Згідно зі статистикою, тільки в одній Москві щорічно проводиться в середньому до 130 тисяч угод із продажу квартир. На жаль, близько 5% цих угод проходять з законодавчими правопорушеннями і тоді власникам «нових квартир» доводиться оббивати пороги судів або того гірше, поповнювати ряди людей без постійного житла і місця прописки. Складно собі уявити, скільки ж таких обманних угод відбувається щорічно по всіх містах Росії.
Основні схеми шахрайства, афер і обманів при купівлі / продажу квартир
2) Афера з продажем житла часто проводиться шахраями за підробленими документами. На жаль, в наш час придбати «порожні бланки» різних довідок і договорів не складає особливих труднощів, як і підробити друку муніципальних або державних організацій, які видають ці документи. Лише довідку з БТІ підробити практично неможливо, так як вона виписується на номерному бланку, облік яких строго контролюється.
3) Часто шахраям в незаконних операціях купівлі / продажу квартир допомагають «лженотаріуси». які «працюють» за підробленими документами в орендованих на короткий час офісних приміщеннях. Після укладення декількох угод на покупку квартир, офіс такого нотаріуса «згортається» і зникає в невідомому напрямку.
4) Останнім часом все частіше шахраї стали «продавати» квартири по дублікатами справжніх, «чистих документів». Схема досить проста. У якості посередників оформляють і реєструють пакет документів на продавану житлоплощу і продають її одній людині. Але пакет зібраних документів при оформленні цієї «законною» угоди кілька разів дублюється. В результаті квартира продається не один, а кілька разів. Фактичним власником квартири вважається громадянин, який купив її раніше за інших ошуканих покупців.
5) Обман з продажем квартир може існувати і в такому варіанті - покупцеві показується одна квартира, а в дійсності шахраї оформляють документи купівлі / продажу на іншу житлоплощу. Бувають випадки, що для такого обману аферисти замінюють номера квартир у всьому під'їзді на момент проведення передпродажного огляду житла. У судовій практиці навіть зафіксовані випадки, коли замінялися номера будинків і назва вулиць для проведення «квартирного обману».
6) Одним з найпоширеніших способів обману залишається афера з продажем квартири, власник якої вже є померлим на момент оформлення угоди. Тоді спадкоємці заперечують своє право на житло в суді, а покупець залишається без грошей і без квартири.
7) Ще одним витонченим способом шахрайства є визнання угоди купівлі / продажу квартири недійсною. Відповідно до російського законодавства, колишній власник нерухомості може протягом півроку оскаржити в суді незаконність операції. Для цього йому досить отримати довідку з медустанови про свою часткової або повної недієздатності і угода купівлі / продажу житла буде вважатися недійсною.
8) Лженотаріуси можуть свідомо зробити одну або кілька помилок при складанні договорів купівлі / продажу квартири. і тоді колишній власник може пред'явити претензії в суді по поверненню угоди, якщо доведе наявність помилок і свої «ущемлені» права на власність.
Документи також повинні бути перевірені на юридичне відповідність правовим законам. Фірма-посередник, що бере участь в угоді купівлі / продажу житла, повинна мати ліцензії на ведення такого роду діяльності з нерухомістю. Слід перевірити і наявність органів влади, де видавалася ліцензія, щоб точно знати, дійсна видана ліцензія або підроблена (прострочена). Повністю довіряти можна лише тим ріелторських компаній, які існують на ринку нерухомості не менше 5-ти років, складаються в членстві загальноросійських ріелторських об'єднань і конгломератів.
Рекомендації з укладання угод з купівлею / продажу житла:
- Не можна залишати свої документи (паспорт, посвідчення особи, свідоцтво про приватизацію житла і т.д.) в руках посередників. Складання всіх документів має проводитися при безпосередній участі обох сторін угоди (покупців і продавців житла).
- Дуже небезпечно купувати квартиру, вказуючи в нотаріальних документах за домовленістю з посередником або продавцем свідомо занижену вартість покупки житла. У разі розірвання угоди покупцеві на руки по закону буде видана та сума грошей, яка вказана в документах, а не фактична, яка була передана «з рук в руки».
- Купуючи квартиру, потрібно перевірити, чи всі прописані в ній мешканці на момент здійснення операції купівлі / продажу виписані. Бувають випадки, коли недієздатний інвалід або неповнолітній громадянин залишається виписаним з продаваного житла, тоді новим власникам квартири не вдається його виписати навіть рішенням суду.
- Укладаючи угоду купівлі / продажу житла слід свідомо ставитися з підозрою до будь-якого роду вмовлянням посередників, що стосуються швидкості вчинення правочину або «дооформлення» частини документів після передачі грошей.
- Передачу грошей при оформленні угоди з купівлею / продажем житла потрібно здійснювати в присутності друзів, родичів або хороших знайомих, які погодяться виступити свідками в суді в разі оскарження угоди.
Які документи необхідні для здійснення «чистої» угоди з купівлі / продажу житла?
- Документ, правовстановлюючий власність нерухомості (договір приватизації, дарування, успадкування, обміну або купівлі / продажу).
- Архівна виписка з організації ОВІР за останні 18 років із зазначенням власників квартири, які проживали на житлоплощі протягом цього часу. Вказується точна дата, хто і коли з мешканців вмирав, служив в армії, перебував у в'язниці, в будинку для літніх людей, виписувався і знову прописувався. Тоді буде виключена можливість, що з'явиться хтось із колишніх мешканців і пред'явить свої права на житло.
- У паспортному столі слід отримати інформацію, чи не є будинок, в якому купується квартира, поставленим в чергу на розселення або знесення.
- Довідка з БТІ.
- Довідка про наявність заборгованості за комунальні послуги.
- Довідка з Реєстраційної палати про кількостях перекладу прав власності на житло від одного громадянина до іншого, із зазначенням підстав перекладів на права власності.
- Оформлення копії фінансового особового рахунку.
- Виписка з будинкової книги.
- Квитанція про сплату податку на операцію з нерухомістю.
- Дозвіл дружини (чоловіка), інших родичів, прописаних на житлоплощі продаваного житла на здійснення угоди купівлі / продажу.
- Рішення комісії з питань опіки, якщо в квартирі проживають неповнолітні особи або недієздатні громадяни.
- Довідки на власників житла, що продається з наркологічного і психоневрологічного диспансерів. Відповідно до російського законодавства, існує ряд недуг (наприклад, шизофренія), при встановленні яких угоди з нерухомістю цими особами можуть бути оскаржені в суді.
- Отримати довідку про відсутність в квартирі, що купується незаконного перепланування.
- У договорі про купівлю / продажу квартири має бути зазначено, якщо житло знаходиться в будинку ТСЖ або в кондомініумі.
- Якщо при здійсненні угоди купівлі / продажу від однієї зі сторін присутня не сам покупець або продавець, а його довірена особа, то слід перевірити, чи не відгукувалася довіреність, і на який період часу документ завіряти.
Єдиною панацеєю, що захищає від ризиків бути обдуреними шахраями при укладанні угод з купівлею / продажем нерухомості, є на сьогоднішній день титульне страхування. Причому страхувати квартиру або будинок слід в момент укладання угоди про покупку житла. Для цього компанії-страховика надається повний пакет правовстановлюючих документів на володіння житлом. У свою чергу, страховик ще раз перевіряє всю справжність наданих йому документів, що є ще однією «захистом» від можливого ризику бути обдуреними «квартирними аферистами».