Придбання житлових будинків (квартир) найчастіше визнається недійсним внаслідок помилки щодо певних якостей предмета угоди, істотно знижують або зовсім виключають можливість використання житлових приміщень за їх прямим призначенням.
Перелік таких якостей:
Наслідки подібного омани (щодо наявності перелічених дефектів) можуть бути взагалі не підлягають ремонту, або їх усунення буде пов'язано для помиляється сторони зі значними витратами.
Оскільки цивільно-правова угода визнається недійсною при невідповідності на момент угоди волевиявлення потерпілої особи його дійсної волі, то неважко припустити, що воля особи в таких випадках полягає в намірі придбати житлове приміщення без недоліків або, так як це практично неможливо, принаймні без недоліків , які не можна усунути без надмірних зусиль і грошових витрат. Неадекватне волевиявлення особи може сформуватися через недоступність дефекту для його сприйняття при звичайному, неквалифицированном спостереженні, тобто з огляду на його прихованості, неможливості потерпілого оцінити значущість нестачі і можливості його усунення.
Далеко не завжди для встановлення елементів предмету доказування потрібні спеціальні знання. Очевидно, що вони необхідні для встановлення наявності дефекту, що включає в себе не тільки фіксує факти, а й оціночний момент, так як дефект - це «кожне окреме невідповідність продукції встановленим вимогам».
Виявити дефекти - значить не тільки виявити будь-яку негативну особливість об'ємно-планувального рішення будівлі (споруди), порушення цілісності конструктивного елементу і ін. Але і визнати їх такими, а не відхиленнями характеристик об'єкта дослідження в межах прийнятих припущень. При цьому експерт повинен описати дефект, вказавши, де він знаходиться. У деяких випадках суд, ознайомившись з описом, відразу може зробити висновок про характер дефекту - явний чи прихований, тобто знаходиться під шпалерами, фарбувальних шаром і т.д. в інших випадках це можливо тільки за допомогою спеціальних методів і засобів, застосування яких є прерогативою експерта.
Про «прихованих» дефектах
За усталеною практикою суд визнає угоди купівлі-продажу квартир (житлових будинків) недійсними, якщо встановлено, що, наприклад, дефекти житлових приміщень мають прихований характер (що дозволяє судити про омані учасника угоди щодо якості житла, що купується) і є значними і невід'ємними (що говорить про суттєве значення помилки).
Загальноприйняті підстави для поділу дефектів на приховані і явні стосовно до даних обставин в експертній практиці поки не вироблені. Існуючі підходи для вирішення цього питання викликають заперечення. Так, неприпустимо поширене тлумачення поняття «прихований дефект» в тому сенсі, в якому воно дається в п. 42 ГОСТ 15467-79, а саме: «Прихований дефект - дефект, для виявлення якого в нормативній документації, обов'язкової для даного виду контролю, що не передбачені відповідні правила, методи і засоби ».
У кваліфікації нестачі (дефекту) як прихованого відзначимо також суб'єктивний момент, що залежить від індивідуальної можливості потерпілого виявити і оцінити значущість дефекту, його обізнаності, досвіду, фізичних даних. Це, зрозуміло, цілком і повністю повинен встановлювати суд без участі експерта-будівельника, як і об'єктивну можливість побачити дефект неозброєним оком - для цього достатньо життєвого досвіду.
Це не означає, однак, що віднесення дефектів продукції будівельного виробництва до прихованих або явних знаходиться виключно поза компетенцією судового експерта. Залучення експерта правомірно, якщо досліджуються об'єкти, щодо яких певний вид контролю якості обов'язковий і регламентований спеціальними правилами, - наприклад, при здачі підрядною будівельною організацією замовнику зведеного або реконструйованого підприємства, будівлі, споруди, виконаних монтажних, пусконалагоджувальних та інших нерозривно пов'язаних зі споруджуваним об'єктом робіт (ст. ст. 720, 753 - 755, 757 ЦК України).
Ця проблема актуальна для ССТЕ, судових товарознавчої та автотехнічної експертиз, в рамках яких також вирішуються питання про приналежність дефектів до прихованих або явних. Помилка щодо якості житла, що купується має бути суттєвим, тобто впливає на можливість використання його за призначенням. Дане поняття включає в себе технічну можливість та економічну доцільність усунення недоліку (286).
Спеціальні знання в галузі будівництва можуть бути необхідні для вирішення питання про можливість усунення недоліку шляхом проведення ремонтних і профілактичних робіт і визначення їх вартості. Експерт має право також визначити співвідношення вартості робіт і приміщення в цілому. Оцінка доцільності усунення недоліку включає в себе суб'єктивний момент, що залежить від матеріального становища потерпілого, його фізичних можливостей, зацікавленості в обміні, що, зрозуміло, не входить до компетенції експерта-будівельника.
Без спеціальних знань в галузі будівництва неможливо встановити такий елемент предмета доказування, як значущість виявлених в приміщенні недоліків (дефектів). Значним вважається дефект, який впливає на використання продукції за призначенням і (або) на її довговічність (286), тобто характеризується не тільки розмірами і кількістю тріщин, нерівностей, низьким рівнем інсоляції і т.п. але також впливом їх на можливість використання приміщення за своїм прямим призначенням, тобто в якості житлового протягом визначеного чинними нормативами часу.
Згодом дефект може розвиватися і до моменту подачі позову стати значним; таким може вважатися дефект, який має тенденцію до розвитку. На момент придбання квартири (житлового будинку) дефекту могло не бути, хоча умови його появи існували вже тоді. Тут важливо зазначити, що факт наявності дефекту і його значущість оцінюються судом на момент розгляду справи. Якщо до моменту винесення рішення суду утворилися нові дефекти або незначні дефекти стали значними, потерпілий може знову звернутися в суд. Очевидно, що в тих випадках, коли на момент проведення експертизи дефект оцінений експертом як незначний, але він має тенденцію до швидкого прогресу, він повинен зазначити дану обставину в своєму висновку, а суд - прийняти до уваги можливість швидкої появи значного дефекту і врахувати це в своєму рішенні.