Питання переуступки при іпотеці виникають досить часто. Процес поступки прав або обов'язків за договорами є складним і вимагає дотримання багатьох нюансів. Спробуємо в цьому розібратися.
Що таке переуступка зобов'язань
Переуступкою зобов'язань за договором називають які дії щодо зміни однієї з договірних сторін. Питання переуступки може виникати як з приводу прав на нерухомість, так і з приводу прав і обов'язків за кредитним зобов'язанням.
Купівля нерухомості за переуступку
Деякі покупці нерухомості цікавляться питанням, що таке переуступка квартири в новобудові по іпотеці, і чим вона відрізняється від переуступки вторинного житла.
Переуступка квартири в новобудові - це укладення договору про передачу своїх прав і зобов'язань щодо нерухомості до моменту підписання акту про її прийом-передачу.
Тобто, нерухомість ще не побудована, і майбутня квартира купується з переуступки по ДДУ - це досить поширений варіант на первинному ринку житла.
Якщо права по ДДУ не обтяжені іпотекою колишнього власника, необхідно самостійно вибрати фінансова установа з найбільш вигідними умовами. Забудовник повинен бути акредитований банком. Така угода не викликає складнощів у кредитної організації.
Іпотека на квартиру, що будується, права на яку оформляються переуступкою, якщо забудовник і об'єкт узгоджені банком, полягає з наданням мінімального переліку документів і в короткі терміни, що дуже зручно для будь-якого покупця.
При переуступку прав власності на майбутню квартиру, продавець (тобто той, хто переуступає права) звільняється від відповідальності за можливе невиконання зобов'язань забудовником перед покупцем. Але несе повну відповідальність за недійсність переданих прав і зобов'язань.
Чи можна купити квартиру з переуступки в іпотеку, якщо перший власник також отримував кредит на цю нерухомість
Більш складний варіант виникає, якщо продавець набував новобудову в іпотеку. Така угода є багатоетапним процесом, в якому, крім позичальника (продавця), нового позичальника (покупця) і фірми-забудовника, бере участь ще й банк.
При укладанні угоди продавець зобов'язаний:
- повідомити про свій намір будівельну організацію;
- отримати офіційне письмове згоду забудовника;
- отримати інформацію щодо відсутності боргів перед забудовником;
- оформити у нотаріуса згода чоловіка на продаж прав на квартиру (при необхідності);
- отримати офіційне банківське підтвердження про узгодження угоди або про погашення боргу.
Зразок договору переуступки можна отримати у забудовника або юриста.
Тим, хто зважився на придбання житла шляхом отримання кредитних зобов'язань від третьої особи (тобто шляхом переказу існуючого іпотечного боргу), необхідно звернути увагу на такі аспекти зобов'язання:
- який період доведеться вносити оплати (термін дії договору);
- розмір процентної ставки по іпотеці;
- тонкощі дострокового погашення боргу (чи нараховуються комісійні);
- розмір штрафних санкцій у разі наявності прострочень;
- вид щомісячних платежів (диференційований або ануїтетний).
Досить часто процес характеризується зміною кредитних умов, тому перед укладанням нової угоди необхідно уточнити всі нюанси в банку.
Переуступка від фізичної особи
Виходячи з 391 і 382 статей ГК РФ, поступитися своїм правом отримання вигоди або обов'язки може будь-яка зі сторін - як банк, так і позичальник.
Іпотека з переуступки від фізичного особи оформляється дуже просто, з мінімальним пакетом документів від продавця. По суті, в такій угоді мова йде про переведення боргу разом з придбанням житла.
При цьому покупець повинен надати:
- паспорт громадянина РФ;
- заяву-анкету для банку;
- підтверджують доходи документи;
- відомості про зайнятість.
Основним мінусом переуступки для першого позичальника, але одночасно - і плюсом для покупця, є істотне зниження вартості нерухомості, пропонованої покупцеві.
Придбання житла з переуступки є поширеним явищем в юридичній практиці. При цьому новий позичальник має можливість придбати житло за ціною, набагато нижчою за ринкову, а банк, в свою чергу, - позбутися проблемного боржника.
Як і будь-яка інша угода, домовленість на правах поступки має безліч тонкощів, які слід врахувати при її укладанні. Перед складанням договору, недосвідченим покупцям краще звернутися до юриста, який буде супроводжувати укладання угоди.
Документальне оформлення переуступки, якщо нерухомість в іпотеці
Переуступка права власності на квартиру по іпотеці проводиться таким чином:
- позичальник самостійно шукає покупця на свою нерухомість;
- продавець і покупець відвідують фінансова установа і складають там заяву про свої наміри;
- банк проводить необхідні перевірки, після чого виносить рішення про можливість або неможливість проведення операції;
- фінансова організація і покупець укладають письмовий договір, в якому відображаються права і обов'язки сторін;
- проводиться реєстрація переходу права власності;
- здійснюються розрахунки з продавцем;
- новий власник квартири виходячи з договірних умов, виплачує решту суми іпотеки.
При цьому, якщо доходів нового позичальника недостатньо, банк має вимагати від нього поручительство або додаткову заставу.
Таким чином, взявши до уваги всі нюанси, з якими можливо зіткнутися при покупці квартири за договором поступки, практично будь-який громадянин має можливість отримати житло на вигідних умовах.
Також вас може зацікавити: