Наш журнал продовжує серію статей про нерухомість і податки. У минулі рази ми говорили про придбання і про володіння житлом і про ті податки, які доводиться в цих випадках платити. А сьогодні хочемо поговорити про тему, яка стосується не всіх власників нерухомості, але багатьох: здачі в оренду. Зрозуміло, що така діяльність викликає у фіскальних органів жвавий інтерес.
перевернута піраміда
Скільки в Москві здається квартир і яка серед рантьє частка тих, хто платить податки? Точної відповіді на це питання не знає ніхто - але є різні прикидки. Так, восени минулого року мер Сергій Собянін озвучив такі дані: здають - 300 тис. Платять податки 5 тис. У точності останньої цифри сумніватися не доводиться - керівник столиці напевно отримав її прямісінько в органах ФНС. А перша ... Напевно, це все-таки експертна оцінка. Але будемо вважати її близькою до істини.
У будь-якому випадку сперечатися не доводиться з одним: кількість платників - це лічені відсотки від загальної маси (до речі, 5 від 300 - це 1,66%). Опитані нами експерти з оцінкою «в цілому» погодилися, але відзначили важливу деталь. «У цьому питанні я виходив би з бюджету оренди, - каже Вадим Ламін, керуючий партнер агентства нерухомості SPENCER ESTATE. - У дорогому ($ 5-15 тис. На місяць) левову частку квартир знімають іноземні компанії для своїх співробітників. Це завжди безготівковий розрахунок, і розмова про несплату податків тут просто не йде. Так що частку платять податки в цьому сегменті я оцінюю в 60-75%, причому, як ви розумієте, справа тут не тільки в свідомості ».
В середньому бюджеті ($ 2-5 тис.), Продовжує Вадим Ламін, відсоток платять значно нижче, але теж не нульовий - на рівні 7-8%. І, нарешті, в низькому бюджеті (менше 60 тис. Руб.) Дійсно можна говорити про частки відсотка. Тут велика частка квартир, які здають пенсіонери. Багато здають і знімають не звертаються в агентства нерухомості, розрахунок майже завжди йде готівкою. Хоча, безсумнівно, свідомі люди є і в цьому бюджеті.
... Одним словом (це ми повертаємося до основної канві нашої розповіді), можна стверджувати, що московський ринок оренди - це така «перевернута піраміда». Нагорі, в дорогих цінових сегментах, число свідомих рантьє максимально, а в самому низу воно прагне до нуля.
Три можливості: 13-відсотковий «фізик» ...
Тепер поговоримо про розмір податків. Російське законодавство являє здають три варіанти обчислення податків. Звертаємо увагу: всі три способи абсолютно законні, жоден з них не є тією «податковою оптимізацією», через яку за гратами опинилося вже чимало бізнесменів. Все легально. Вважайте і вибирайте шлях, який найбільш зручний і вигідний вам.
Перерахуємо переваги даного варіанту:
- зручно. Як пояснили нам в прес-службі ФНС Росії. платник податків в даному випадку сам заповнює податкову декларацію. Тобто потрібно один раз на рік прийти в податкову інспекцію (ну, може, черга відстояти - в Росії ж живемо!) І заповнити декларацію. З «супровідних документів» буде потрібно тільки договір оренди з вказаною в ньому сумою;
- нічого більше. Сума податку обмежується тільки цими 13% - і ніяких додаткових доплат.
... ІП-ІП - ура?
Другий можливий варіант - зареєструватися в якості індивідуального підприємця (ІП). Саме цей шлях є улюбленою рекомендацією експертів-ріелторів: мовляв, стаєте ІП, і податковий тягар на вас різко скоротиться. Дійсно, платять індивідуальні підприємці всього 6%, тобто вдвічі менше, ніж «фізики». Але і недоліків у даної системи виявилося неабияк.
- клопітно. «Стати ІП нескладно, - запевняв нас один з експертів. - Досить зібрати необхідні документи (заяву за формою Р21001, завірене у нотаріуса, паспорт, ІПН, держмито 800 руб.) І подати їх до податкової інспекції за місцем проживання. Реєстрація буде готова не менше ніж через 5 робочих днів. Після отримання необхідних документів ІП може відкрити рахунок в банку, обов'язково повідомивши про це податкову протягом 10 днів ». Як бачимо, не так вже й «нескладно» - у всякому разі, якщо порівнювати з «фізиком», який просто раз на рік заповнює декларацію;
До речі, закрити ІП - справа теж непроста. Просто кинути не можна, треба розрахуватися з тими ж ПФ і ФОМС - погасити «набігли» платежі за місяці після нового року.
Патенти: так чи вигідно?
Третій шлях. Тут рантьє все одно реєструється як ІП, але замість 6-процетного податку придбаває патент. Це зручно - ніяких звітів, за ступенем комфортності «патентований» підприємець наближається до «фізику». Але є і недоліки:
- все одно треба реєструвати ІП - з усіма супроводжуючими процес труднощами і витратами;
- в разі виходу - ті ж, описані в кінці попередньої глави, витрати на закриття;
- нікуди не діваються плати в ПФ і ФОМС;
- сама плата за патент. Її розмір визначається наступним чином: влада розраховує, який можливий дохід ви отримаєте від здачі квартири, і визначає для нього 6-відсотковий податок. На нинішній рік було вирішено, що середній московський рантьє запрацює 1 млн руб. (Звідки взялася ця цифра, хто і як її визначив - бозна!) - значить, річна плата складе 60 тис. Руб. в місяць - по 5000.
І останнє. До цього моменту сильною стороною патенту вважалося ту обставину, що їм можна «закрити» здачу відразу безлічі квартир. І якщо бабусі, яка здає за 30 тис. Руб. скромну однушечку на околиці, патент однозначно невигідний, то він явно корисний власнику 10 елітних квартир - все одно підсумкова сума виявиться 60 тис. на рік. За всі квартири разом!
... Завершуючи розмову про різні шляхи сплати податків на здачу квартири в оренду, ми склали таку таблицю. Звичайно, в ній неможливо врахувати такі поняття, як «зручність». Погано прогнозуються і перспективи: як ставки будуть змінені в майбутні роки, не знає достовірно ніхто. Тому - тільки про гроші і в реаліях нинішнього року:
Фізична особа - 13%
ІП без патенту (6%)
І про відповідальність
Що буває з тими, хто податки не платить? Податковий кодекс передбачає штрафи, а також пені за прострочення. «При навмисної несплати податку встановлена відповідальність у розмірі 40% від несплаченої суми податку, - роз'яснює Іван Кудряшов, начальник юридичного відділу керуючої компанії« Екодолье ». - Тобто при здачі однушки за 30 тис. На місяць необхідно буде в разі притягнення до відповідальності сплатити податок 13% (46,8 тис.) І штраф в розмірі 18,7 тис. Рублів ».
Однак крім цієї (досить приємною для «ухильників») норми закону є ще одна - ст. 198 Кримінального кодексу «Ухилення від сплати податків». Наводити тут ми її не будемо - вважаємо, що шановний читач легко сам зможе знайти першоджерело. Скажемо лише, що згадуваний в статті «особливо великий розмір» (за який, зрозуміло, і покарання максимально) на ринку оренди практично недосяжний. Що до простого «великого розміру», то він можливий - але малоймовірний. «Під ознаки« крупності »платник податків потрапить в разі, якщо несплачені податки протягом трьох фінансових років становитимуть суму близько 16 тис. Руб. в місяць, - пояснює Марія Литинецкая, генеральний директор компанії «Метріум Груп». - Це можливо в разі, якщо квартира здається за 130 тис. Руб. в місяць".
Випадок, погодимося, не самий масовий. Особливо з урахуванням того, що податківцям тут належить довести, що квартира здавалася без перерв. Якщо пустувала місяці два - все, отриманий дохід виявляється нижче порога «великого розміру» ...
Резюме від порталу www.metrinfo.ru
Податки на здачу нерухомості в Росії залишаються досить щадними. 13% (максимально) - це не так багато, якщо за світовими мірками. А ось до рекомендацій реєструватися як ІП ми б підійшли з обережністю. Справа в тому, що плоска шкала прибуткового податку, 13% - це одна з ключових позицій нашої влади. Президент Путін неодноразово повторював, що не відмовиться від неї - хоча йому постійно натякають, що добре б ... А от не збільшувати оподаткування підприємців ніхто і не обіцяв - і ми бачимо, що на практиці фінансовий прес на них наростає. Так що в доступному для огляду майбутньому бути ІП, можливо, стане зовсім нецікаво.
Тимофій Титаренко, провідний юрисконсульт ЗАТ «Балтійська перлина»:
Уже понад 10 років обговорюється необхідність введення податку на нерухомість, який би розраховувався немає від інвентаризаційної, а від ринкової вартості нерухомості. Такий захід могла б стимулювати пропозицію на ринку житла. Як це і відбувається в Європі, де мати у власності нерухомість, якої не користуєшся сам і не здаєш в оренду, просто невигідно. Більш того, наймодавців житла можна було б звільнити від сплати податку на нерухомість. Свою обов'язок платника податків вони б виконували, сплачуючи прибутковий податок з оренди.
Тим самим держава вб'є двох зайців:
По-перше, утворюється великий ринок оренди житла, що автоматично спричинить зниження ринкової вартості нерухомості.
По-друге, буде створений клас цивілізованих орендодавців, справно поповнюють бюджет податковими платежами.
Ірина Могилатова, генеральний директор агентства нерухомості TWEED:
В елітному сегменті практично всі власники квартир платять податки з оренди. Пов'язано це з тим, що близько 80% елітних квартир Москви орендують компанії для своїх іноземних співробітників. А оскільки відносини пов'язані не з фізичним, а з юридичною особою, то між власником і компанією-квартиронаймачем завжди укладається договір, а грошові перекази проходять за безготівковим розрахунком. До того ж іноземці по-іншому орендувати просто не звикли. При цьому вони можуть домовлятися, хто з них буде платити податок: це можуть робити як орендарі, так і господарі. Нерідко власники заводять собі ПП. Введення патентів на оренду квартир багато в чому полегшить і здешевить сплату податків в високобюджетному секторі.