Порядок сплати податку при здачі квартири в оренду
Серед всіх угод на ринку нерухомості здача квартир в оренду, є найбільш прибутковою операцією. Однак, отримуючи щомісяця орендну плату, власник квартири тим самим отримує дохід, з якого необхідна оплата податку. Сьогодні не є секретом, що частиною власників ігноруються вимоги законодавства, навіть при тому, що неувага до податкових платежів часто призводить до не найприємнішим наслідків.
У цій статті ми постараємося розглянути способи, завдяки яким господар нерухомості зуміє оптимізувати податкові виплати, зберігши при цьому свою незаплямовану репутацію як справного платника податків, а також визначимося в розумінні того, чим реально загрожує несплата "орендних" податків.
Як розрахувати податок, який сплачується при здачі квартири
Відзначимо відразу, фізичній особі-власнику нерухомості, щоб здавати в оренду власну квартиру, немає необхідності якимось чином проводити офіційну реєстрацію своєї діяльності, - право вільно розпоряджатися належним нам майном нічим не обмежується, в тому числі і надання третім особам права проживання в квартирі власника.
А ось отримання від квартирантів оплати, згідно із законодавством, є доходом, і з нього покладено відрахувати податок, в іншому випадку можуть послідувати деякі неприємні санкції з боку держави у вигляді штрафів і навіть позбавлення волі (на практиці поки не зареєстровано випадків посадки в тюрму, але теоретично така можливість не виключається). Тому громадянину - фізичній особі слід відобразити отримання доходу в податковій декларації (3-ПДФО) і внести оплату, керуючись величиною стандартної ставки ПДФО - 13% від загальної суми отриманого доходу.
Способи зменшення податкових виплат
Треба сказати, що величина подібних виплат багатьом власникам квартир здасться досить пристойною сумою, але існують цілком законні методи по зменшенню податкових відрахувань:
- Громадянин може зареєструватися в якості індивідуального підприємця (ІП). В такому випадку сума отриманого доходу буде розцінюватися як отримана в результаті підприємницької діяльності, при цьому ставка податку знизиться до 6% (проте щорічно необхідно буде вносити страхові внески, на поточний момент вони становлять 35,7 тис. Рублів).
- Іншою можливістю для оптимізації податкових платежів може послужити придбання спеціального податкового патенту, який звільняє від виплати подібного податку (його вартість в регіонах може відрізнятися, наприклад, в Москві вона становить 60 тис. Рублів). Тоді і страхові виплати розраховуються вже за іншою схемою - з коефіцієнтом 0,5 їх розмір складе 17,8 тис. Рублів. До недоліків цього способу можна віднести одноразову і обов'язкову оплату третьої частини вартості патенту, решту суми можна внести після того, як термін патенту закінчиться.
Визначитися з варіантом оподаткування
У разі, коли мова йде про здавання під найм житлоплощі тимчасово невикористаної, розташованої в спальному районі провінційного міста - і при цьому не передбачається отримання будь-яких відчутних сум, необхідність в процесі реєстрації підприємницької діяльності, як і в придбанні податкового патенту, позбавлена будь-якого сенсу.
Нерідко власниками саме таких квартир ігноруються вимоги податкового законодавства та не вносяться доходи в декларацію. Іноді все ж оформляються договори і сплачуються податки, але робиться це не з метою забезпечення реноме або щоб убезпечити себе від переслідувань податкової інспекції, а всього лише для того, щоб виключити можливі проблеми відносин з квартирантами.
Якщо ж мається на увазі регулярне здавання житла в оренду з метою отримання доходу, дві зазначені вище схеми реєстрації допоможуть заощадити значну частину коштів. При цьому важливим є аспект вартості оренди і числа квартир у власності власника. Якщо у громадянина є кілька об'єктів житлової нерухомості, і він передбачає здавати їх в оренду, то оптимальний спосіб придбання податкового патенту.
Власнику однієї квартири цілком достатньо буде оформити реєстрацію ІП та оплачувати податок за зниженою ставкою (не забуваючи і про страхові внески). Більш докладний порівняння вигідності обох схем оплати податку можна зробити, застосувавши представлену в статті просту методику розрахунку податків у взаємозв'язку з реальною вартістю оренди квартири.
Зміна тенденцій на ринку орендного житла
Сьогодні значна частина житла часто здається без будь-яких супровідних документів, однак спостерігається зміна тенденції. Квартиронаймачам все частіше пропонують оформляти договори найму, а в разі, коли квартира орендується юридичною особою, укладення договору оренди і подальша оплата податку є обов'язковими.
З боку приватних квартиронаймачів нерідкі вимоги укладення договорів, з метою убезпечити себе від свавілля власників квартир, яким без наявності договору нічого не варто виставити квартирантів в будь-який час, або різко підвищити квартплату в якості репресивної заходи. Юридичним особам, відповідно до Податкового Кодексу, самим наказано стежити за справною виплатою податків, тим самим вони стають, податковими агентами власників квартир.
Власники квартир, щоб захистити себе від можливих проблем, також все частіше виявляють наполегливість щодо укладення договорів оренди, якими чітко прописуються всі права і обов'язки сторін, здатні фігурувати в суді в якості документальної захисту їх інтересів.
Чим ризикують орендодавці при ухиленні від сплати податку?
На сьогоднішній день не можна вважати до кінця опрацьованим існуючий механізм, що забезпечує адекватне покарання для власників квартир, які здають в оренду власне житло, при цьому не сплачують податки. Щоб довести сам факт оренди в суді податковим органам потрібна наявність відповідного договору, а також додаткових документів, якими підтверджується факт оплати: рахунків на оплату, банківських документів або розписок.
Якщо документи відсутні взагалі
У разі, коли немає договору найму чи оренди, податківцям буде досить важко і складно довести факт ухилення громадян від сплати податку. І все ж доказова база може бути зібрана за непрямими ознаками ухилення, і на суді власнику квартири доведеться відповідати на безліч питань. Наприклад, якщо сусідами засвідчений той факт, що квартиру протягом тривалого часу заселяють якісь люди, власник житла зобов'язаний давати пояснення, при цьому не треба забувати і про відповідальність за дачу неправдивих свідчень.
Законодавство дозволяє проживати на житлоплощі власника його прямим родичам, і тоді цілком можна заявити, що в квартирі саме такі і проживають безкоштовно. Однак якщо особи, які проживають неодноразово змінюються, до того ж належать до іншої національності, ніж власник квартири, суд має право вимагати документальне підтвердження спорідненості. Крім того, суд може накласти на власника квартири додатковий штраф, у разі встановлення, що на його житлоплощі проживають особи без громадянства та реєстрації.
Коли всі необхідні документи оформлені
Якщо ж податківцям надано договір найму та інші документи, а податок не сплачено, то приховування отриманого доходу передбачає сплату штрафу, залежного від розміру суми, яку податкова інспекція визначить як приховану. При цьому згідно із законодавством, відсутність договорів за будь-який період отримання доходу від здачі квартири, не звільняє від сплати податкових платежів (навіть якщо квартира була здана на кілька тижнів).
У разі, коли доведено факт несплати податку протягом строку, що не перевищує трьох років, то власнику квартири доведеться лише сплатити податок за виявлений період часу. А якщо підтверджений податківцями термін оренди виходить за межі трирічного періоду - доведеться внести додатково ще і штраф, що становить 20% від встановленої суми. Повторне порушення законодавства штраф тільки подвоює.
Треба зауважити, що строгість стягнення безпосередньо залежить від суми заборгованості. Так якщо зафіксований факт ухилення від сплати податків з доходів, що перевищують 1,5 млн. Рублів, порушнику загрожує покарання аж до позбавлення волі на строк до 3 років, розміри штрафу при цьому можуть досягати 500 тис. Рублів.
Довести факт несплати податків виходить не часто
В останні роки, податковою службою розгорнута компанія по боротьбі з ухиленням від сплати податків з доходів за здачу квартир в оренду, але особливих результатів такі заходи не принесли. Були залучені дільничні, організовані "гарячі лінії" », куди бажаючим було доступно повідомити про факти незаконно житла, що здається, задіяний ще цілий ряд додаткових заходів. Однак в якості доказової бази, яку необхідно подати в суд, щоб привернути неплатника до відповідальності, повинен обов'язково фігурувати договір оренди / найму і документи, що підтверджують оплату.
Якщо в суді фігурує лише договір, без документів, що підтверджують внесення оплати, цілком можна заявити - договір був складений, але зобов'язання по ньому не виконувалися, в квартирі ніхто не проживав, оплати не було взагалі. А раз так - то відсутні і доходи, з яких слід платити податок.
Підведемо підсумки:
У цій статті ми уважно поставилися до тієї різниці, що існує між законодавчими актами і реальними заходами, прийнятими державою з метою забезпечення сплати податків від оренди квартир. Тим самим рекомендували орендодавцям неухильно виконувати вимоги податкового законодавства, і перш за все таким, хто займається здачею своїх квартир на постійній основі, отримуючи від цього солідні доходи.
Не менш важливим є належна увага до сплати податків для тих громадян, які проводять оформлення здачі квартир будь-якими документами. Тут доречно додати, що втративши довіру з боку податкової служби навіть одноразово, цілком можна заробити собі погану репутацію в майбутньому. Адже сам факт ухилення від сплати податків цілком може спливти в вигляді інформації і заднім числом.
Можна тільки сподіватися, що ознайомився з цією статтею читач вже отримав необхідну інформацію для роздумів, тим самим має можливість робити самостійні висновки.