Продаж частки в квартирі вимагає дотримання порядку повідомлення сусідів про угоду. Воно може бути надіслано рекомендованим листом або оформляється у нотаріуса.
Право переважної купівлі в деякій мірі гарантує, що в квартиру не будуть заселені інші особи.
Частка виражається не в метражі, а в процентному співвідношенні до загальної площі нерухомості.
Власник такого майна може продати його як для постійного проживання інших осіб, так і просто з метою реєстрації.
Законодавство
Майно буде в розпорядженні у власників в тому розмірі, в якому це позначено в їх правовстановлюючих документах.
Окремі норми також закріплені в ФЗ про приватизацію житлового фонду.
Переважне право покупки
Воно належить не фактичним мешканцям квартири, а власникам. Це може бути виділена житлоплощу в комуналці або без визначення частки в натурі.
Якщо не дотриматися порядок переважної купівлі, то по закону защемлений в правах пайової власник може подати в суд і перевести всі права і обов'язки продавця на себе.
Продавець частки повинен оформити повідомлення, в якому позначаються відомості про майбутню операцію:
Протягом місяця після отримання документа власники-сусіди або купують запропоновану частку, або підписують письмову відмову.
Якщо сусіди не відреагували на пропозицію продавця або відповіли відмовою, то власник частки може реалізувати її сторонньому покупцеві за будь-яку ціну, але не нижчу від позначена в повідомленні.
способи обійти
Можна замість продажу оформити дарчу на частку, а гроші отримати за простою розписці.
Фахівці також пропонують подарувати частину частки зацікавленій особі, а залишок продати вже без згоди сусідів.
Можливо оформити частку в якості застави для позики, потім навмисно не платити кредит, щоб боржник зміг отримати частку шляхом звернення стягнення за затвердженим між ним і заставодавцем угоди.
Ці способи чреваті ризиками, так як подарувавши частку, можна не отримати своїх грошей, а сусіди-власники вправі оскаржити таку угоду в судових інстанціях.
Продаж частки в квартирі
Така нерухомість вважається невиділеної в натурі, тобто часткове співвідношення буде абстрактним правом на володіння і користування нерухомістю.
При бажанні частку можна виділити в натурі, але для цього необхідно, щоб у утворилася нерухомості був окремий вхід.
Продаж здійснюється за згодою сусідів або отримання у них відмови на покупку.
Без згоди інших власників (сусідів)
Такий продаж можлива, якщо про власників нічого невідомо - не встановлено їхнє місцезнаходження.
Юридичну інформацію про власників можна з'ясувати шляхом замовлення виписки з Росреестра.
Бувають випадки, коли після смерті пайовика спадкоємці не оформляють свідоцтво про спадщину.
Іноді доводиться подавати заяву до суду, щоб встановити безвісна відсутність громадянина-власника сусідньої частки.
В часткової власності
Найлегше реалізувати кімнату в комуналці, так як така нерухомість:
- виділена в натурі;
- чітко визначена;
- придатна для проживання.
Оптимальним варіантом буде рішення про продаж всіма власниками часткової квартири.
неповнолітню дитину
Продаж частки неповнолітньої дитини повинна здійснюватися тільки з дозволу органу опіки. Воно повинно бути отримано за місяць до оформлення угоди.
Для отримання згоди потрібно представити докази того, що дитина буде проживати в не гірших в порівнянні з відчужуваної житлоплощею умовах.
Якщо дитині більше 14 років, то він має право вже самостійно підписувати договір продажу.
іншому власнику
Продаж квартири можлива іншому власнику, який висловив згоду на покупку.
Воно оформляється простим договором.
Якщо згоду на покупку висловили кілька власників, то нерухомість набуває той, хто відреагує першим або запропонує кращу ціну.
У приватизованої
Продаж частки можлива тільки в приватизованій квартирі або нерухомості, яка перейшла в приватну власність по іншим операціях.
Право переважної купівлі може бути у муніципалітетів, якщо вони є власниками частки в гуртожитку або муніципальній квартирі.
При продажу частини приватизованого житла потрібно враховувати права тих, хто зберіг на такий житлоплощі право постійного проживання.
Після розлучення
Майно, придбане в період шлюбного союзу, вважається загальним.
Якщо після розлучення подружжя не поділили майно, то строк позовної давності, за яким вони можуть звернутися до суду і зробити це, буде 3 роки.
Якщо частка відійшла до одного з подружжя за взаємною згодою або рішенням суду, то власник може вільно продавати її, дотримуючись правило першочергової купівлі.
Як розірвати попередній договір купівлі-продажу квартири? Дізнайтеся тут.
повідомлення
Головне - витримати тридцятиденний термін і оформити документ належним чином.
- ПІБ потенційного покупця;
- умови згоди.
У листі повинна бути вказана ціна частки.
Можна також передбачити обов'язкову угоду про завдаток або аванс. за яким покупець внесе передоплату за пайову майно перед укладенням основного договору.
Як правильно оформити?
Продаж частки слід оформляти простим договором. Його нотаріальна форма бажана, коли є ризик, що зацікавлена сторона оскаржить угоду.
Передавати гроші краще через комірку у банку або спеціально оформлений акредитив.
Укладання договору
У договорі позначається:
Обов'язково вказується вартість предмета угоди - цифрами і прописом.
Угода передбачає права, обов'язки і відповідальність контрагентів.
Окремо від договору слід оформити акт передачі, із зазначенням дати вручення новому покупцеві необхідних документів, і, можливо, ключів від кімнати (якщо частка відособлена).
необхідні документи
Для реєстрації частки в Росреестра будуть потрібні:
- правовстановлюючий документ від попереднього власника;
- технічна документація на частку;
- повідомлення інших власників;
- квитанція про оплату мита.
Можна діяти через довірителя. Для цього буде потрібно оформити нотаріальний дозвіл.
оплата податку
Власник частки оплачує податок в 13%, якщо володіє майном менше 3-х років і продає його за велику, в порівнянні з придбанням, ціну.
Податок вноситься після отримання повідомлення з територіального управління ФНС.
Потрібен зразок попереднього договору купівлі-продажу квартири? Дивіться тут.
отримання вирахування
Продавець частки може розраховувати на майнове відрахування в розмірі не більше 260 тис. Рублів. Якщо частка реалізується подружжям, то кожен з них має право розраховувати на таку пільгу.
Головне - отримувати оподатковуваний дохід, бути ІП або працювати за трудовим договором.
Продаж частки - юридичні нескладна процедура, якщо належним чином попередити про це інших власників.
Ризиковано купувати таку нерухомість, так як правовстановлюючі свідоцтво на частку - це ще не гарантія того, що покупець зможе реально проживати в квартирі.
Перед покупкою слід оглянути житлоплощу, з'ясувати який розмір «квадратних метрів» покладається набувачеві нерухомості.
Всі спірні питання бажано залагодити за підтримки кваліфікованого фахівця.