Особливості купівлі-продажу земельних ділянок
Укладання договорів купівлі-продажу земельних ділянок регулюється § 7 «Продаж нерухомості» глави 30 «Купівля-продаж» Цивільного кодексу Російської Федерації (далі - ГК РФ).
За угодою сторін можуть бути нотаріально посвідчені і інші операції з земельними ділянками.
При нотаріальному посвідченні договору-купівлі-продажу земельних ділянок нотаріус враховує такі особливості.
Зокрема, передбачені Земельним кодексом Російської Федерації (далі - ЗК РФ) (статті 5, 15, 27, 35, 37, 39.1):
Учасниками земельних відносин є громадяни, юридичні особи, Російська Федерація, суб'єкти Російської Федерації, муніципальні освіти.
Права іноземних громадян, осіб без громадянства та іноземних юридичних осіб на придбання у власність земельних ділянок визначаються відповідно до ЗК РФ, федеральними законами.
Власністю громадян і юридичних осіб (приватною власністю) є земельні ділянки, придбані громадянами і юридичними особами на підставах, передбачених законодавством Російської Федерації.
Громадяни та юридичні особи мають право на рівний доступ до придбання земельних ділянок у власність. Земельні ділянки, що перебувають у державній або муніципальній власності, можуть бути надані у власність громадян та юридичних осіб, за винятком земельних ділянок, які відповідно до ЗК РФ, федеральними законами не можуть перебувати у приватній власності.
Іноземні громадяни, особи без громадянства та іноземні юридичні особи не можуть мати на праві власності земельними ділянками, що перебувають на прикордонних територіях, перелік яких встановлюється Президентом Російської Федерації відповідно до федеральним законодавством про Державну кордоні Російської Федерації, і на інших встановлених особливо територіях Російської Федерації в відповідно до федеральних законів.
Оборот земельних ділянок здійснюється відповідно до цивільного законодавства та ЗК РФ.
Земельні ділянки, віднесені до земель, вилучених з обороту, не можуть надаватися у приватну власність, а також бути об'єктами угод, передбачених цивільним законодавством.
Земельні ділянки, віднесені до земель, обмеженим в обороті, не надаються в приватну власність, за винятком випадків, встановлених федеральними законами.
При переході права власності на будівлю, споруду, що знаходяться на чужій земельній ділянці, до іншої особи вона набуває право на використання відповідної частини земельної ділянки, зайнятої будівлею, спорудою та необхідної для їх використання, на тих же умовах і в тому ж обсязі, що і колишній їх власник.
У разі переходу права власності на будівлю, споруду до кількох власникам порядок користування земельною ділянкою визначається з урахуванням часток у праві власності на будівлю, споруду або сформованого порядку користування земельною ділянкою.
Власник будівлі, споруди, що знаходяться на чужій земельній ділянці, має переважне право покупки або оренди земельної ділянки, яке здійснюється в порядку, встановленому цивільним законодавством для випадків продажу частки у праві спільної власності сторонній особі.
Відчуження будівлі, споруди, що знаходяться на земельній ділянці і належать одній особі, проводиться разом із земельною ділянкою, за винятком таких випадків:
1) відчуження частини будівлі, споруди, яка не може бути виділена в натурі разом з частиною земельної ділянки;
2) відчуження будівлі, споруди, що знаходяться на земельній ділянці, вилученому з обороту відповідно до статті 27 ЗК РФ;
3) відчуження споруди, яке розташоване на земельній ділянці на умовах сервітуту.
Відчуження будівлі, споруди, що знаходяться на обмеженому в обороті земельній ділянці і належать одній особі, проводиться разом із земельною ділянкою, якщо федеральним законом дозволено надавати таку земельну ділянку у власність громадян та юридичних осіб.
Не допускається відчуження земельної ділянки без знаходяться на ній будівлі, споруди у разі, якщо вони належать одній особі.
Відчуження учасником часткової власності частки у праві власності на будівлю, споруду або відчуження власником належних йому частини будівлі, споруди або приміщення в них проводиться разом з відчуженням частки зазначених осіб у праві власності на земельну ділянку, на якій розташовані будівлі, спорудження.
Іноземні громадяни, особи без громадянства та іноземні юридичні особи - власники будинків, споруд, що знаходяться на чужій земельній ділянці, мають переважне право покупки або оренди земельної ділянки в порядку, встановленому цією статтею, і відповідно до пункту 2 статті 5, пунктом 3 статті 15 , пунктом 1 статті 22 ЗК РФ. Президент Російської Федерації може встановити перелік видів будинків, споруд, на які це правило не поширюється.
Статтею 37 ЗК України передбачено, що об'єктом купівлі-продажу можуть бути тільки земельні ділянки, що пройшли державний кадастровий облік.
Відповідно до вимог статті 554 ЦК України в договорі продажу нерухомості повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити нерухоме майно, що підлягає передачі покупцю за договором. При відсутності цих даних в договорі умова про нерухоме майно, що підлягає передачі, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним.
Продавець при укладенні договору купівлі-продажу зобов'язаний надати покупцю наявну у нього інформацію про обтяження земельної ділянки та обмеження його використання.
Покупець у разі надання йому продавцем завідомо неправдивої інформації про обтяження земельної ділянки та обмеження його використання відповідно до дозволеним використанням; про дозвіл на забудову даної земельної ділянки; про використання сусідніх земельних ділянок, яке справляє значний вплив на використання і вартість продаваного земельної ділянки; про якісні властивості землі, які можуть вплинути на плановане покупцем використання і вартість продаваного земельної ділянки; іншої інформації, яка може вплинути на рішення покупця про покупку даної земельної ділянки та вимоги про надання якої встановлені федеральними законами, має право вимагати зменшення покупної ціни або розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки та відшкодування завданих йому збитків.
Є недійсними наступні умови договору купівлі-продажу земельної ділянки:
встановлюють право продавця викупити земельну ділянку назад за власним бажанням;
обмежують подальше розпорядження земельною ділянкою, в тому числі які обмежують іпотеку, передачу земельної ділянки в оренду, вчинення інших правочинів з землею;
Продаж перебувають у державній або муніципальній власності земельних ділянок, відповідно до основним видом дозволеного використання яких передбачено будівництво будівель, споруд, не допускається, за винятком випадків, зазначених у пункті 2 статті 39.3 ЗК РФ, а також випадків проведення аукціонів з продажу таких земельних ділянок відповідно до статті 39.18 ЗК РФ.
Згідно зі статтею 8 Федерального закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» при продажу земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення суб'єкт Російської Федерації або у випадках, встановлених законом суб'єкта Російської Федерації, муніципальне утворення має переважне право покупки такої земельної ділянки за ціною, за яку вона продається, за винятком випадків продажу з публічних торгів і випадків вилучення земельної ділянки для державних або муніципальних потреб.
Продавець земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення зобов'язаний сповістити в письмовій формі вищий виконавчий орган державної влади суб'єкта Російської Федерації або у випадках, встановлених законом суб'єкта Російської Федерації, орган місцевого самоврядування про намір продати земельну ділянку із зазначенням ціни, розміру, місця розташування земельної ділянки та терміну, до закінчення якого повинен бути здійснений взаємний розрахунок. Термін для здійснення взаємних розрахунків за такими угодами не може бути більше ніж дев'яносто днів.
Повідомлення вручається під розписку або надсилається рекомендованим листом з повідомленням про вручення.
У разі, якщо суб'єкт Російської Федерації або відповідно до закону суб'єкта Російської Федерації муніципальне утворення відмовиться від покупки або не повідомить у письмовій формі продавця про намір придбати продаваний земельну ділянку протягом тридцяти днів з дня надходження повідомлення, продавець протягом року має право продати земельну ділянку третій особі за ціною не нижчою, ніж зазначена в повідомленні ціни.
При продажу земельної ділянки за ціною нижче раніше заявленої ціни або з зміною інших істотних умов договору продавець зобов'язаний направити нове повідомлення за правилами, встановленими цією статтею.
Угода з продажу земельної ділянки, укладена з порушенням переважного права купівлі, незначна.
Слід також враховувати особливості правового режиму земельних ділянок для ведення селянського (фермерського господарства).
Майно селянського (фермерського) господарства належить його членам на праві спільної власності, якщо законом або договором між ними не встановлено інше.
Земельна ділянка та засоби виробництва, що належать селянському (фермерському) господарству, при виході одного з його членів з господарства поділу не підлягають. Що вийшов з господарства має право на отримання грошової компенсації, сумірною його частці у спільній власності на це майно.
У випадках, передбачених статтею 258 ЦК РФ, частки членів селянського (фермерського) господарства в праві спільної власності на майно господарства визнаються рівними, якщо угодою між ними не встановлено інше.
Порядок розпорядження майном селянського (фермерського) господарства визначається угодою, укладеною між членами фермерського господарства відповідно до статті 4 Федерального закону «Про селянське фермерське господарство».
Розпорядження майном селянського (фермерського) господарства здійснюється в інтересах господарства його главою.
По угодах, укладених главою селянського (фермерського) господарства в інтересах фермерського господарства, відповідає фермерське господарство своїм майном, визначених у статті 6 Федерального закону «Про селянське (фермерське) господарство». Угода, укладена главою селянського (фермерського) господарства, вважається вчиненою в інтересах фермерського господарства, якщо не доведено, що ця угода укладена главою селянського (фермерського) господарства в його особистих інтересах.
земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких є неможливим без невідповідного збитку їх призначенню, в тому числі будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва, а також частини будівель, призначені для розміщення транспортних засобів (машино -місця). До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання. уповноважена державою посадова особа, яка має право здійснювати нотаріальні дії від імені Російської Федерації в інтересах російських громадян і організацій (юридичних осіб). дії громадян і юридичних осіб, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. угода двох або декількох осіб про встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. суб'єкт власності, фізична або юридична особа, яка має право власності, що виступає в ролі власника, розпорядника, користувача об'єкта власності.