Москва, вул. Іллінка д.23
191123 Санкт-Петербург, вул. Захаріївська, д. 9, літ. А
Асоціація товариств власників житла Центрального району Санкт-Петербурга
Про підвалах і горищах
багатоквартирних житлових будинків
Ми, громадяни та власники житла, звертаємося до шановних нами вищим органам влади Російської Федерації з надією на те, що одна з найгостріших проблем прав на технічні приміщення багатоквартирних житлових будинків буде дозволена вищими органами законодавчої, виконавчої та судової влади нашої Батьківщини.
Ми конкретними діями підтримали проведену в Росії реформу житлово-комунального господарства. прийнявши на себе нелегкий тягар управління житловими будинками і відповідальність за забезпечення гідних умов проживання в них.
При цьому кожен з нас на власному досвіді відчув протидію місцевих органів влади встановленню того правового режиму, який передбачений федеральним законодавством для належного життєзабезпечення житлових будинків.
Ми зіткнулися з тим, що Житловий Кодекс Російської Федерації діє і неухильно дотримується тільки в тій частині, в якій накладає на власників приміщень житлових будинків і організації, що управляють житловими будинками, обов'язки по їх утримання та обслуговування.
Норми житлового законодавства, які наділяють власників житла великим обсягом прав, найчастіше не реалізуються, оскільки чиновники відкрито ставлять свої - головним чином, комерційні - інтереси вище потреб домовласників.
Найчіткіше факт зневаги нашими правами з боку державних структур простежується в їх відношенні до питання про приналежність горищ і підвалів. Чиновники відкрито ігнорують основне призначення цього майна - забезпечення безпечних і сприятливих умов проживання громадян, і розглядають його виключно як джерело поповнення місцевих бюджетів.
Здійснення права на житло неможливо без використання інженерних комунікацій і устаткування, нерозривно пов'язаних з усіма приміщеннями будинку і забезпечують його життєдіяльність.
Тому законом (частина 1 статті 290 Цивільного Кодексу РФ, частина 1 статті 36 Житлового Кодексу РФ) закріплено, що власники приміщень багатоквартирних житлових будинків одночасно є власниками приміщень, в яких таке обладнання знаходиться.
Оскільки в більшості будинків підвали і горища оснащені устаткуванням і комунікаціями, що обслуговують житловий будинок, вони є технічними і відносяться до спільної часткової власності домовласників.
Однак місцеві органи влади вважають, що функції підвалів і горищ, пов'язані з обслуговуванням інших приміщень житлового будинку, другорядні в порівнянні з можливістю використовувати це майно для отримання прибутку.
Формуючи Реєстри власності суб'єктів Федерації і муніципальних утворень. чиновники керуються не федеральним законодавством, а доцільністю у власному, суб'єктивному розумінні - наявністю або відсутністю у приміщень «корисних властивостей», що дозволяють передати їх у користування третім особам або продати.
Розташовані в приміщеннях обладнання та комунікації, які обслуговують квартири та інші приміщення будинку і забезпечують їх безперебійне постачання водою, теплом, електрикою, роботу каналізації і вентиляції при визначенні функціонального призначення приміщень до уваги чиновниками не приймаються.
На жаль, спроби відновлення прав власників приміщень житлових будинків зустрічають протидію не тільки з боку чиновників, а й судів.
У більшості випадків суди відмовляють в позовах про визнання прав домовласників на підвали та горища, вказуючи, що до загального майна можуть бути віднесені тільки «виключно технічні» приміщення, тобто приміщення, які обслуговують інші приміщення житлового будинку і при цьому «не мають інших корисних властивостей ».
Ми маємо всі підстави стверджувати, що порушення майнових прав жителів багатоквартирних будинків, а також прав товариств власників житла як організацій, які управляють багатоквартирними житловими будинками, носить масовий характер.
Ми просимо звернути особливу увагу на той факт, що комерційне використання горищ і підвалів всупереч інтересам експлуатуючих організацій серйозно перешкоджає обслуговуванню житлових будинків, а масовий продаж такого майна неминуче спричинить повну неможливість здійснювати таке обслуговування.
Ми вважаємо своїм обов'язком попередити вищі органи влади про те, що вироблені в масовому порядку заглиблення підвалів і надбудови горищ в сукупності з іншими заходами щодо пристосування технічних приміщень, всупереч волі жителів, під комерційні цілі рано чи пізно приведуть до трагічних наслідків. Серйозну загрозу безпеці жителів будинків створює також наявність необмеженого доступу до загальнобудинкового обладнання орендарів і новоявлених набувачів технічних приміщень - осіб, часто не володіють навіть елементарними знаннями в області інженерного забезпечення.
Ми на практиці переконалися в тому, що комерційна діяльність місцевих органів влади щодо підвалів і горищ нерідко створює благодатний грунт для процвітання корупції. З одного боку, домовласники позбавляються свого майна, з іншого, за допомогою порушення закону, чиновники за рахунок громадян сприяють процвітанню недобросовісних комерційних структур. Доходить навіть до того, що комерсанти, які купили технічні приміщення житлового будинку, цілеспрямовано позбавляють домовласників води, тепла, створюють аварійні ситуації в цілях відселення жителів на невигідних для них умовах.
Виходячи з викладеного, просимо негайно розглянути питання про створення спеціальної комісії для всебічного дослідження ситуації, що склалася і розробки конкретних заходів для відновлення порушених прав домовласників.
Ми вважаємо також, що для виправлення критичної ситуації необхідні взаємопов'язані дії всіх гілок вищих органів державної влади.
Ми звертається до Президента Російської Федерації та Уряду Російської Федерації з проханням в терміновому порядку заборонити державним органам здійснювати наступні дії щодо підвалів і горищ:
- укладати угоди з їх відчуження;
- передавати їх в оренду і інше користування;
- видавати дозволи на їх реконструкцію і (або) переобладнання;
- оформляти на них права власності суб'єктів Федерації і муніципалітетів.
Ми просимо Державну Думу Російської Федерації і Рада Федерації зробити конкретні кроки для відновлення прав домовласників, чітко висловивши позицію законодавця щодо правового регулювання режиму підвалів і горищ.
Загальновідомо і не потребує доказування, що все багатоповерхові багатоквартирні житлові будинки в силу існуючих в будівництві технологій будуються таким чином, що в підвалі кожного такого будинку проходять труби опалення, водопостачання. каналізації, вентиляційні короби з відповідними пристроями на них, які обслуговують більше однієї квартири або нежитлового приміщення.
Виняток становлять випадки, коли інженерним рішенням передбачено наявність технічного поверху в середній частині будинку.
Тому вважаємо за доцільне закріпити, що власникам приміщень багатоквартирного житлового будинку належать на праві спільної часткової власності підвали, якщо інженерним рішенням не передбачено наявність технічного поверху в середній частині будинку.
Крім того, вважаємо за необхідне внести в чинне законодавство норму про заборону реконструкції, перебудови та переобладнання підвалів і горищ без згоди всіх власників приміщень багатоквартирного житлового будинку.
Ми звертаємося до Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації і Верховного Суду Російської Федерації з проханням про проведення спільного Пленуму для вирішення питань, пов'язаних з розглядом спорів про визнання прав на спільне майно багатоквартирних житлових будинків.
На закінчення хочемо відзначити, що проведена в Росії житлово-комунальна реформа дозволила домовласникам повірити в можливість самостійно управляти житловими будинками, відчути себе повноправними власниками.
Дії місцевих органів влади, які порушують російські закони і нехтують безпекою жителів багатоквартирних житлових будинків заради власної миттєвої вигоди, ведуть до розчарування громадян у політиці федеральних органів влади і породжують сумніви в здатності держави захистити одне з основоположних конституційних прав россіян- право на житло.
- Реєстри підписів власників на ......... сторінках
Одночасно листи того ж змісту спрямовані:
- Прем'єр-міністру Уряду РФ;
- Голові Ради Федерації Федеральних Зборів РФ;
- Голові Державної Думи Федеральних Зборів РФ;
- Голові Конституційного Суду РФ;
- Голові Верховного Суду РФ;
- Голові Вищого Арбітражного Суду РФ.