Квартири, за якими ще не виплачений іпотечний кредит, надходять у продаж не так вже й рідко: число угод «з обтяженням» доходить до 10%.
Ціни на них можуть бути трохи нижчими за ринкові, а розташування квартир та їх планування дуже вдалими, що без сумніву приваблює покупців. Однак є й інший бік медалі: кількість ризиків при придбанні заставної нерухомості помітно вище, ніж при покупці квартири без обтяження. Про те, що це за ризики і як їх мінімізувати, розповідає адвокат Олег Сухов ( «Юридичний центр адвоката Олега Сухова»).
У покупки заставної квартири є деякі особливості. По-перше, продати житло, куплене по іпотеці, можливе лише за згодою банку. По-друге, застава при зміні власника зберігається. Таким чином, виникає ризик оплатити нерухомість і залишитися боржником по чужому кредиту. По-третє, банк часто залишає у себе правовстановлюючі документи на квартиру, що тягне труднощі з їх ознайомленням. Разом з тим, існують і плюси: заставну нерухомість раніше перевіряли і кредитна організація, і страхова компанія, тому при грамотному підході у покупця може бути набагато менше неприємних сюрпризів, хоча 100% чистоту угоди гарантувати неможливо навіть за іпотечного житла ..
Схеми шахрайства при таких угодах аферистами відпрацьовані. Наприклад, сторони купівлі-продажу заставної нерухомості домовляються про передоплату, за допомогою якої продавець зобов'язується погасити борг банку, а потім не обтяжену квартиру передати новому власнику. Однак з моменту сплати авансу і до реєстрації права власності проходить кілька днів. У подібній ситуації існує ризик того, що продавець «передумає», а стягнення назад вже оплаченої суми стане проблемою покупця. Нерідкі випадки, коли під виглядом зберігання правовстановлюючих документів у кредитної організації продавець надає тільки їх копії, що дає йому великі можливості для шахрайських дій. При цьому покупець ризикує залишитися і без грошей, і без квартири. Потім йому доведеться з'ясовувати стосунки з банком і іншими постраждалими покупцями зниклого афериста.
Уникнути обману можливо. По-перше, слід вивчити оригінали документів продавця, навіть якщо для цього доведеться відвідати банк, тим більше подібне відвідування потрібно для отримання згоди на вчинення правочину. По-друге, ні за яких умов не варто погоджуватися на передоплату. Надійніше купити квартиру з обтяженням (відповідно, за набагато менші гроші) і потім самому виплатити залишок по кредиту.
Інший варіант - оплата договору через дві банківські комірки: одна орендується для продавця, інша - для банку. У осередок, призначену для фінансової установи, закладається сума в розмірі заборгованості, що залишилася. При цьому доступ до грошей боку отримують після реєстрації права власності на квартиру в користь покупця.
При виникненні фінансових труднощів власник заставного житла зазвичай намагається його продати. Однак трапляються випадки, коли проблема затягнута, і нерухомість виставляється на торги. Покупка такої квартири вигідна, оскільки її ціна, як правило, на 20-30% нижче ринкової вартості. Разом з тим, часто немає можливості заздалегідь подивитися житло зважаючи на вимогу про її 100% передоплатою. Крім того, в квартирі може бути хтось прописаний і доведеться займатися виселенням зареєстрованих у ній осіб. Порадити тут можна тільки одне, ретельно вивчати документи на передбачувану до покупки нерухомість. Запорука успіху будь-якої угоди - правильне її оформлення на етапі узгодження.