Що дешевше кімнати? тільки частка
Вважається, що найдешевший вид житлової нерухомості в багатоквартирних будинках - кімнати в комуналках. Однак, є більш екзотичний, економічний, але набагато менш зручний в користуванні варіант. Це частки в квартирах. Їх успадковують, продають і купують. Іноді навіть на них примудряються жити. Як це можливо, а також, - яка нині ціна на частки, намагався з'ясувати Інтернет-журнал про нерухомість Metrinfo.Ru. Джерело: Інтернет-журнал про нерухомість Metrinfo.Ru
Бувають випадки, коли закон наказує розділити щось на строго певні частини. Найчастіше це відбувається в двох ситуаціях - при розподіл спадку і при розлученні. Добре, якщо можливий розділ майна «в натурі» (це, до речі, юридичний термін) - наприклад, у спадок двом дітям дістаються дві квартири: одна - одному, інша - іншого. Навіть якщо майно не зовсім чітко «б'ється» навпіл (наприклад, кімнати в двокімнатних квартирах рідко бувають абсолютно однаковими за площею) - не біда: можна якось домовитися. Той, хто отримує кімнату побільше, виплачує іншому якусь компенсацію. Але бувають ситуації, коли поділити в принципі неможливо - скажімо, однокімнатна квартира на трьох. І виникають частки - такий «чемодан без ручки», який і носити неможливо, і кинути шкода ...
Розпоряджатися - з дозволу
Ст. 288 Цивільного кодексу (ЦК) бадьоро проголошує, що власник житлового приміщення вправі володіти, користуватися і розпоряджатися ним. Тобто хочеш - живи, хочеш - продай або подаруй кому-небудь. Однак, як це часто буває, інші положення закону змінюють первісну ідею до протилежності. Ст. 247 того ж ЦК говорить, що «володіння і користування майном, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх її учасників, а у разі недосягнення згоди - в порядку, що встановлюється судом». Це означає, каже Оксана Щеславская, юрист компанії «Пересвет-Нерухомість». що для повноцінного використання власником своєї частки (наприклад, на вселення в таку квартиру членів своєї сім'ї, на проведення ремонту в ній і т.д.) необхідно отримати згоду від усіх інших співвласників.
А жити краще у дружини
Зрозуміло, є можливість звернутися до суду - про це йдеться і в наведеному вище фрагменті з ст. 247 ГК. Якщо людині ніде жити, у нього неповнолітні діти - суд може постановити, що даний громадянин має право проживати в даній однокімнатній квартирі, навіть якщо інші співвласники проти. Однак тут є нюанс, про який ні в якому разі не можна забувати: суд розглядає конкретну справу конкретної людини, і керується не тільки законами, а й обставинами.
Іншими словами, зазначає Олена Голубєва, керуючий компанії «ХІРШ», якщо даний житель (назвемо його Івановим) вирішить продати свою частку Петрову, цей Петров зовсім не отримає автоматично право проживати в квартирі. Сусіди скажуть, що у Іванова діти, у нього немає іншої житлоплощі - ось його і пустили жити в порушення наших прав. А у вас, Петров, дружина з квартирою, ось і живіть у неї. Все, що належить вам - це передбачене в усі тієї ж ст. 247 ГК (тільки вже в п. 2) право «вимагати від інших власників компенсації за неможливість використання своєї частки в квартирі».
«Старець, щоб я ніколи тебе не бачив перед судами!
Тут і тепер ти не зволікай, і надалі не дерзай здатися!
Геть вдалися і мене ти не гнівався, та здоровий повернешся! »
(Гомер, «Іліада»)
Частки продаються роками
В улюбленій дітьми (і не тільки) книжці Карлсон каже, що хоче запропонувати кому-небудь купити його великі пальці ніг. А на здивоване запитання Малюка «Ти що, хочеш їх відрізати ?!» відповідає: «Зрозуміло, немає. Просто ця людина буде дивитися на них і думати: Ці улюблені великі пальці ніг - мої! ».
Володіння часткою в квартирі часто, на жаль, нагадує цю картинку - ніби як моє майно, але толком користуватися ним неможливо. «Частки - товар, що не користується підвищеним попитом. Це спочатку клопітна власність, з якої, як правило, пов'язано багато додаткових проблем, - говорить Євгенія Борщева, юрисконсульт Агентства Нерухомості Нового типу «Відкрита Компанія». - Ціни, відповідно, апріорі нижче, ніж на кімнати ».
Юридичні деталі: не забудьте про переважне право
Останнє, про що слід сказати в цій темі - т.зв. «Переважне право покупки». Згідно ст. 250 ГК його мають власники інших часток. Власник продаваної частини зобов'язаний сповістити їх про підготовлювану операцію - із зазначенням ціни та інших умов. Якщо власників інших часток вони не влаштовують - вони повинні дати письмову відмову. На практиці, на жаль, буває так, що сусіди і самі не купують, і відмова не дають. Міра на такий випадок теж передбачена: можна відправити рекомендований лист з повідомленням про вручення. Мовчання одержувача протягом місяця органи державної реєстрації визнають як відмову.
Як завжди буває зі всілякими заборонами, допитливий розум населення придумав різні способи їх обійти. Стосовно до ст. 250 ГК їх навигадували цілих п'ять:
- вказувати в договорі завищену ціну, щоб відлякати сусіда-співвласника. Зазвичай на нашому ринку ціну, навпаки, занижують, але якщо вона менше мільйона або якщо власник володів часткою понад три роки, то податків він платити не зобов'язаний;
- провести операцію договором дарування;
- «Відщеплення». Спочатку продавець дарує покупцеві якусь мізерну частину своєї частки - 1/100, наприклад. Після цього обдаровуваний стає вже власником частки, і має абсолютно однакові з власниками інших часток права купити залишаються 99/100. Адже ст. 250 ГК нічого не говорить про те, власником якої саме частки треба бути;
- позику із заставою. Укладають договір позики, запорукою в якому є частка в квартирі. Потім боржник гроші не повертає, і застава переходить у власність кредитора;
- укладення договору ренти. Через деякий час рента може бути викуплена, і платник рентних платежів стає повноправним власником.
Втім, всі ці хитрощі (а так само як і що можуть виникнути з них ускладнення, коли ушлих продавців і покупців ловили податкові органи, Реєстраційна палата відмовлялася реєструвати явно фіктивні договори, а скривджені власники інших часток подавали в суд) здебільшого залишилися в минулому.
РезюмеІнтернет-журналу про нерухомість Metrinfo.Ru
Сьогодні ринок часткою нагадує широко відомого героя анекдотів Невловимого Джо - який був таким не тому, що ніхто не міг його впіймати, а тому, що нікому не потрібен. З втратою привабливості часткою тихо померли і всі хитрощі, що використовувалися для їх продажу.
Приклади пропозицій часткою на московському ринку