Переважна більшість квартир в сучасних новобудовах Москви продаються ще на етапі будівництва або навіть до початку робіт по зведенню житлового будинку. Це означає, що покупець не в змозі оформити на себе право власності - зареєструвати житло, оскільки реєструвати, власне, ще нічого. Договір пайової участі. який є підставою для придбання прав власності на квартиру в новобудові, а також сплачені за цим договором кошти, не можуть зробити пайовика власником житла автоматично.
У даній статті портал RealtyPress.ru пропонує читачам ознайомитися з усіма етапами, пов'язаними з оформленням прав власності на квартиру в новобудові, а також можливими труднощами і нюансами процесу реєстрації.
Будинок побудований, пора ...
Для того щоб оформити квартиру в новобудові, недостатньо дочекатися повного завершення будівельних робіт. Після того, як будівельники виконали все, що від них вимагалося, і будинок вже готовий приймати мешканців, настає пора проведення численних юридичних операцій, які передують офіційної реєстрації квартири.
Найчастіше спостерігається наступна картина - будинок побудований, квартира передана дольщику, який вселяється і проживає на власній житлоплощі (власної ця житлоплоща є на підставі договору пайової участі та акту передачі квартири). Начебто - все в порядку, але ...
Процеси юридичного оформлення новобудови
Процедура оформлення новобудови у власність фактично починається з того, що забудовник повинен отримати дозвіл на введення багатоквартирного будинку в експлуатацію. Цей документ підтверджує, що державними контролюючими органами не було виявлено порушень, і житло відповідає встановленим стандартам і вимогам. Тобто - в квартири новобудови вже з цього моменту теоретично можна заселятися. Потім слід оформлення акту реалізації інвестиційного контракту на будівництво, який повинні підписати міська влада (в столиці також Тендерний комітет Москви) і ще перелік організацій.
В процесі оформлення документів співробітники БТІ повинні заміряти фактичну площу квартир в новобудові, яка часто відрізняється від тієї площі, яка була задекларована забудовником в момент укладення договору. Якщо різниця є, то забудовник і пайовик повинні провести остаточні розрахунки за договором. Адже до моменту закінчення будівництва пайовик вже вніс повну суму, розраховану за кількістю квадратних метрів. І якщо фактична площа менше, ніж це зазначено в договорі, забудовник зобов'язаний повернути різницю, якщо ж фактична площа більше - тоді змушений доплатити пайовик.
Як показує практика, з боку пайовиків затримка в доплаті не відбувається, проте повернення різниці забудовником нерідко затягується - аж до того, що пайовиками доводиться домагатися компенсації через суд. У будь-якому випадку, до тих пір, поки фінансові відносини сторін, які підписали договір, не будуть врегульовані, і підтверджуючі це документи не будуть підписані, далі справа не просунеться.
Черговим етапом слід підписання забудовником і пайовиком, якому передається квартира, акта передачі житлової площі. Після підписання цього акту пред'явити до забудовника будь-які претензії щодо якості виконаних робіт буде вельми проблематично. Тому на даному етапі пайовик повинен бути гранично уважним, бо виправляти помилки будівельників йому доведеться за власний рахунок. Сам процес прийому-передачі квартири також буває пов'язаний з деякими труднощами, пов'язаними з необхідністю змусити забудовника виправити всі недоробки або компенсувати дольщику вартість робіт.
Після того, як всі документи вже підписані і зібрані, новосел може юридично оформити власність на себе. По завершенні підписання акту прийому-передачі квартири у власність новий власник може в'їжджати, робити ремонт, облаштовуватися і проживати на отриманої житлоплощі. Той факт, що право власності не оформлено, в принципі, не заважає використовувати квартиру для проживання - новобудова, під час підписання дозволу на введення в експлуатацію, вже приєднана до систем міських комунікацій, і всі необхідні блага поставляються мешканцеві в повній мірі.
Перешкоди при юридичному оформленні новобудови
Після підписання акту прийому-передачі квартири від забудовника покупцеві, останній має можливість оформити право власності, зареєструвавши квартиру в Федеральної реєстраційної служби. Але існує безліч факторів, що заважають оформлення, і більшість з них не залежать від пайовика. В результаті процес оформлення може затягнутися на тривалий період часу - юридичні формальності можуть зайняти кілька років.
- Причиною затримок, що є спільною для всіх забудовників, служить той факт, що юридичні експертизи, процеси узгоджень і підписань документів з державними інстанціями самі по собі є досить складними і забирають чимало часу.
- До причин приватного характеру можна віднести затримки, пов'язані з діяльністю конкретного забудовника, які можуть виникнути на кожному етапі оформлення документів.
Так, в момент отримання дозволу на введення будівлі в експлуатацію, інспекційними службами можуть виявитися серйозні недоліки, на усунення яких найчастіше йде чимало часу. При закритті інвестиційного контракту міська влада може не підписувати документи через незадоволеність розподілом житлоплощі - від забудовника може знадобитися виділення більшої кількості квартир, ніж це передбачалося спочатку. Забудовник, в свою чергу, може не поспішати врегулювати питання в силу того, що він змушений задовольняти інтереси інвесторів або ж з інших причин.
З подібними проблемами забудовнику, а, отже, і пайовик доводиться стикатися на кожному етапі реєстрації нерухомості.
Способи оформлення права власності
Отже, всі документи, які вимагаються законодавством від забудовника, вже оформлені, акт передачі підписано, новоселові залишається оформити право власності на отриману квартиру. Існує три способи це зробити:
- Надати право забудовнику займатися реєстрацією квартири самостійно. Деякі забудовники пропонують таку послуг за додаткову плату;
- Оформлення права власності на квартиру своїми силами;
- Оформлення права власності через суд.
- Оформлення за допомогою забудовника
Перший спосіб є найменш клопіткою, забудовники досить часто беруть на себе зобов'язання за деяку плату оформити всі необхідні документи. Це вигідно забудовнику, який не тільки отримує додатковий прибуток, оформляючи «оптом» свідоцтва, а й підвищує за рахунок пропозиції даної послуги інтерес до своїх об'єктів з боку потенційних покупців.
Не менш вигідним пропозицію є і для пайовика, який має можливість заощадити час і нерви - як правило, представники забудовника мають достатній досвід і зв'язки, щоб швидко і без труднощів отримати свідоцтво.
Цей спосіб є менш витратним, однак, більш важким. Забудовник може вимагати додаткову плату за передачу дольщику необхідних документів, крім того, всі належні черги та інші перешкоди, пов'язані з бюрократичним апаратом, власник квартири повинен долати самостійно.
Для оформлення права власності на квартиру її фактичний власник повинен представити в Управління Росреестра за місцем знаходження об'єкта нерухомості (для Москви цим органом є Управління Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії по Москві) ряд документів. По-перше, це документи, що надаються забудовником (дозвіл на введення об'єкту нерухомості в експлуатацію та ін.), А також документи, що стосуються безпосередньо реєструється квартири:
Перелік документів повинен включати в себе:
- Заява про державну реєстрацію;
- Договір, укладений між співінвестором і будівельною компанією;
- Поверховий план і експлікацію квартири з БТІ (ці документи власник квартири повинен оформити самостійно);
- Акт прийому-передачі квартири;
- Квитанцію про оплату держмита (1 тис. Руб.);
- Копію паспорта;
- Нотаріально завірене доручення (якщо документи подає представник власника).
За документи, які оформляє забудовник, останній може вимагати додаткову плату (це, частіше за все, неправомірну вимогу, однак, необхідно дивитися текст договору пайової участі). Після того, як всі документи надані в Росреестр, потрібно почекати деякий час, необхідний для їх перевірки. Згідно з правилами, це час обмежений місячним терміном.
Власникам, які прийняли рішення оформляти квартиру самостійно, рекомендується дочекатися моменту, поки забудовник сам зареєструє хоча б одну квартиру. В цьому випадку процедура виконується швидше, так як деякі документи, загальні для всього об'єкта в цілому, вже є перевіреними в процесі первинної реєстрації, та пакет інших документів вимагає менше часу на перевірку. Крім того, допомогти в оформленні квартири можуть ріелтерські компанії, за допомогою яких здійснювалася покупка квартири в новобудові, подібні послуги в Москві і Підмосков'ї пропонує, наприклад, агентство Міель.
Незалежно від причин, за якими необхідні документи не можуть бути отримані власником квартири для оформлення її у власність, пайовик має право на реєстрацію квартири і може відстояти це право в судовому порядку. Як правило, більшість співінвесторів готові почекати, поки забудовник вирішить свої проблеми, і можна буде оформити нерухомість. Але, якщо «тягучка» набуває затяжного характеру, власники квартир можуть вплинути на швидкість вирішення питання, подавши позов про визнання права власності. Позов подається до суду загальної інстанції за місцем знаходження об'єкта.
Для початку, необхідно направити забудовникові претензію, в тексті якої міститься вимога оформити право власності (або надати необхідні для цього документи), і отримати офіційну відповідь. Після чого потрібно завірити документи своїм підписом і направити в суд, сплативши мито, суд же зобов'язаний призначити дату слухання. Згідно зі статтею 154 ЦПК РФ, суд повинен провести слухання і прийняти рішення протягом 2 місяців з дня подачі заяви.
Власнику квартири рекомендується залучити кваліфікованого юриста, який допоможе швидко зібрати необхідні документи і оформити їх належним чином. У більшості випадків, суд приймає рішення на користь позивача. Далі, необхідно взяти рішення суду (після того, як це рішення вступить в силу), а також документи з БТІ, і подати до реєструючого органу. У цьому випадку власник квартири в новобудові може розраховувати на отримання свідоцтва про власність незалежно від того, вирішив забудовник свої проблеми чи ні.
висновок
Отже, фахівцями RealtyPress.ru надана інформація, достатня для того, щоб читач отримав уявлення про юридичних процесах, які супроводжують отримання житла новими власниками. Кожен з представлених способів оформлення майнового права на квартиру потрібно розглядати в контексті обставин, що виникають при передачі нерухомості.
У забудовника може виникнути безліч причин об'єктивного і суб'єктивного характеру, що ускладнюють реєстрацію житла. Однак це ні в якому разі не повинно обмежувати права пайовиків, заздалегідь оплатили квартири, оскільки приймаючи на себе зобов'язання побудувати будинок, забудовник автоматично приймає на себе зобов'язання вирішити всі проблеми, що виникають на кожному етапі.
Найкращим варіантом оформлення квартири може бути доручення цієї операції забудовнику, який має в своєму розпорядженні необхідними ресурсами і досвідом, а якщо процес отримання необхідних документів серйозно затягується, то найшвидшим способом є оформлення права власності через суд.