Величезна територія Російської Федерації теоретично дозволяє великій кількості жителів країни обзаводитися власними будинками та ділянками, а не гнатися за житлоплощею в багатоквартирних будинках великих міст. Тема малоповерхового будівництва зараз активно розглядається у владних структурах. З'являються нові програми і проекти, покликані поліпшити ситуацію з будівництвом малоповерхового житла.
Але опитані агентством "Інтерфакс-Нерухомість" експерти, вважають, що до поліпшення ситуації поки далеко: є цілий ряд проблем, без вирішення яких малоповерхове будівництво в Росії розвиватися не зможе.
Будинок в чистому полі
Більшість опитаних експертів однією з основних проблем, що заважає повноцінному розвитку малоповерхового будівництва в Росії, вважають відсутність інфраструктури.
"Малоповерховий комплекс в чистому полі побудувати не можна, - говорить виконавчий директор компанії Blackwood Марія Литинецкая. - Необхідне створення великої інфраструктури".
"Відсутність інженерної інфраструктури - найбільша проблема, яка перешкоджає масовому розвитку малоповерхового будівництва в Росії, комплексній забудові територій, - упевнений віце-президент Асоціації будівельників Росії Володимир Пономарьов. - Ми знаємо, яка біда з дорогами в Росії. Особливо гостро стоїть саме проблема транспортної інфраструктури - під'їздів до територій, забудованих малоповерховими будинками. Вирішення цієї проблеми вимагає величезних капітальних вкладень ".
"Відсутність інженерних комунікацій, доріг, лікарень, шкіл, дитячих садів і решти є головною перешкодою на шляху малоповерхового житлового будівництва, - підтверджує президент групи компаній" Парк Груп "Олег Маринин. - Багато людей готові оселитися за містом, але побоюються можливих складнощів, пов'язаних, в тому числі, з нерозвиненою інфраструктурою ".
"Зараз висока вартість квадратного метра житла, наприклад, в московському регіоні, складається з великих витрат на будівництво комунікацій і на землю, - зазначає директор з маркетингу компанії Rosinka International Group Анатолій Валетов. На його думку, рішення даної проблеми багато в чому залежить від держави.
"Одним з варіантів рішення є виділення коштів на будівництво доріг, газо-, водо- та електропостачання, - вважає А.Валетов. - Сьогодні держава намагається вирішити ці проблеми за рахунок забудовників, а це в свою чергу гальмує розвиток будівництва". Віце-президент групи компаній "ВМП Корп." Олексій Кожевников каже, що проблема також у відсутності в багатьох регіонах містобудівних планів розвитку територій.
Менше поверхів - менше вигоди
Серйозна проблема полягає і в тому, що малоповерхове будівництво менш вигідно для інвесторів, вважає заступник директора компанії "МІЕЛЬ-Заміська нерухомість" Володимир Яхонтов.
"Є проста закономірність, - говорить В.Яхонтов. - Чим більше поверхів будується, тим більше прибуток. Крім того, для багатоповерхових проектів місцева влада зазвичай використовують схеми інвест-контрактів, згідно з якими земля, можна сказати, безкоштовно передається в проект: плата за неї береться у вигляді частки побудованих квартир. Забудовник-інвестор не витрачає кошти на землю на початковому етапі і отримує більшу вигоду.
У сегменті малоповерхового будівництва застосування схеми інвест-контрактів не дуже вигідно. Якщо в багатоповерхових будинках частину квартир згодом може бути розподілена між черговиками, то давати людям окремі будинки поки ніхто не готовий ". За словами В.Яхонтова, є ще один момент: багатоповерхове житло швидко будується і продається, що дозволяє владі швидко звітувати про всі вжиті квадратних метрах. "З одноповерховим будівництвом в цьому плані складніше", - вважає він.
В.Яхонтов розповів, що в Московській області земельні ділянки, виділені під індивідуальне (відповідно, малоповерхове) будівництво зараз активно переоформляються під житлове (багатоповерхове) будівництво. Причина, на думку В.Яхонтова в тому, що рентабельність малоповерхових проектів нижче, ніж багатоповерхових. "У ситуації, що на сьогоднішній день економічної ситуації в Росії такі проекти не рентабельні для забудовників, - підтверджує А.Валетов. - Зростання малоповерхового будівництва в країні не буде, якщо не буде державної підтримки". Представник компанії-великого гравця на ринку житлової нерухомості, який побажав залишитися невідомим, повідомив і про інші проблеми, які роблять малоповерхову забудову невигідною.
"Поряд з хабарами чиновникам, отримання землі можливо тільки з обтяженнями, - розповів співрозмовник агентства. - Крім того, будівництво доступного житла неможливе, поки монополізований будівельний ринок. Ситуація може змінитися лише з приходом до Росії великих іноземних гравців".
Поверхи і закон
Голова Комісії Громадської палати РФ з питань регіонального розвитку та місцевого самоврядування В'ячеслав Глазичев вважає, що проблему, пов'язану з будівництвом багатоповерхових будинків замість малоповерхових, могло б вирішити зонування територій, прописане законодавчо.
"Поки немає зони, на якій будувати будинки, наприклад, вище 4-х поверхів не можна, там будуть зводити все 14, - каже В.Глазичев. - Тому потрібен сучасний тип генерального плану та правил забудови, прийнятий як закон, але не виконавчою владою , а представницьким органом влади, тобто, розуміючим експертним співтовариством ". На думку В.Глазичева, такий закон має бути прийнятий у відкритій, прозорій дискусії експертами.
"Але зараз така практика не поширена, - зазначає В.Глазичев. - Зараз всім звичніше діяти за принципом" я - будівельник, ви - начальник, я до вас прийду і домовлюся ". Поки поширене таке положення речей, серйозних шляхів для розвитку малоповерхового будівництва насправді ні".
"Розвиток малоповерхового будівництва можливо тільки в двох випадках, - погоджується Володимир Яхонтов. - Якщо влада введе певні законодавчі обмеження, наприклад, буде прийнято рішення про те, що на певних територіях будинку понад двох або, наприклад, п'яти поверхів не будуються; або будуть створені умови, при яких цей бізнес стане більш вигідним ".
складно приземлитися
З вибором і виділенням земель під малоповерхову забудову, на думку експертів, теж багато проблем.
Потрібна чітка містобудівна політика Російської Федерації. Повинно бути зонування, планування забудови, пов'язування її з планами розвитку регіонів, муніципалітетів і так далі ". В.Пономарьов також зазначає незатребуваність землі в дотаційних регіонах.
"Земельного ринку в Росії не існує: земельні ділянки в дотаційних регіонах практично нічого не варті, - зазначає В.Пономарьов. - Тому будь-які програми сьогодні за механізмами їх реалізації спрямовані на стимулювання сильних, а це призведе до подальшої концентрації трудових ресурсів в сильні регіони і обезлюдиванию величезних територій Російської Федерації ".
У сильних же регіонах стримуючим фактором стають недоступність і висока вартість землі, складності з її отриманням, відзначають експерти.
"Оскільки земля дуже дорога, то і будувати будинки, які знаходилися б в прийнятному для більшості споживачів ціновому діапазоні - важко або неможливо", - говорить Олег Маринин.
За його словами, "необхідно максимально спростити процес виділення і реєстрації земельних ділянок під індивідуальну забудову, і полегшити механізм отримання всіх документів, що вимагаються як для будівництва, так і для реєстрації будинку".
"Розвиток малоповерхового будівництва упреться в питання виділення земельних ділянок, - вважає Олексій Кожевников. - Необхідно терміново вводити землю в оборот. Наприклад, необхідна спрощена схема переведення сільськогосподарських територій в землі поселень. Сьогодні цей процес займає і час, і гроші. Так, в Московській області, в радіусі 50 км на це потрібно 6 місяців і $ 400-1000 за сотку ".
Рівень доступу
"Потенційні споживачі такого житла можуть бути абсолютно різні, - вважає Марія Литинецкая. - Тип житла буде залежати від багатьох факторів - від того, які це проекти, від якості будівництва, від собівартості квадратного метра і вартості землі. На недорогий землі, є можливість будівництва житла економ-класу. На дорожчий - можна планувати елітний район ". Говорячи про ситуацію в Московському регіоні, М.Літінецкая зазначає, що малоповерхова забудова - це дороге житло, так як через високу вартість землі забудовники намагаються використовувати максимально ефективно кожну сотку ".
"При малоповерховому будівництві практично не можна побудувати будинки економ-класу, - вважає Володимир Яхонтов. - Вигідно будувати селища бізнес-класу і de luxe". На думку Анатолія Валєтова, розвиток малоповерхового будівництва допоможе поліпшити ситуацію з житлом, але певному колу людей - тим, хто потребує підвищення статусу і якості житлових умов.