд особливих випадків, коли дозволяється скасувати дарчу на об'єкт нерухомості. До них відносять:
- погіршення стану дарувальника. При цьому, воно в обов'язковому порядку має бути безпосередньо пов'язане з втратою свого майна - квартири. У більшості випадків - це відсутність місця, де б людина могла проживати. Досить часто після укладення угоди виникають непередбачені обставини такого плану. Тому, якщо дарувальником буде підтверджено погіршення його рівня життя - можна скасувати договір;
- протиправні дії нового власника квартири по відношенню до попередньому власникові. Як правило - це злочини проти життя або здоров'я. Тобто, якщо з боку обдаровуваного було зафіксовано така дія - дарувальник може спокійно скасувати договір дарування;
- поведінка нового власника може стати руйнівним для майна. Якщо обдарований своїми діями пошкоджує квартиру і робить її непридатною - дарувальник має право звернеться за поверненням своєї власності;
- новий власник самостійно виявив бажання скасувати угоду.
Оспорити договір можуть обидві сторони такої угоди. У тому випадку, якщо одного з них вже немає в живих - таке право передається спадкоємцям. Саме вони представлятимуть інтереси померлого.