Мораторій на що?
На сьогоднішній день (і до прийняття законів - про державний земельний кадастр та про ринок земель) мораторій, встановлений в пунктах 14-15 Перехідних положень Земельного кодексу, забороняє:
1) внесення права на земельну частку (пай) до статутних фондів господарських товариств;
2) купівлю-продаж земельних ділянок с / г призначення державної і комунальної власності;
3) купівлю-продаж або відчуження іншим способом, зміна цільового призначення земельних ділянок:
- які знаходяться у власності громадян і юридичних осіб, для ведення товарного с / г виробництва;
- виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних паїв для ведення особистого селянського господарства;
- земельних часток (паїв).
Крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу ділянку відповідно до закону ...
Немає необхідності вказувати на колосальний злет цін на землю, коли ці закони будуть прийняті і буде офіційно відкритий ринок землі. А це рано чи пізно станеться, будьте впевнені.
Здавалося б, ця заборона охоплює всі можливі способи відчуження земельних ділянок, проте, як завжди, є варіанти.
Варіанти обходу мораторію:
1) «Іменем України»
Даний варіант полягає в придбанні права власності на земельну ділянку на підставі рішення суду.
В даному випадку доцільніше (законнєє) використовувати «вікно», коли мораторій був відсутній.
Таким чином, з 22.05.08 мораторію немає.
Ув'язнені в зазначений період ( «вікно») договору купівлі-продажу земельних ділянок можна в судовому порядку визнати дійсними і визнати за покупцем право власності на придбану земельну ділянку. Таке рішення місцевого органу земресурсів зобов'язаний буде зареєструвати, оскільки будь-яке судове рішення є обов'язковим до виконання на всій території України.
Слід також зазначити, що був прецедент, коли один з нотаріусів в зазначений нами період засвідчив енну кількість договорів купівлі-продажу земель с / г призначення. Ці договори були оскаржені контролюючими органами в судовому порядку і визнані недійсними. Однак історія замовчує про подальший рух судового процесу і прийнятих судових рішеннях в апеляційній та касаційній інстанціях.
2) «Ділянка без мораторію»
Як вже зазначалося вище, під заборону на відчуження та зміну цільового призначення підпадають лише ті ділянки для ведення особистого селянського господарства, які виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв).
Маємо наступне: на непаевие ділянки для особистого селянського господарства мораторій не поширюється.
Тому для обходу мораторію необхідно знайти ділянку, щодо якої в державному акті на право власності значиться «особисте селянське господарство», і що придбаний він був будь-яким іншим способом, окрім виділення в натурі земельної частки (паю).
Слід зазначити, що на сьогодні діє Класифікатор, рекомендований Держкомземом ще 10 років тому, який виділяє наступні види цільового призначення с / г земель: для садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби; для дослідних і навчальних цілей; для ведення селянського (фермерського) господарства; для ведення підсобного сільського господарства, для іншого сільськогосподарського призначення, на які дія мораторію не поширюється, оскільки ці види земель не вказані в ЗК.
Міняємо, користуючись правом, наданим в пп. б) п. 15 «Перехідних положень» Земельного кодексу: «. заборонено ... крім ... обміну земельної ділянки на іншу ділянку відповідно до закону ... »
Таким чином, в ЗК є пряма норма, що дає право обмінювати земельні ділянки.
Як варіант - міна з доплатою, з подальшою зворотним продажем переданого продавцю ділянки.
Даний варіант базується на тому, що питання обміну саме земель законодавством не врегульовані, а Цивільний кодекс не ставить вимоги про обмін саме рівнозначними (однаковими) об'єктами. Тобто цілком можливо обміняти ділянку землі сільгосппризначення на будь-який інший ділянку з доплатою в розмірі різниці між експертними оцінками об'єкта.
Однак не варто обмінюватися занадто нерівноцінними об'єктами - на практиці це може призвести (є прецеденти) до оскарження угоди прокуратурою на підставі визнання її фіктивною.
Набагато успішніше цей варіант може використовуватися саме для виведення земель особистого селянського господарства з-під мораторію, з подальшим застосуванням другого варіанту. При цьому ідеальною буде ситуація, коли обмін здійснюється власниками ділянок - паїв, виділених із земель одного колишнього колгоспу. Ці ділянки мінімально відрізняються в ціні, тому підстав для визнання угоди фіктивною практично немає.
У такому варіанті можливе використання перехресної схеми з наявністю двох власників і двох покупців.
4) «Заява»
Земельний кодекс надає право кожному громадянину України на безоплатну приватизацію землі в межах, встановлених ЗК.
Так, згідно з частиною першою ст. 121 ЗК громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок в таких розмірах:
- для ведення фермерського господарства - в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство;
- для ведення особистого селянського господарства - не більше 2 га;
- для ведення садівництва - не більше 0,12 га;
- для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах - не більше 0,25 га, в селищах - не більше 0,15 га, в містах - не більше 0,10 га;
- для індивідуального дачного будівництва - не більше 0,10 га;
- для будівництва індивідуальних гаражів - не більше 0,01 га.
Відповідно до п. 12 розділу X «Перехідних положень» ЗК, до розмежування земель державної і комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади.
Саме з цими органами необхідно вирішувати питання про безкоштовну приватизацію, оскільки саме вони володіють інформацією про вільні ділянки.
Тут для початку процесу досить подати відповідну заяву, відповідно до ст. 118 ЗК.
5) «Цільове призначення»
Обійти заборону на зміну цільового призначення сільгоспугідь, які підпадають під дію мораторію, можна шляхом виділення з великої земельної ділянки меншого. Для виділеної ділянки можна визначити інше цільове призначення. Адже при виділенні утворюється нова ділянка з новими кордонами, для якого необхідно зробити нову техдокументацію і встановити його цільове призначення. А обов'язки «успадкувати» цільове призначення від початкового ділянки законодавець не передбачив.
Таким чином отримуємо нову ділянку з новим, необхідним нам цільовим призначенням.
Відповідно до ст. 346 ГК України право власності припиняється в разі припинення права власності на майно (читай землю), яке за законом не може належати цій особі.
У чинному законодавстві на сьогодні немає норми, яка б дозволяла іноземному громадянину володіти українською землею (це не стосується іноземних юридичних осіб).
У застосуванні до земельних ділянок с / г призначення це означає, що, змінивши громадянство на будь-яке інше, крім українського, власник такої землі зобов'язаний її продати.
По суті, це відчуження, однак в даному випадку вважається, що обов'язок іноземця продати землю превалює над забороною її продавати, оскільки обидві ці заходи сприяють одному і тому ж - закріплення земель с / г призначення за українськими власниками, які мають намір їх обробляти.
При цьому варіанті можливо протидія з боку місцевих зацікавлених органів на підставі того, що угода підпадає під визначення «відчуження» - відповідно, під мораторій.
7) «Попередній договір»
Цей варіант полягає в підписанні попереднього договору між майбутнім продавцем і покупцем землі, застосовується давно і активно і до останнього часу протестів влади не викликав.
Полягає попередній договір з умовою про майбутнє укладення основного договору, при цьому в ньому вказується термін, коли між сторонами буде укладено основний договір. У договорі прописується застереження, наприклад, такого змісту: «... протягом 10 календарних днів з моменту припинення дії обмежень, встановлених п. 15« Перехідних положень »ЗК, а також інших обмежень, які будуть встановлені законами України».
Однак його недоліки полягають в тому, що даний договір не має на увазі безпосередньо переходу права власності і не гарантує того, що продавець в майбутньому не зажадає відмовитися від угоди.
8) Емфітевзис
Головне достоїнство емфітевзису в умовах нинішньої формулювання «Перехідних положень» Земельного кодексу полягає в тому, що земельна ділянка не відчужується.
Що ж означає емфітевзис?
- термін дії емфітевзису не обмежений (складай договір хоч на 100-600 років), на відміну від договору оренди, термін дії якого, відповідно до Закону «Про оренду землі», не може перевищувати 50 років;
- емфітевзис може відчужуватися, і його набагато простіше передати іншій особі. Причому емфітевзис можна продати як самому землевласникові, так і третій особі (за згодою землевласника). В результаті для землекористувача немає ніякої різниці, так як запитані нею гроші він все одно отримає.
Як видно з цього, емфітевзис дозволяє обійти мораторій на довгостроковій основі і практично вивести земельну ділянку с / г призначення у вільний обіг; емфітевзис може бути і безкоштовним, на відміну від договору оренди. Крім того, плату за емфітевзис можна оформити (за згодою землевласника) одним платежем відразу після укладення договору.
- в Законі зазначено, що землекористувач повинен вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені Законом. А це означає, що землекористувач повинен сам платити земельний податок;
- емфітевзис підлягає державній реєстрації, але ні в одному із законів не сказано, які саме для цього потрібні документи. В результаті далеко не всі органи земресурсів реєструють такі договори. В крайньому випадку, емфітевзис можна зобов'язати зареєструвати через суд.
Таким чином, за допомогою емфітевзису є можливість отримати землю с / г призначення на досить міцних правових підставах. Крім того, можна долати планку площі земель в одних руках. А ще - отримувати різного роду особливо цінні землі, які не можна відчужувати.
9) Договір оренди
Самий легальний спосіб на сьогоднішній день. Це єдиний договір, від посвідчення якого не відмовляється ні один нотаріус.
При цьому слід зазначити, що Закон про оренду землі передбачає нотаріальне посвідчення лише за бажанням однієї зі сторін договору.
Головний мінус: ми не купуємо право власності на землю.
Тому краще оформляти оренду на 49 років, з правом викупу і правом передачі в суборенду, а також можливістю будівництва. У договорі передбачати максимальні санкції за одностороннє розірвання.
Слід знати також, що землі державної і комунальної власності передаються в оренду тільки через аукціон. Крім того, не допускається проведення аукціону щодо земельних ділянок, які орендують бюджетні установи, музеї, підприємства і громадські організації сфери культури і мистецтва, в тому числі національні творчі спілки та їх члени (під творчі майстерні).
Позитивний момент: орендну плату можна вносити не тільки грошима, а в натуральній формі або через надання послуг (це не стосується земель державної та комунальної власності, де оплата тільки грошима).
10) Спадковий договір
За даним договором у разі смерті купується право власності на майно померлого.
- важко (практично) розірвати даний договір в односторонньому порядку.
• при оформленні спадкового договору сторона (відчужувач) не має права складати заповіт щодо майна, вказаного в договорі. До того ж нотаріус, який посвідчив такий договір, накладає заборону відчуження земельної ділянки.
Мінус: можна дуже довго чекати.
З негласного розмови з нотаріусами слід, що вони відносять такого роду договору до договорів відчуження і відповідно відмовляються їх засвідчувати.
Необхідні продавцеві документи
- Державний акт на право приватної власності, в якому вказані: площа, цільове призначення, точне місце розташування, підстава набуття права власності;
- довідка з ДП «Центр державного земельного кадастру при держкомітеті України з питань земресурсів» про наявність чи відсутність обтяжень на земельну ділянку;
- експертна грошова оцінка відчужуваного ділянки;
- паспорт, ідентифікаційний номер;
- згода чоловіка (за наявності такого).