Основні предмети договорів оренди - оренда офісних приміщень.
ОСНОВНІ СПОРИ В ДОГОВОРАХ ОРЕНДИ:
Основні ризики в договорах оренди для орендодавця:
Неотримання орендних платежів
- затримка орендних платежів є найбільш часто зустрічається проблемою в договорах оренди. Внесення платежів за договором оренди може просто ігноруватися або платежі можуть утримуватися нібито в залік зустрічних вимог, наприклад, щодо усунення недоліків об'єкта договору оренди орендарем, твору їм невіддільних поліпшень або виконання капітального ремонту.
Втрата або пошкодження майна, що орендується з вини орендаря або третіх осіб
- використання орендованого майна безпосередньо пов'язано з ризиком його пошкодження або втрати. У разі настання такого ризику більшість орендарів посилаються на те, що він наступив в результаті недоліків самого орендованого майна (у випадках його пошкодження) або в результаті дій третіх осіб, за які він не може відповідати. В обох випадках головне завдання орендодавця - документально довести пошкодження або втрату об'єкта договору оренди, а вже потім намагатися притягнути до відповідальності орендаря.
Дострокове розірвання договору оренди з ініціативи орендаря
- орендар може просто втекти, кинувши орендоване майно.
Ухилення орендаря від повернення орендованого майна
ухилення може бути мотивоване чим завгодно, але частіше - це наявність зустрічних вимог до орендодавця, грошову оцінку яких, на думку орендаря, повинна піти в залік орендними платежами договору оренди.
Повернення орендованого майна в гіршому стані, ніж воно повинно бути
- в більшості випадків орендоване майно погіршується в результаті його використання, це називається «нормальний, природний знос», однак на практиці ступінь зносу орендованого майна викликає чимало суперечок.
Самовільне твір орендарем поліпшень в орендоване майно і нав'язування обов'язки по оплаті цих поліпшень
- щоб орендоване майно не втратило свої властивості воно має ремонтуватися. Поточний ремонт - обов'язок орендаря, капітальний - орендодавця. Однак визначення того що є поточним, а що - капітальним ремонтом -крайне складне завдання. В результаті орендар може розцінювати вироблений ним поточний ремонт як капітальний і необгрунтовано вимагати за нього оплату.
приховані недоліки
- орендар може наполягати на те, що був змушений самостійно приводити орендоване майно в стан, придатний для використання за договором оренди. Зокрема, був змушений за свій рахунок усувати приховані недоліки орендованого майна. Ці витрати він також може необгрунтовано нав'язувати орендодавцю за договором оренди.
Основні ризики в договорах оренди для орендаря:
Нав'язування орендодавцем кабальних умов договору оренди
- власник орендованого майна частіше свого нав'язує умови договору оренди. Такий договір крім маси кабальних умов містить чимало підводних каменів, які не видно при укладенні договору оренди.
Оману щодо властивостей об'єкта договору оренди (технічні характеристики і властивості)
- підписуючи акт прийому-передачі орендованого за договором оренди майна орендар підтверджує, що майно їм оглянуто і придатне для використання, навіть якщо це не обмовляється в акті прийому-передачі. Однак в разі, якщо це не відповідає дійсності, орендар уже втратить право вимагати усунення недоліків майна або розірвання договору оренди в зв'язку з неможливістю використання орендованого майна.
Дострокове розірвання договору оренди з ініціативи орендодавця
- орендодавець зазвичай закладає в договір оренди спеціальний механізм, за яким він має право достроково і в украй невигідні терміни забрати орендоване майно (наприклад, при незначній доцільне призначити пеню або при нецільовому використанні). Такі умови договору оренди є відверто кабальними для орендаря.
Втрата або пошкодження майна, що орендується з вини орендодавця або третіх осіб
- орендодавець ніколи не втрачає доступу до орендованого майна. Він може скористатися цим і має намір заподіяти видимий шкоду майну (або створити умови для його заподіяння), з метою отримання компенсації з орендаря.
Ухилення орендодавця від прийняття майна, що орендується
- за законом, орендні платежі нараховуються аж до фактичного повернення об'єкта договору оренди. Орендодавець за будь-яких причин може на багато місяців затягувати прийняття майна, що орендується. Мотивувати він це може, наприклад, тим, що орендар не привів орендоване майно до свого попереднього стану, як вибуло обумовлено договором оренди.
Відмова орендодавця оплачувати невіддільні поліпшення в орендованому майні
- орендар має право вимагати оплати за проведені ним невіддільні поліпшення в об'єкт договору оренди тільки в тому випадку, якщо орендодавець дав на ці поліпшення згоду. Багато орендарів не враховують, що така згода має бути виражене не просто у вигляді застереження в договорі оренди, а у вигляді узгодження виду і вартості невіддільних поліпшень (наприклад, узгодження проектно-кошторисної документації). Відсутність такого узгодження вкрай ускладнює відшкодування вартості вироблених за договором оренди невіддільних поліпшень.
приховані недоліки
- після підписання акту прийому-передачі об'єкта договору оренди, довести наявність в ньому прихованих недоліків вкрай складно. Ще більш складно довести, що саме ці недоліки перешкоджали користуванню предметом договору оренди.
- будь-які зустрічні вимоги до орендодавця можуть бути прийняті тільки, якщо орендар доведе, що намагався провести залік по цим вимогам. У разі, якщо це довести неможливо, у відгуку на позовну заяву просити зменшення вимог орендодавця буде безперспективно. У цьому випадку суд вкаже, що зустрічні вимоги орендодавця, які не мають характер залікових, повинні оформлятися у вигляді окремого або зустрічного позову.
Наші юридичні послуги за договорами оренди:
В силу того, що договір оренди найбільш часто зустрічається в практиці, вирішення спорів, що випливають з договорів оренди є основною кваліфікацією наших консультантів.
Консультанти нашої компанії допоможуть вирішити наступні питання в сфері орендних відносин:- Розробити договір оренди, що захищає інтереси орендаря або орендодавця або збалансований договір
- Оцінити судову перспективу суперечки, яка виникла за договором оренди
Додатково ми допоможемо орендодавцю:
- Розірвати договір оренди і / або визнати договір оренди недійсним повністю або в частині
- Повернути орендоване за договором оренди майно
- Стягнути орендні платежі
- Стягнути вартість поліпшень, вироблених орендодавцем для укладення договору оренди з даними орендарем
- Стягнути збитки, пов'язані з розірванням договору оренди, в тому числі упущену вигоду
- Стягнути судові витрати на оплату послуг наших консультантів
орендарю:
- Розірвати договір оренди і / або визнати договір оренди недійсним повністю або в частині
- Повернути кошти (аванс, задаток або повна оплата), сплачений за орендоване майно
- Стягнути вартість виробленого арендатром поточного, капітального ремонту, усунення прихованих недоліків або вартість невіддільних поліпшень в орендоване майно
- Стягнути збитки, пов'язані з розірванням договору оренди (визнанням його недійсним), в тому числі упущену вигоду
- Стягнути судові витрати на оплату послуг наших консультантів