СТРУКТУРА ДОГОВОРУ ОРЕНДИ
Договір оренди - це перш за все документ, що складається з умов, викладених в пунктах договору. При цьому договір не може розглядатися як окремий і самостійний документ навіть в тому випадку, якщо сторони зможуть передбачити всі можливі ситуації і шляхи їх вирішення.
Договір повинен завжди розглядатися в сукупності з усіма його джерелами, до яких відносяться норми Цивільного кодексу РФ (п. 4 ст. 421 ЦК України).
Договір вважається укладеним, якщо між сторонами в необхідній у належних випадках формі досягнуто згоди з усіх істотних умов договору (п. 1 ст. 432 ЦК України).
Аналіз істотних умов договору не вичерпується пунктами самого договору, а повинен досліджуватися з урахуванням положень Цивільного кодексу РФ.
Умови договору оренди, які врегульовані в Цивільному кодексі РФ імперативними нормами, в разі їх невідповідності цим нормам вважаються недійсними, навіть якщо текст договору підписано уповноваженими представниками сторін і зареєстрований в установленому законом порядку. Незалежно від узгоджених в тексті умов діють імперативні правила ГК РФ. Будь-яким чином примусити виконати незаконну вимогу не можна.
У разі розгляду такого спору в судовому порядку суд однозначно визнає положення договору недійсним і застосує до правовідносин імперативну норму ГК РФ.
Якщо по відношенню до будь-якої умови договору є диспозитивним норма, то відсутність відповідного пункту в тексті договору не вказує на його неузгодженість. Відповідно до п. 4 ст. 421 ГК РФ умова договору, передбачене нормою, яка застосовується остільки, оскільки угодою сторін не встановлено інше (диспозитивним норма), боку можуть своїм угодою виключити її застосування або встановити умову, відмінну від передбаченого в ній. При відсутності такої угоди умова договору визначається диспозитивної нормою.
На відміну від імперативних норм, дія яких можна виключити тільки шляхом відмови від укладення договору, диспозитивним норма допускає визнання договору укладеним незалежно від вираження згоди з такою нормою або відступу від неї. Відступ від імперативного правила протиправно, а від диспозитивного - правомірно, оскільки можливість подібного відступу не тільки не суперечить закону, але і прямо передбачена ім. Більш того, диспозитивні норми покликані заповнювати прогалини в тексті договору, що утворилися через відсутність в ньому рішень з відповідних питань. Диспозитивні норми мають дуже важливу особливість: вони звільняють сторони від необхідності включати в договір умови, які відтворюють правило поведінки, зафіксоване в нормі, в разі їх з ним згоди.
Підсумуємо. Договір оренди є документом, що складається з положень про умови орендних правовідносин. Положення договору повинні відповідати або у всякому разі не суперечити імперативним нормам ЦК РФ. Положення договору можуть, але не повинні містити умови, регульовані диспозитивними нормами ЦК РФ. Договір оренди повинен укладатися за вільною волею обох сторін.
рекомендації
Звертайте увагу на умови договору, які суперечать імперативним нормам ЦК РФ. Підписання та реєстрація договору оренди не надають таким положенням законну силу. Зазначені положення договору є недійсними і не підлягають виконанню.
У разі спонукання виконати незаконні, але містяться в договорі умови не будете виконувати їх або звертайтеся в суд з вимогою про визнання відповідного положення договору недійсним.
Переддоговірної СТАДІЯ УКЛАДАННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ
Якісний договір оренди повинен передбачити по можливості максимальну кількість умов. На жаль, сторони не завжди приділяють увагу всіх можливих питаннях договору на стадії підготовки до укладення договору.
Разом з тим для включення в договір оренди максимально можливої кількості ситуацій і умов, а також шляхів вирішення питань на стадії переговорів потрібно в десятки разів менше часу, фінансових витрат і відволікання професіоналів від безпосередньої діяльності, спрямованої на розвиток бізнесу і отримання доходу, ніж у час дії договору.
Схема підготовки договору оренди зводиться до того, що кожна зі сторін абсолютно вільно висловлює свою волю. Коли виражені таким чином волі збігаються, тобто кожна зі сторін згодна із запропонованими іншою стороною умов, договір вважається укладеним.
Процес узгодження умов договору становить переддоговірну стадію.
рекомендації
Виділяйте достатньо часу для переддоговірної стадії укладання договору оренди.
Включайте в договір умови у вигляді ситуацій і шляхів вирішення можливих питань. Обговорюйте істотні і диспозитивні умови договору. Узгоджені умови включайте в текст договору.
З ЧОГО ПОЧАТИ ОРЕНДАРЕВІ
На якому праві знаходиться приміщення
рекомендації
Визначте, на якому праві знаходиться приміщення у потенційного орендодавця. Для цього запросите документ, який дозволить приймати рішення про передачу приміщення в суборенду.
Таким документом може бути свідоцтво про реєстрацію права власності, права оперативного управління або договору оренди, текст якого містить вказівку на допустимість подальшої здачі приміщення в суборенду за згодою первісного орендодавця.
СТАДІЯ Обговорення УМОВ ДОГОВОРУ
рекомендації
Крім істотних умов включайте в текст договору диспозитивні умови, варіант яких може бути представлений тільки на стадії укладання договору.
УМОВИ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ПРИМІЩЕНЬ
Істотними є умови про предмет договору, які названі в законі або інших правових актах як істотні або необхідні для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою однієї зі сторін має бути досягнуто згоди (п. 1 ст. 432 ЦК України ).
Необхідно підкреслити, що предмет договору оренди зовсім не зводиться до майна, що передається в оренду.
Під предметом договору, а вірніше, предметом зобов'язання, що випливає з договору, розуміються дії (або бездіяльність), які повинна зробити зобов'язана сторона (або відповідно утриматися від їх вчинення).
Предметом договору оренди є дії орендодавця з надання у тимчасове володіння і (або) користування майна (об'єкта оренди) в оренду орендарю і дії орендаря щодо прийняття майна (об'єкта оренди) по тимчасове володіння і (або) користування зі сплатою орендодавцю певної ціни.
Звертаємо увагу: предмет оренди не тотожний об'єкту оренди, а включає його в себе. Зазначені поняття часто плутають, видаючи за предмет оренди майно, а не дії, породжувані прийнятим зобов'язанням.
Причина підміни понять «предмет» і «об'єкт» договору криється в історично сформованій практиці включати в розділ договору «Предмет договору» або «Загальні положення» інформацію про предмет і про об'єкт. В результаті складається враження, що предметом договору оренди виступає саме майно, яке детально описується в розділі «Предмет договору». Дані про об'єкт оренди є складовою частиною предмета оренди.
У разі відсутності в договорі оренди умови про предмет оренди такий договір визнається неукладеним.
Приклад опису предмета оренди. Орендодавець зобов'язується надати орендарю за плату в тимчасове володіння і користування об'єкт нежитлового фонду, а орендар зобов'язується сплачувати орендну плату за користування об'єктом оренди на умовах договору та повернути об'єкт після закінчення терміну дії договору на умовах, узгоджених сторонами.