Придбання квартири в іпотеку - справа досить клопітка. Крім пошуку нерухомості, на плечі клієнта лягають всі труднощі, без яких не обходиться жодне оформлення подібного кредиту. Переуступка іпотечної квартири є гідною альтернативою для потребує житло громадянина. Однак в будь-якому випадку йому необхідно ретельно проаналізувати всі позитивні і негативні особливості такої угоди і прорахувати рівень витрат, які будуть потрібні для її реалізації.
Що таке переуступка
Договір іпотеки передбачає наявність і у кредитора, і у позичальника певних прав і обов'язків. Згідно із законодавством, кожна зі сторін наділена правом передати їх третій особі. Називається така процедура переуступкою. По відношенню до іпотеки вона зводиться до того, що позичальник продає куплену ним квартиру разом з кредитом, за рахунок якого вона і була придбана.
При реалізації такої схеми продажу квартири нашому співвітчизнику слід врахувати підхід банків до цього питання. Кредитні організації не реєструють договір з переуступки боргу, а підписують окремий документ з покупцем житла (новим позичальником).
Переуступка іпотеки на квартиру нерідко супроводжується зміною умов, що діють за поточним кредитом. Зокрема, на кілька пунктів може збільшитися ставка, згідно актуальним тарифами.
Це - один з тих моментів, які вимагають уточнення в банку.
Продаж квартири з переуступки може бути ініційована і самим фінансовою установою. При невиконанні позичальником своїх зобов'язань за договором банк змушений буде пред'явити права на нерухомість. Залежно від бажання і досвіду його співробітників, квартира може бути реалізована на аукціоні. Інший варіант - переуступка іпотечного кредиту на користь іншого, але вже надійного клієнта.
Але є і другий варіант: замінюючи не боржник, а кредитор. Іншими словами, банк перепродує борг кредитоотримувача іншій установі (теж банку або колекторської компанії). Причому в деяких випадках позичальник може не знати про зміну кредитора. Кошти, перераховані їм за старими банківськими реквізитами, переправляються на розрахунковий рахунок нового власника заборгованості.
коли використовується
Питання щодо переуступки прав та обов'язків особи, яка купила квартиру за рахунок коштів іпотечного кредиту, виникає в різних ситуаціях:
- По завершенні процесу розлучення один з подружжя відмовляється від належної йому частки в спільно нажите майно. Всі платежі по кредиту при цьому платить інший член подружжя, у власності якого залишилася нерухомість.
- Коли необхідно терміново продати квартиру. Зазвичай іпотека на переуступку оформляється швидше, ніж відбувається процедура дострокового погашення кредиту з подальшим зняттям обтяження і продажем.
- Отримання спадщини. Спадкоємець померлого позичальника не тільки стає власником нерухомості. На його плечі лягають ще й обов'язки по обслуговуванню договору кредитування.
- Позичальникові необхідно швидко закрити іпотеку, наприклад, через відсутність можливості погашати заборгованість.
- Кредитор переуступає іпотечний позику іншій юридичній особі - теж банку або компанії-колектора.
особливості угоди
Переуступка права вимоги є одним з найпоширеніших способів придбання житла в новобудовах. Коли будівництво завершується, всі квартири у новозведених будинках зазвичай вже розпродані. Тому переуступка прав за договором пайової участі в будівництві (іпотека подібного типу може бути перепродана завдяки документу, який називається цессией) - чи не єдиний спосіб придбати житло у вподобаному покупцеві об'єкті.
Тут є один нюанс. Переуступку прав можна здійснити лише до моменту їх реалізації. Простіше кажучи, укласти договір цесії не вийде після підписання акту прийому-передачі квартири в експлуатацію.
Крім того, цесія надає можливість заробити інвесторам, які купили в будинку квартиру ще на етапі котловану, шляхом перепродажу майже готового житла по більшій вартості.
Повертаючись до покупців житла в будинках, будівництво яких знаходиться на завершальному етапі, можна стверджувати, що договір переуступки надає їм непогану можливість заощадити. Зустрічаються випадки, коли придбання квартири безпосередньо у забудовника обходиться дорожче, ніж у приватного співінвестора.
Експерти виділяють у цесії лише один недолік - покупець повинен прийняти на себе всі зобов'язання, необхідні пайовиком до виконання. У разі визнання з деяких причин договору пайової участі недійсним, новий правовласник зможе пред'явити претензії лише початковому кредитору, а не до забудовника.
Як придбати квартиру з переуступки
Багато хто задається питанням, а в принципі можна продати квартиру з переуступки по іпотеці? Так, закон дозволяє це, але лише до введення житла в експлуатацію. Після підписання акту прийому-передачі така угода перетворюється в просту купівлю-продаж готової нерухомості.
Для покупки квартири з переуступки необхідно буде виконати наступні заходи:
- Чинний інвестор подає на ім'я фірми-забудовника заяву про відступлення належних йому прав третій особі.
- Якщо буде потрібно, то вноситься на розрахунковий рахунок компанії-забудовника встановлена раніше сума за дозвіл переуступки прав.
- Засвідчення у нотаріуса згоди сторін, що беруть участь в переуступку.
- Щоб продати іпотечну квартиру з переуступки, полягає тристоронній договір на передачу майнових прав. Його підписантами є справжній і майбутній інвестор, а також представник підприємства-забудовника.
Після цих дій забудовник видає новому інвестору сертифікат, в якому містяться точні параметри розташування об'єкта: секція, поверх і номер квартири
Як правильно оформити договір
Алгоритм дій по оформленню договору переуступки виглядає досить просто, але вимагає уваги і певних знань. Покрокова інструкція представлена нижче:
- Вивчіть договір між власником квартири, що купується і забудовником. Щоб згодом не зіткнутися з несподіваними труднощами, краще доручити це юристу.
- Завчасно проінформуйте забудовника про плановану переуступку. В іншому випадку за несвоєчасне повідомлення він може вас оштрафувати.
Тут є один нюанс, пов'язаний з тим, що якщо квартира купується за іпотечним договором, майнове право належить банку. Для переуступки це не є перешкодою, якщо:
- Між банком і забудовником є угода або договір, і обидва вони виконують свої зобов'язання в повному обсязі.
- У договорі переуступки будуть вказані три сторони, в числі яких забудовник. Так буде отримана гарантія, що квартира не закладена.
Пакет може змінюватися, якщо це не перша угода з відступається нерухомістю.
У приймальні нотаріальних закладів, як правило, вивішений зразок договору переуступки квартири по іпотеці. Перед заповненням в кабінеті у нотаріуса, уважно вивчіть всі його розділи, оскільки у вас можуть виникнути питання.
Порада: для того щоб оформити договір на своє ім'я, можна скористатися послугами не тільки юристів, але і ріелторів.
Іпотека з переуступки
Фінансових організацій, що надають подібні послуги, не так багато, адже нерухомість ще не готова. Найпростіший спосіб - звернутися в один з банків, які видавали кредити на квартири в вподобаному об'єкті, коли вони були в наявності у забудовника. Імовірність отримання пропозиції з оформлення іпотеки з переуступки там найвища. Тому при позитивному рішенні вам залишиться тільки зібрати необхідні документи і подати заявку на видачу кредиту.
Якщо ж банк вам відмовить, пошукайте іншу фінансову установу, вже не з числа партнерів забудовника. Але будьте готові до додаткових вимог - вони відрізняються від банку до банку. Однак в списку практично всіх кредитних організацій присутня така умова: за основу розрахунку суми позики приймається найменша з вартостей - або оцінна, або вартість переуступки прав за договором пайової участі.
Продаж іпотечної квартири
Переуступка. Іпотека і все, що з нею пов'язано.
Переуступка квартири в новобудові. Переуступка ДДУ ризики. Нерухомість СПб
Продаж іпотечної квартири | PRO нерухомість | Поради експерта з нерухомості в Єкатеринбурзі