Оренда vs покупка
Вибираємо форму землекористування
Експерти ринку нерухомості відзначають, що, незважаючи на активний розвиток організованих котеджних селищ, досить велика частина потенційних покупців заміської нерухомості віддає перевагу традиційному будиночок в селі. Привертає в цьому варіанті прозорість статусу власника землі і той факт, що найчастіше орендна плата буде вищою податку на власну землю. Однак так чи погана оренда?
Право власності
Відповідно до ГК РФ, право власності на земельну ділянку виникає з договорів та інших угод (наприклад, актів державних органів та органів місцевого самоврядування, передбачених законом у якості підстав виникнення права приватної власності на землю), а право користування - на підставі договорів оренди земельної ділянки .
Отже, власнику землі належать права володіння, користування і розпорядження своїм майном. Він може відчужувати його на користь інших осіб, здавати в оренду, передавати в довірче управління, віддавати в заставу і так далі. Власник ділянки може зводити на ній будівлі та споруди, перебудовувати або зносити їх, дозволяти будівництво іншим особам. При цьому повинні, зрозуміло, дотримуватися містобудівні та будівельні норми і правила, а також вимоги цільового призначення земельної ділянки.
Для того щоб прагнення реалізуватися в якості власника не обернулося зайвими проблемами, при купівлі землі слід звернути увагу на деякі основні моменти.
По-перше, ділянка повинна бути відмежований і поставлений на кадастровий облік. Реєстрація права власності можлива тільки на ділянку, який сформований відповідно до законодавства про землеустрій та земельний кадастр. При цьому наявність у продавця свідоцтва про державну реєстрацію ще не є гарантією проведення межування. Дізнатися про це можна, замовивши виписку з Державного земельного кадастру.
По-друге, недобуд, якщо такий є, повинен бути зареєстрований в реєстраційній палаті і продаватися разом із земельною ділянкою.
По-третє, якщо ви купуєте ділянку без будівель, уточніть, чи передбачена проектом детального планування забудова. Інакше ви ризикуєте залишитися без дозволу на будівництво.
Крім того, на ринку існують неоформлені ділянки, які виділялися раніше в безстрокове користування або довічне успадковане володіння. У цій ситуації необхідно звернутися до Земельного комітет за довідкою про відсутність оформлених прав на земельну ділянку. Новий власник будинку може оформити земельну ділянку в оренду. Якщо ж він хоче стати власником землі, то потрібно або викуповувати ділянку, або домагатися права його безкоштовної приватизації через суд. Викуп земельної ділянки під існуючим об'єктом нерухомості проводиться за пільговими розцінками.
Андрій Панасюк, директор з маркетингу та продажу
Даний вектор розвитку ринку необхідно розглядати з урахуванням сегментації. Якщо є можливість придбати будиночок в селі, та ще й з організованим, своєчасним обслуговуванням - і дороги почистять, і лампочки поміняють, і дитячий міні-сад є, і спортивна складова на рівні, - звичайно, необхідно розглядати такий варіант.
Однак сьогоднішні «будиночки в селі» купуються, в більшості своїй, через те, що вирішити квартирне питання в місті дуже дорого, а в селі за невеликі гроші купуєш і будинок, і ділянка. Даний варіант вирішення квартирного питання поширений в економ-сегменті. Якщо брати більш статусну аудиторію - її цікавить рішення трьох складових: кращий варіант для себе і своєї сім'ї, комфортність і безпеку. А це може бути вирішено в організованому селищі, причому новому, оскільки переробляти старе зазвичай дорожче виходить.
Звичайно, існує варіант, коли купується земельну ділянку, а питання безпеки вирішується високим парканом. Правда, інші блага цивілізації також доводиться вирішувати в рамках власної ділянки. А також нести тягар утримання господарства, розраховуючи тільки на власні сили.
Купівля або оренда? Думаю, це більше риторичне питання, хоча для себе обираю варіант покупки і реєстрації в Росреестра.
право користування
Підставою виникнення права оренди земельної ділянки є договір оренди. За цим договором орендодавець за певну плату зобов'язується надати орендарю майно у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування, обмежене умовами договору.
Договір оренди нерухомого майна, укладений на один рік і більше, підлягає державній реєстрації. Раніше граничний термін оренди земельної ділянки становив 49 років. У нині чинному Земельному кодексі граничний строк не встановлений. Після закінчення терміну договору його орендар має переважне право на укладення нового договору оренди земельної ділянки. Дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного на термін більше п'яти років, на вимогу орендодавця можливо тільки на підставі рішення суду при істотному порушенні орендарем умов договору.
При оренді земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, на термін більше ніж п'ять років орендар може передавати свої права та обов'язки за цим договором третій особі (тобто укласти угоду про переуступку права оренди, яке підлягає державній реєстрації) без згоди власника земельної ділянки , але попередньо повідомивши його.
Зважившись придбати будинок і ділянку в котеджному селищі, важливо з'ясувати, які права на землю має забудовник. Тут можливі три варіанти:
1. Земля у забудовника вже у власності. У цьому випадку покупець буде купувати ділянку за договором купівлі-продажу: вас повинна хвилювати тільки законність переходу права власності на ділянку, а також правильність оформлення даного переходу спочатку до забудовника, а потім до вас.
2. Земля взята забудовником в довгострокову оренду з правом викупу. Це означає, що покупець придбає права на ділянку за договором уступки права оренди між ним і забудовником, після чого буде за наступним договором купівлі-продажу самостійно викуповувати ділянку у особи, яка надала землю в оренду забудовнику.
В цьому випадку слід переконатися, що відповідний розпорядчий акт не скасований; в договорі оренди дійсно фігурує можливість поступки права оренди і можливість викупу ділянки по яка встановлюється на законних підставах ціною; договір оренди пройшов державну реєстрацію і не був розірваний на момент підписання покупцем всіх паперів.
3. Земля взята забудовником в короткострокову оренду на період проектування і будівництва селища. Покупцеві спочатку потрібно буде оформляти права власності на котедж, після чого - права на землю, укладаючи договір довгострокової оренди, або договір купівлі-продажу з особою, яка надала землю в оренду забудовнику.
У цьому випадку покупець повинен бути впевнений, що у відповідному розпорядчому акті фігурує умова про обов'язкове надання прав на землю кінцевого споживача - власнику побудованого котеджу.