Ремонт даху
Добрий день. Живу в багатоповерхівці на верхньому поверсі. Протікає дах.
1) Хочу найняти підрядника і зробити ремонт за свій рахунок конкретно над собою. Чи маю я право це зробити? Дах ніби як загальна власність.
2) Якщо робити капітальний ремонт, потрібно збирати збори мешканців (хочу заочне). Так ось, опишіть процедуру по пунктам мій порядок дій, як це організувати. Може форми протоколів є встановлені. Хочу вичерпний докладну відповідь.
уточнення клієнта
У мене така ситуація, що дах протікає третій рік, я регулярно звертався в КК, вони мені кажуть, що поточний ремонт проводять, проте стан покрівлі настільки погане, що необхідний капітальний ремонт. На збори власників приходить півтора пенсіонера, і природно, ті хто не на верхньому поверсі за дах платити не хочуть.
Як мені визначити йти мені по 1 пункту (самому наймати підрядників і робити ремонт над собою) як би поточний ремонт, або по другому пункту - якось організовувати мешканців на капітальний.
Відповіді юристів (5)
Привіт, Олексій! Ваше питання прийнятий в роботу. Для підготовки відповіді буде потрібно якийсь час.
Є питання до юриста?
1) Хочу найняти підрядника і зробити ремонт за свій рахунок конкретно над собою. Чи маю я право це зробити? Дах ніби як загальна власність.
По першому пункту Вам необхідно спочатку звернутися в керуючу компанію з претензією про протікання даху і вимогою усунути недоліки.
Якщо недоліки не будуть усунуті, то Ви маєте право усунути з самостійно над своєю квартирою і надалі стягнути з керуючої компанії вартість ремонту. Рішення загальних зборів власників житла для цього не потрібно.
Відповідно до Правил №170 поточний ремонт будівлі включає в себе комплекс будівельних та організаційно-технічних заходів з метою усунення несправностей (відновлення працездатності) елементів, обладнання та інженерних систем будівлі для підтримки експлуатаційних показників. Пункт 4.6 Правил №170 містить вимоги щодо технічного утримання дахів. Згідно Додатку №7 Правил №170 до Переліку робіт, що відносяться до поточного ремонту, включені роботи на дахах з усунення несправностей сталевих, азбестоцементних і інших покрівель.
Керуюча компанія в період дії договору управління зобов'язана підтримувати спільне майно житлового будинку в належному стані, проводити відповідний поточний ремонт та необхідні профілактичні заходи, стежити за технічним станом будинку, загальнобудинкового майна, своєчасно провадити ремонт загального майна в багатоквартирному будинку, підтримувати його справний стан.
При цьому поточні, невідкладні, обов'язкові сезонні роботи і послуги, необхідність проведення яких обумовлена Правилами і нормами технічної експлуатації житлового фонду, вважаються передбаченими в договорі в силу вимог, що пред'являються до утримання будинку. Зазначені роботи повинні здійснюватися керуючою компанією незалежно від того, чи передбачені вони в договорі, а також незалежно від наявності рішення загальних зборів власників приміщень у будинку по питанню проведення таких робіт.
(Для відповіді використана судова практика)
2) Якщо робити капітальний ремонт, потрібно збирати збори мешканців (хочу заочне). Так ось, опишіть процедуру по пунктам мій порядок дій, як це організувати. Може форми протоколів є встановлені. Хочу вичерпний докладну відповідь.
Згідно ст.189 Житлового кодексу РФ
1. Проведення капітального ремонту загального майна в багатоквартирному будинку здійснюється на підставі рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, за винятком випадків, передбачених частиною 6 цієї статті.
2. Власники приміщень у багатоквартирному будинку в будь-який час має право прийняти рішення про проведення капітального ремонту загального майна в багатоквартирному будинку за пропозицією особи, яка здійснює управління багатоквартирним будинком або надання послуг і (або) виконання робіт з утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку, регіонального оператора або за власною ініціативою.
Тобто, для капітального ремонту даху необхідно рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку. При цьому не йдеться в якій формі воно має проводиться в очній або заочній.
1. Перелік послуг і (або) робіт з капітального ремонту загального майна в багатоквартирному будинку, надання та (або) виконання яких фінансуються за рахунок коштів фонду капітального ремонту, який сформований виходячи з мінімального розміру внеску на капітальний ремонт, встановленого нормативно-правовим актом суб'єкта Російської Федерації, включає в себе:
1) ремонт внутрішньобудинкових інженерних систем електро-, тепло-, газо-, водопостачання, водовідведення;
2) ремонт або заміну ліфтового обладнання, визнаного непридатним для експлуатації, ремонт ліфтових шахт;
4) ремонт підвальних приміщень, що відносяться до загального майна в багатоквартирному будинку;
5) ремонт фасаду;
6) ремонт фундаменту багатоквартирного будинку.
Ремонт даху включено до переліку послуг з капітального ремонту.
Згідно ст. 45 ЖК РФ
1. Власники приміщень у багатоквартирному будинку зобов'язані щорічно проводити річні загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку. Терміни та порядок проведення річних загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, а також порядок повідомлення про прийняті ним рішення встановлюється загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку.
2. Проведені крім річних загальних зборів загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку є позачерговими. Позачергові загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку може бути скликане за ініціативою будь-якого з даних власників.
3. Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку є правомочним (має кворум), якщо в ньому взяли участь власники приміщень у даному будинку або їх представники, що володіють більш ніж п'ятдесятьма відсотками голосів від загального числа голосів. При відсутності кворуму для проведення річних загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку має бути проведено повторне загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку.
4. Власник, з ініціативи якого скликаються загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку, зобов'язаний повідомити власникам приміщень в даному будинку про проведення таких зборів не пізніше ніж за десять днів до дати його проведення. У зазначений термін повідомлення про проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку має бути направлено кожному власнику приміщення в даному будинку рекомендованим листом, якщо рішенням загальних зборів власників приміщень у даному будинку не передбачений інший спосіб напрямки цього повідомлення в письмовій формі, або вручено кожному власнику приміщення в даному будинку під розпис або розміщено в приміщенні даного будинку, визначеному таким рішенням і доступному для всіх власників приміщень у даному будинку.
5. У повідомленні про проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку повинні бути вказані:
1) відомості про особу, з ініціативи якого скликається дані збори;
2) форма проведення даного зібрання (збори або заочне голосування);
4) порядок денний цих зборів;
Згідно ст.46 ЖК РФ
1. Рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку з питань, поставлених на голосування, приймаються більшістю голосів від загального числа голосів беруть участь в цих зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку, за винятком передбачених пунктами 1 - 3.1 частини 2 статті 44 цього Кодексу рішень, які приймаються більшістю не менше двох третин голосів від загального числа голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку. Рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку оформлюються протоколами в порядку, встановленому загальними зборами власників приміщень у даному будинку.
Форми протоколів є і типові.
Олексій! За яким пунктом йти звичайно вирішувати Вам.
Якщо ремонтувати дах своїми силами, то це звичайно значно простіше і швидше. Відповіді КК про те, що поточний ремонт проводиться повинен підтверджуватися, тобто дах текти не повинна. Якщо недоліки не усуваються, то це підстава для здійснення ремонту силами третіх осіб з подальшим відшкодуванням вартості ремонту з керуючої компанії. Якщо все правильно зробити, а саме направити претензію письмово рекомендованим листом. У претензії вказати в чому конкретно виразилися недоліки поточного ремонту даху, де конкретно є протікання даху, вимагати усунути недоліки. У разі, якщо недоліки знову не будуть усунуті, то можна їх усунути своїми силами. Для цього необхідно придбати необхідні матеріали і інструменти, укласти офіційний договір з підрядником, обов'язково з наявністю підтверджуючих документів (товарні, касові чеки, договір).
Згідно ст.29 Закону про захист прав споживачів
1. Споживач при виявленні недоліків виконаної роботи (наданої послуги) має право за своїм вибором вимагати:
безоплатного усунення недоліків виконаної роботи (наданої послуги);
відповідного зменшення ціни виконаної роботи (наданої послуги);
безоплатного виготовлення іншої речі з однорідного матеріалу такої ж якості або повторного виконання роботи. При цьому споживач зобов'язаний повернути раніше передану йому виконавцем річ;
відшкодування понесених ним витрат по усуненню недоліків виконаної роботи (наданої послуги) своїми силами або третіми особами.
Якщо ж говорити про капітальний ремонт даху, то по-перше потрібно звертатися з відповідними скаргами в житлову інспекцію для організації моніторингу. За результатами буде прийнято рішення капітальному ремонті.
Згідно ст.167 ЖК РФ
Органи державної влади суб'єкта Російської Федерації приймають нормативні правові акти, які спрямовані на забезпечення своєчасного проведення капітального ремонту загального майна в багатоквартирних будинках, розташованих на території суб'єкта Російської Федерації, і якими:
1) встановлюється мінімальний розмір внеску на капітальний ремонт загального майна в багатоквартирному будинку;
2) встановлюється порядок проведення моніторингу технічного стану багатоквартирних будинків;
3) створюється регіональний оператор, вирішується питання про формування його майна, затверджуються установчі документи регіонального оператора, встановлюється порядок діяльності регіонального оператора; 4) затверджуються порядок і умови надання державної підтримки на проведення капітального ремонту загального майна в багатоквартирних будинках, в тому числі на надання гарантій, поручительств за кредитами або позиками, в разі, якщо відповідні кошти на реалізацію зазначеної підтримки передбачені законом суб'єкта Російської Федерації про бюджет суб'єкта Російської Федерації;
5) встановлюється порядок підготовки і затвердження регіональних програм капітального ремонту загального майна в багатоквартирних будинках, а також вимоги до цих програм;
6) встановлюються порядок надання особою, на ім'я якого відкрито спеціальний рахунок (далі - власник спеціального рахунку), і регіональним оператором відомостей, що підлягають наданню відповідно до частини 7 статті 177 та статтею 183 цього Кодексу, перелік інших відомостей, що підлягають наданню зазначеними особами, і порядок надання таких відомостей;
7) встановлюється порядок виплати власником спеціального рахунку і (або) регіональним оператором коштів фонду капітального ремонту власникам приміщень у багатоквартирному будинку, а також порядок використання коштів фонду капітального ремонту на цілі знесення або реконструкції багатоквартирного будинку у випадках, передбачених цим Кодексом;
8) встановлюється порядок здійснення контролю за цільовим витрачанням коштів, сформованих за рахунок внесків на капітальний ремонт, і забезпеченням збереженості цих коштів.
Згідно ст.189 ЖК РФ
3. Не менш ніж за шість місяців (якщо інший термін не встановлено нормативно-правовим актом суб'єкта Російської Федерації) до настання року, протягом якого повинен бути проведений капітальний ремонт загального майна в багатоквартирному будинку відповідно до регіональної програми капітального ремонту, особа, яка здійснює управління багатоквартирним будинком або надання послуг і (або) виконання робіт з утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку, або регіональний оператор (в разі, якщо власники приміщень в многок артірном будинку формують фонд капітального ремонту на рахунку регіонального оператора) представляє таким власникам пропозиції про термін початку капітального ремонту, необхідний перелік і про обсяг послуг і (або) робіт, їх вартості, про порядок і про джерела фінансування капітального ремонту загального майна в багатоквартирному будинку і інші пропозиції, пов'язані з проведенням такого капітального ремонту.
4. Власники приміщень у багатоквартирному будинку не пізніше ніж через три місяці з моменту отримання пропозицій. зазначених у частині 3 цієї статті (якщо триваліший строк не встановлений нормативно-правовим актом суб'єкта Російської Федерації), зобов'язані розглянути зазначені пропозиції та прийняти на загальних зборах рішення відповідно до частини 5 цієї статті.
5. Рішенням загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку про проведення капітального ремонту загального майна в цьому багатоквартирному будинку повинні бути визначені або затверджені:
1) перелік робіт з капітального ремонту;
2) кошторис витрат на капітальний ремонт;
3) терміни проведення капітального ремонту;
4) джерела фінансування капітального ремонту;
5) особа, яка від імені всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку уповноважена брати участь у прийманні виконаних робіт з капітального ремонту, в тому числі підписувати відповідні акти.
Тобто, рішення про проведення капітального ремонту приймається керуючою компанією, а на загальних зборах власників затверджуються перераховані вище пункти.