Продовження договору оренди муніципального майна
У нас п'ять років тому було взято приміщення в оренду у мерії. Оренда була по преференції і за цільовим призначенням. Тоді говорили, що з продовженням договору оренди державного майна не буде проблем. А тепер хочуть проводити торги на це приміщення. Чи є у нас як у орендарів будь-які послаблення на торгах? Або може взагалі торги необов'язкові?
Відповіді юристів (22)
Відповідно до роз'яснень Верховного Суду
З повагою! Г.А. Кураєв
Є питання до юриста?
Місто не вказано
Світлана, добрий день! Згідно ст. 621 ГК
1. Якщо інше не передбачено законом або договором оренди, орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, після закінчення терміну договору має за інших рівних умов переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди на новий термін. Орендар зобов'язаний письмово повідомити орендодавця про бажання укласти такий договір у строк, зазначений у договорі оренди, а якщо в договорі такий термін не зазначений, у розумний строк до закінчення дії договору.
1. Укладання договорів оренди, договорів безоплатного користування, договорів довірчого управління майном, інших договорів, які передбачають перехід прав володіння та (або) користування щодо державного або муніципального майна. які не закріплені на праві господарського відання або оперативного управління, може бути здійснено лише за результатами проведення конкурсів або аукціонів на право укладення цих договорів, за винятком надання зазначених прав на таке майно:
7) надання державній або муніципальній преференції в порушення вимог, встановлених главою 5 цього Закону;
якщо підстави для отримання преференції у вас збереглися то може бути укладений знову договір без проведення торгів
Чи є у нас як у орендарів будь-які послаблення на торгах? Або може взагалі торги необов'язкові?
Світлана
Світлана, здрастуйте. А укладали договір яким чином? І все ж дайте відповідь, що в договорі зазначено щодо переважних прав?
уточнення клієнта
Добрий вечер.В договорі оренди є пункт де йдеться (дослівно): "Після закінчення зазначеного в договорі терміну, за згодою Сторін він може бути укладений на новий термін. Про свою відмову укласти договір оренди на новий термін Сторони зобов'язані в письмовій формі повідомити один одного не пізніше ніж за один місяць до закінчення терміну дії цього договора.В разі відсутності істотних порушень умов договору Орендар має переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди на новий термін.
Якщо інше не встановлено договором, за загальним правилом у вас є головним чином право на укладення договору оренди
1. Якщо інше не передбачено законом або договором оренди, орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, після закінчення терміну договору має за інших рівних умов переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди на новий термін. Орендар зобов'язаний письмово повідомити орендодавця про бажання укласти такий договір у строк, зазначений у договорі оренди, а якщо в договорі такий термін не зазначений, у розумний строк до закінчення дії договору.
При укладанні договору оренди на новий термін умови договору можуть бути змінені за згодою сторін.
Якщо орендодавець відмовив орендарю в укладенні договору на новий термін, але протягом року з дня закінчення терміну договору з ним уклав договір оренди з іншою особою, орендар має право за своїм вибором вимагати в суді переведення на себе прав і обов'язків за укладеним договором та відшкодування збитків, завданих відмовою поновити з ним договір оренди, або тільки відшкодування таких збитків.
Крім того для укладення договору оренди на новий термін без проведення торгів сторони повинні дійти згоди про нові умови договору, що стосуються терміну і орендної плати, дотримуючись при цьому положення частини 9 статті 17.1 Закону 135 ФЗ. Це означає, що такий договір може бути укладений за таких умов:
- розмір орендної плати повинен бути визначений за результатами оцінки ринкової вартості об'єкта, що проводиться відповідно до законодавства, що регулює оціночну діяльність в Росії (якщо інше не встановлено іншим законодавством РФ);
- мінімальний термін, на який переукладається договір оренди, повинен становити не менш ніж три роки. Термін може бути зменшений тільки на підставі заяви орендаря.
Якщо в договорі або документації по першим торгів подібні умови були - це ще сильніше спростить процес.
Великий Новгород
Вам необхідно використовувати ФЗ «Про захист конкуренції» і шукати підстави для преференції або виключення з правил проведення торгів для отримання приміщення в оренду.
«Про захист конкуренції»
1. Укладання договорів оренди, договорів безоплатного користування, договорів довірчого управління майном, інших договорів, які передбачають перехід прав володіння та (або) користування щодо державного або муніципального майна, що не закріпленого на праві господарського відання або оперативного управління, може бути здійснено тільки за результатами проведення конкурсів або аукціонів на право укладення цих договорів, за винятком надання зазначених прав на таке майно:
1) на підставі міжнародних договорів Російської Федерації (в тому числі міжурядових угод), федеральних законів, що встановлюють інший порядок розпорядження цим майном, актів Президента Російської Федерації, актів Кабінету Міністрів України, рішень суду, що набрали законної сили;
2) державним органам, органам місцевого самоврядування, а також державних позабюджетних фондів, Центральному банку Російської Федерації;
3) державним і муніципальним установам;
5) адвокатським, нотаріальним, торгово-промисловим палатам;
6) медичним організаціям, організаціям, що здійснюють освітню діяльність;
7) для розміщення мереж зв'язку, об'єктів поштового зв'язку;
8) особі, що володіє правами володіння і (або) користування мережею інженерно-технічного забезпечення, в разі, якщо передане майно є частиною відповідної мережі інженерно-технічного забезпечення та дані частину мережі і мережу є технологічно пов'язаними відповідно до законодавства про містобудівну діяльність;
9) в порядку, встановленому главою 5 цього Закону;
11) на строк не більше ніж тридцять календарних днів протягом шести послідовних календарних місяців (надання зазначених прав на таке майно одній особі на сукупний термін більш ніж тридцять календарних днів протягом шести послідовних календарних місяців без проведення конкурсів або аукціонів забороняється);
12) замість нерухомого майна, права стосовно якого припиняються в зв'язку зі знесенням або з реконструкцією будівлі, будівлі, споруди, якими або частиною яких є таке нерухоме майно, або у зв'язку з наданням прав на таке нерухоме майно державним або муніципальним організаціям, що здійснюють освітню діяльність, медичним організаціям. При цьому нерухоме майно, права на яке надаються, має бути рівнозначним раніше имевшемуся нерухомого майна за місцем розташування, площі та визначається відповідно до законодавства Російської Федерації, що регулює оціночну діяльність, вартості. Умови, при яких нерухоме майно визнається рівнозначним раніше имевшемуся нерухомого майна, встановлюються федеральним антимонопольним органом;
13) правонаступнику приватизованого унітарного підприємства в разі, якщо таке майно не включено до складу підлягають приватизації активів приватизованого унітарного підприємства, але технологічно і функціонально пов'язано з приватизованим майном і віднесено федеральними законами до об'єктів цивільних прав, оборот яких не допускається, або до об'єктів, які можуть знаходиться тільки в державній або муніципальній власності;
14) є частиною або частинами приміщення, будівлі, будівлі або споруди, якщо загальна площа переданого майна складає не більше ніж двадцять квадратних метрів і не перевищує десять відсотків площі відповідного приміщення, будівлі, будівлі або споруди, права на які належать особі, що передає таке майно ;
15) особі, яка подала єдину заявку на участь в конкурсі або аукціоні, в разі, якщо зазначена заявка відповідає вимогам і умовам, передбаченим конкурсною документацією або документацією конкурсних торгів, а також особи, визнаної єдиним учасником конкурсу або аукціону, на умовах і за ціною, які передбачені заявкою на участь в конкурсі або аукціоні і конкурсною документацією або документацією конкурсних торгів, але за ціною не менше початкової (мінімальної) ціни договору (лота), зазначеної в повідомленні про проведення конкур а чи аукціону. При цьому для організатора торгів висновок передбачених цією частиною договорів в цих випадках є обов'язковим;
16) передане в суборенду або в безоплатне користування особою, якій права володіння і (або) користування щодо державного або муніципального майна надані за результатами проведення торгів або в разі, якщо такі торги визнані такими, що або в разі, якщо зазначені права надані на підставі державного або муніципального контракту або на підставі пункту 1 цієї частини.
1. Державні або муніципальні преференції можуть бути надані на підставі правових актів федерального органу виконавчої влади, органу державної влади суб'єкта Російської Федерації, органу місцевого самоврядування, інших здійснюють функції зазначених органів органу або організації виключно в цілях:
2. Забороняється використання державної або муніципальної преференції в цілях, що не відповідають зазначеним в заяві про надання згоди на надання державній або муніципальній преференції цілям.
2) шляхом направлення на фінансове забезпечення непередбачених витрат коштів резервних фондів відповідно до бюджетного законодавства Російської Федерації;
3) в розмірі, що не перевищує встановленого Центральним банком Російської Федерації граничного розміру розрахунків готівкою в Російській Федерації між юридичними особами по одній угоді, якщо така преференція надається не частіше ніж один раз на рік одній особі;
4) відповідно до державних програм (подпрограммами) Російської Федерації, державними програмами (підпрограмами) суб'єктів Російської Федерації і муніципальними програмами (підпрограмами), що містять заходи, спрямовані на розвиток малого і середнього підприємництва.