Попереджений - значить, озброєний: як маскують недоліки проблемних квартир
Не менш 10% всіх житлових приміщень є юридично проблемними. Але дев'ять з 10 проблем, що проявилися вже після покупки квартири, можна виявити ще при первинному професійному вивченні документів. На які хитрощі йдуть шахраї, щоб приховати правові дефекти житлових приміщень, з'ясував журнал «Дом. Квартира. Дача ».
Низька вартість квартири - основна ознака її ненадійності. Якщо вона хоча б на 15% нижче ринкової, до угоді варто поставитися особливо серйозно.
Як правило, шахраї вигадують різні причини термінової реалізації нерухомості і, відповідно, її дешевизну. Історії про швидкі переїздах, необхідності дорогого лікування, обтяжливих кредитах, мрії про нові більш вдалих або цікавих покупках або інвестиціях - багато чого можна почути від непорядних продавців.
У 80% випадків низька ціна - наслідок юридичної нечистоти квартири, в інших 20% - інших дефектів. Наприклад, «апартаменти» розташовані на першому поверсі, під яким знаходиться сирий підвал, або на останньому поверсі в будинку з протікає дахом. Знизити ціну також може непрезентабельний вид з вікон, відсутність ремонту, старі комунікації, аварійний стан будинку, галасливі сусіди і т. П.
Приховування або маскування документів
Шахраї не можуть «скинути» проблемну квартиру, не підробивши або не затаївши від покупців ті чи інші документи. Прикладів можна навести чимало, але найбільше поширені такі.
Найчастіше в шахрайських схемах використовуються безхазяйне квартири або житло, не оформлене в реєстраційній службі, як правило, це муніципальні квартири, житлова площа померлих одиноких громадян або нове, щойно збудоване, але не продане або незаселених житло.
Документами, необхідними для реєстрації права власності на «порожню» квартиру, стають рішення судів, довідки про виплачений пай, свідоцтва про право на спадщину або заповіту, за якими свідоцтва про спадщину видаються нотаріусами, договори передачі житлового приміщення, договори інвестування з актами про взаємні розрахунки і кадастровими паспортами тощо.
Сфальсифікувати наведені вище документи не дуже складно, тим більше якщо реєструвати по ним право власності і отримувати свідоцтво шахраї будуть через знайомого реєстратора.
Приховування інформації, ненадання документів
Неповні виписки з будинкової книги, що не містять інформації про осіб, які мають право на пропоноване до продажу житло (неповнолітні, засуджені, користувачі, які відмовилися від приватизації), ненадання згоди чоловіка на продаж, приховування факту психічної хвороби продавця, приховування реальних суперечок як в частині спадкових домагань, так і в частині інших справ про розірвання, визнання недійсними раніше оформлені угоди по нерухомості, що продається, приховування факту смерті продавця або відсутності у нього інформації про продаж іквартири при її реалізації за дорученням.
Шахраї продають спірні і юридично нечисті квартири, а потім через підставних зацікавлених осіб звертаються до судів з вимогами про визнання таких договорів недійсними з приведенням сторін у первинний стан (і як наслідок - поверненням квартири на користь продавця). Мета подібної дії - змусити нового власника виплатити відкупні, які можуть становити від 30 до 60% від вартості житла.
Підставні продавці, зіц-власники житла
Незаконні операції шахраї «провертають» за допомогою підставних осіб, які виступають в якості власників та, відповідно, продавців житла «з сюрпризом». Подібні зіц-власники потрібні злочинцям, по-перше, для того, щоб відвести від себе підозри в разі порушення кримінальної справи. Підставних продавців, як правило, дуже складно знайти, а якщо правоохоронним органам все-таки вдасться залучити їх до відповідальності, справжні винуватці злочину від цього не постраждають.
По-друге, навіть якщо кримінальна справа не порушать, в частині цивільної відповідальності на непорядних власників-продавців в будь-якому випадку буде покладено обов'язок компенсувати потерпілому покупцеві збитки в розмірі вартості квартири. Щоб збитки не відшкодовувати, боржником повинно виявитися фінансово неспроможне особа, знову ж таки не має ніякого відношення до справжніх шахраям, які зникнуть з отриманими від обманутого покупця грошима.
Способи реалізації квартир через підставних осіб
Варіант №1. Житло оформляється на звичайних громадян, що живуть в далеких селах, селищах, невеликих містечках. Від їх імені складається довіреність з правом продажу квартири. Що саме на них записали, зіц-власникам не говорять. Їм обіцяють певну винагороду, частина якого виплачується авансом, а решту - за результатами угоди або невеликими траншами щомісяця в період пошуку покупців і оформлення угоди. Підставні власники повинні бути керованими для виключення неприємних сюрпризів. Вони й гадки не мають не тільки про те, що на них зареєстровано і за яку ціну це продається, але не знають і дійсних імен шахраїв, з якими спілкуються і від яких отримують винагороду.
Саме ці зіц-продавці в результаті відповідають за скоєний злочин. За іншим учасникам злочинного ланцюжка справа припиняється або припиняється за невстановленням особи винних.
Варіант №2. Квартири оформляються на когось із самих шахраїв за підробленими або купленим паспортами. Такий власник може приходити на угоду, отримувати гроші, оформляти договори, не будучи де-факто тією особою, прізвище якого зазначена в паспорті. При порушенні кримінальної справи факт незаконного використання злочинцями паспорта або даних паспорта сторонньої особи розкривається. Відносно дійсних власників документа кримінальні справи, як правило, не порушуються, ці люди проходять у справі як свідки.
Провадження у кримінальній справі в таких випадках, як правило, припиняється через невстановлення особи винних в скоєнні злочину.
На замітку. Шахраї, як правило, - дуже хороші фахівці в області нерухомості, прекрасно знають юридичну сторону оформлення угод, крім того, вони відмінні психологи. Сукупність даних якостей допомагає обманювати не тільки звичайних покупців, а й юристів, які не мають досвіду в оформленні нерухомості.
За даними численних досліджень, кожна десята угода, що проводиться за участю юристів банків, ріелторських компаній і навіть юристів страхових компаній, оскаржується в суді. І велика частина таких угод визнається незаконною, що свідчить про високий професійний рівень шахрайства в сфері нерухомості.
Під редакцією судді у відставці М.В. Садомцевой