Психічно хворий чоловік не здатний адекватно оцінювати свої вчинки. І, не усвідомлюючи наслідків, він може заподіяти їм великої шкоди, в тому числі і посередництвом продажу майна. Але родичів, без відома яких це було зроблено, захищає закон, визнаючи таку угоду незначною.
Визнання людини недієздатним
За нинішнім законодавством, визнати людину недієздатною можна тільки в судовому порядку. Зробити це можуть близькі родичі хворої людини (батьки, брати, сестри і діти) або профільні установи (психіатричні, психоневрологічні, а також органи опіки) згідно зі ст. 29 Цивільного кодексу РФ.
Згідно з новими поправками до Цивільного Кодексу, підставами для визнання особи недієздатними крім алкоголізму, наркоманії та психічного захворювання тепер є і ігрова залежність.
При подачі відповідного судового позову потрібно детально описати обставини, які обґрунтовують ненормальна поведінка родича і додати документи про спорідненість.
Судова практика
Зазвичай визнання особи недієздатною проходить в два - три засідання. Суд повинен проаналізувати юридичні та медичні критерії. Тобто, підтвердити, що даний громадянин не може віддавати звіт своїм діям.
Тому якщо «хворий» погано себе почуває і не може фізично бути присутнім в залі суду, засідання проводиться у нього в квартирі або в медустанові.
Згідно із законом, у «підозрюваного» повинна бути можливість висловити свою позицію, а якщо це неможливо, тоді за нього говорять особисто їм обрані представники.
На судовому засіданні можуть бути присутні особи, які відстоюють протилежну точку зору. Відповідно, вони також наводять докази.
відповідальність опікуна
Нерідкі випадки звернення до суду з метою визнання громадянина недієздатним через корисливого мотиву - щоб продати його майно. Це не означає, що опікун громадянина автоматично стає власником його майна. Він всього лише «місцеблюститель», підзвітний органам опіки, з якими необхідно погоджувати дії.
Єдиним випадком, коли органи опіки дозволять опікуну продати житло підопічного - необхідність дорогого лікування, на фінансування якого немає інших джерел.
Хто захистить добросовісного набувача?
Поправки в 302-ФЗ ввели термін «обмежено дієздатні особи». Таким громадянам призначаються не опіка, а піклування. Це означає, що при продажу нерухомості даним громадянином угода визнається недійсною тільки за позовом піклувальника.
Коли ж суперечка про дієздатність заходить вже після того, як родич продав квартиру, адвокати рекомендують відразу пред'являти не один, а два позови. Перший - про недієздатність, і в ході слухань доводити, що продавець себе не контролював на момент угоди. Другий - про недійсність угоди.
Норми статті 302 ЦК РФ про сумлінному набувача в даному випадку не застосовуються, і придбане житло підлягає обов'язковому поверненню. Тобто єдиний шанс для покупця зберегти придбання дає пропущений строк позовної давності.
В підсумку…
За даними Всесвітньої Організації охорони здоров'я, кожна п'ята людина в світі має психічне або поведінковий відхилення. Ризик нарватися на такого продавця у добросовісного покупця надзвичайно високий. Так що громадянам, які планують покупку житла на вторинному ринку, краще про всяк випадок застрахуватися від ризику втрати власності.
Також не зайвим буде попросити продавця принести медичну довідку про те, що він не перебуває на обліку психоневрологічному або наркологічному диспансерах. Було б зовсім добре, якщо у покупця буде на руках медичний огляд лікарем-фахівцем з видачею письмового висновку про стан продавця в останній момент укладання угоди. До речі, ріелтори зазвичай зобов'язують проходити подібне огляд продавців похилого віку.
Однак нотаріус може лише перевірити паспорт і переконатися, що вік громадянського повноліття досягнуто. А цього явно недостатньо. Таким чином, довідка про дієздатність, видана нотаріусів, може бути оскаржена.
Це буде дієвим заходом, якщо в базу Росреестра не потраплятимуть адекватні люди помилковим чином.