Придбання житла в іпотеку - досить клопітка справа. На плечі клієнта лягає не тільки пошук нерухомості, але і всі труднощі, пов'язані з оформленням кредиту. Альтернативою може служити покупка квартири або будинку з переуступки. Але громадянину слід ретельно зважити всі «за» і «проти», прорахувати свої витрати на здійснення угоди.
Переуступка квартири: що це
Під переуступкою прав на іпотеку розуміють таку схему. Клієнт купує житло, що знаходиться в іпотечному кредиті. Разом з квартирою (будинком) до неї переходять обов'язки за чинним займу. Крім того, громадянин сплачує певну суму колишньому власнику нерухомості - покриває його витрати на погашення позики за минулі періоди. Розмір компенсації визначається за домовленістю продавця і покупця.
При реалізації подібної схеми продажу житла громадянину слід врахувати підхід банківських структур до цього питання. Фін.учрежденія не підписують договір переуступки боргу, а укладають окремий документ з новим позичальником (покупцем квартири).
При цьому умови по оформленим займу можуть відрізнятися від тих, які діють за поточним кредитом. Наприклад, ставка збільшується на кілька пунктів згідно актуальним тарифами. Цей момент слід обов'язково уточнити в банку. Адже може статися, що покупцеві доведеться виплачувати за житло набагато більшу суму, ніж зараз передбачено за первісним договором.
Квартира з переуступки в іпотеку може бути продана і за ініціативою банку. Якщо позичальник не виконує свої зобов'язання за договором, фін.учрежденіе може пред'явити свої права на нерухомість. За бажанням банк реалізує квартиру (будинок) на аукціоні, але може також оформити переуступку прав на користь нового надійного клієнта. Проте не кожна людина погодиться в'їхати в житло, знаючи, що звідси виселили іншу сім'ю.
Переуступка іпотеки може бути розглянута і зі зворотного боку. Відбувається заміна НЕ боржника, а кредитора. Тобто банк перепродує борг позичальника іншій організації (іншому банку, колекторської компанії). Це може статися й при наявності прострочень у клієнта за зобов'язаннями і навіть при відсутності таких.
Якщо до закінчення договору залишається значний термін, найчастіше позичальникові приходить повідомлення про зміну кредитора. При цьому клієнта нерідко просять відкрити рахунок в новій установі і переоформити на його користь договір страхування майна.
Фінансові витрати з боку позичальника це не спричинить, потрібно тільки підписати заяву про зміну вигодонабувача. Однак якщо в договорі страхування в якості вигодонабувача вказано «поточний кредитор», а не конкретний банк, перепідписувати документ немає необхідності.
Як можна купити квартиру з переуступки
Першим кроком громадянина повинна стати оцінка вигідності майбутньої угоди. Все дуже просто. Потрібно порахувати, у скільки обійдеться покупка квартири (будинку) з чинним кредитом. Отриману цифру порівняйте з:
- вартістю покупки житла за готівку;
- витратами на самостійне оформлення іпотеки ( «з нуля»).
Якщо планується переуступка іпотеки, банк обов'язково перевіряє нового клієнта на предмет фінансової стабільності, платоспроможності. Наявність застави - не основна гарантію повернення коштів для фін.учрежденія. Банк зацікавлений у своєчасній оплаті позики, а не в тому, щоб відібрати у позичальника заставу.
Реалізація майна - це клопіткий і тривалий процес, який організація ініціює тільки в крайньому випадку. Тому переуступка прав оформляється лише в тому випадку, якщо покупець має необхідний рівень доходу. Наявність в минулому прострочень може спричинити за собою відмову.
- відпадає необхідність оцінки житла (економія грошей);
- не потрібно отримувати згоду банку на покупку даної квартири (економія часу);
- не потрібно платити перший внесок (економія грошей);
- весь пакет документів по квартирі вже зібраний і є в банку (економія часу і нервів);
- не стягується комісія за оформлення позики (економія грошей).
Є також і недоліки такої схеми:
- ставка відсотків може бути збільшена;
- моральний дискомфорт покупця (якщо квартира продається за ініціативи банку);
- є ймовірність махінацій з боку продавця (він може звернутися до суду і визнати угоду недійсною).
Щоб придбати квартиру з переуступки, громадянин повинен попередньо домовитися з продавцем і отримати згоду від банку на проведення операції.
Як оформляється договір переуступки
- Громадянин знаходить продавця, який володіє іпотечною квартирою.
- Покупець і продавець звертаються в банк. Вони інформують відповідального співробітника про рішення здійснити операцію з переуступки іпотеки.
- Банк здійснює перевірку нового учасника, приймає рішення про переукладання угоди.
- Якщо новий позичальник задовольняє вимоги банку, підписується окремий іпотечний договір з покупцем.
- Нерухомість реєструється на нового власника, зобов'язання по кредиту переходять до нього.
- Відбувається розрахунок між покупцем і продавцем.
- Новий позичальник погашає іпотеку.
Іпотека з переуступки прав: що потрібно знати клієнтові
- Переуступка іпотеки може полягати не тільки при покупці нерухомості. Якщо первинний кредит оформлявся на сімейну пару, яка згодом розлучилася, можливий наступний варіант. Один чоловік згоден взяти на себе всі зобов'язання по виплаті боргу. Частина договору, оформлена на другого чоловіка, переоформляється на першого. Зустрічається переуступка і в разі отримання нерухомості з кредитом в спадок.
- Майте на увазі, що перший власник нерухомості теоретично може звернутися до суду з метою оскаржити угоду. Аргументом може виступати заяву про те, що умов продажу для продавця були свідомо невигідними. Тому багато установ (наприклад, Сбербанк) переуступку іпотеки своїм клієнтам не надає.
- У більшості випадків вартість переданої іпотеки нижче ринкової. Саме цей факт є головною перевагою даної схеми.
- Якщо ви купуєте квартиру з переуступки, уточніть в банку, чи включаються сума прострочення і штрафів в ваші зобов'язання. Зазвичай на нового власника переносяться всі зобов'язання. Можна внести і додатковий пункт до договору, що попередні прострочення зі штрафами і пенями є зобов'язаннями першого власника житла.
- При оформленні договору переуступки іпотеки позичальнику потрібно взяти до уваги такі аспекти:
- розмір ставки по позиці;
- термін дії договору (скільки ще доведеться виплачувати внески);
- особливості дострокового погашення (чи стягується комісія);
- вид платежів (ануїтет, диференційована схема);
- розмір штрафів за наявність прострочення.
6. Якщо відбувається переуступка іпотеки за ініціативою банку, позичальникові повинно бути доставлено письмове повідомлення про це. У документі повинні бути вказані:
- реквізити нового кредитора;
- порядок оплати;
- опис прав і обов'язків у зв'язку із заміною учасника угоди.
Якщо клієнт не був ознайомлений з змін і не отримав інструкцію до подальших дій, до нього не можуть застосовуватися штрафні санкції від нового кредитора.
7.
8. Якщо вас попросили взяти кредит, щоб в подальшому здійснити переуступку іпотеки, не варто погоджуватися. Одного бажання позичальника передати борг третій особі недостатньо. Рішення про проведення даної угоди приймає банк. Якщо спочатку установа не захотіло кредитувати громадянина, то згодом не погодиться і на переуступку.
Детальна інформація про банк: Сбербанк Росії.