Ризики в пайовому будівництві
і методи їх зниження
На жаль, за участю в пайовому будівництві уникнути ризиків на 100% неможливо - надто багато тут факторів, що впливають на ступінь ризику. Але застрахувати свої ризики можна в страховій компанії, яка виплатить вам всю вартість договору в разі неотримання квартири. Розглянемо найпоширеніші ризики.
Затримка закінчення будівництва
(Терміну здачі будинку)
Будинок будується дуже повільно, і термін закінчення будівництва затримується більше ніж на півроку.
В основному проблеми можуть виникати в зв'язку з тим, що:
Квартири в нових будинках ›
Схеми придбання квартири в споруджуваному будинку ›
Ризики в пайовому будівництві ›
Федеральний закон РФ №214
«Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних житлових будинків»>
- забудовник не має своїх коштів в достатній кількості для початку і завершення робіт з будівництва будинку або не хоче витрачати власні гроші і розраховує на кошти пайовиків. Тому спочатку витрачає на свої потреби передбачувану (закладалася) прибуток від продажу квартир, розраховуючи на певні темпи продажів, а вже потім використовує одержані від пайовиків гроші на будівництво будинку, не враховуючи загальне зниження кількості угод (зменшення темпів продажів), спад ринку, підвищення цін на будівельні матеріали і т.д .;
- будівельники використовують кошти пайовиків нема на будівництво конкретного будинку, а на добудову інших об'єктів, розраховуючи згодом так само з інших об'єктів отримати гроші на добудову цього будинку, також не враховуючи загальне зниження кількості угод (зменшення темпів продажів), спад ринку;
- підрядники (постачальники матеріалів) не виконують своїх зобов'язань, доводиться розривати договори з ними, а на пошуки нових підрядників (постачальників) йде час;
- підрядники не виконують своїх зобов'язань внаслідок того, що забудовник з ними розрахувався квартирами, а підрядник не може продати квартири через загальне зниження кількості продажів на ринку;
- в договорах, що укладаються з пайовиками, будівельники не беруть на себе зобов'язання по завершенню будівництва будинку і передачі квартири пайовикові в конкретний термін. Зазвичай будівельна компанія вказує в предметі договору плановий термін закінчення будівництва, дотримання якого в дійсності не є обов'язком забудовника. Тому виходить, що будівельники не несуть перед пайовиком ніякої відповідальності за порушення обіцяного терміну.
Для того щоб звести цей ризик до мінімуму, фахівці рекомендують в договорі в розділі "обов'язки компанії" запропонувати забудовникові написати, що він зобов'язується завершити будівництво об'єкта і підключити його до інженерних мереж не пізніше такої-то дати (або кварталу). Якщо пайовик укладає договір не з забудовником безпосередньо, а з підрядником, постачальником матеріалів, інвестором, то обов'язково повинна бути прописана календарна дата, не пізніше якої повинна відбутися передача квартири. І зверніть увагу на відповідальність за невиконання цих зобов'язань. Бажано, щоб будівельна компанія сплачувала неустойку, якщо будинок ще не добудований або пайовик не передали квартиру по акту прийому-передачі. Розмір неустойки визначається договором.
Найнеприємніше для пайовика - то, що орган виконавчої влади міста може розірвати договір із забудовником у зв'язку з невиконанням ним своїх зобов'язань по терміну закінчення будівництва і передати права на завершення будівництва будинку іншому забудовнику. Як правило, в такому випадку пайовикам доводиться доплачувати дуже велику суму новому забудовнику для завершення будівництва.
Пропозиції по доплаті, не передбаченої умовами договору, зустрічаються в 5-10% випадків. Основні проблеми, пов'язані з доплатами, виникають у зв'язку з тим, що в договорі не прописано, що входить (які витрати) в ціну квадратного метра. І забудовники вимагають доплату за роботи, які не можна назвати будівництвом будинку.
В основному доплату просять по об'єктах, будівництво яких почалося досить давно, коли ціни на будівельні матеріали і на самі квартири були набагато нижче, а довелося закінчувати будівництво в даний час за новими цінами на будматеріали. А можливо, забудовник дійсно поніс якісь збитки - були прорахунки в кошторисної вартості. Іноді забудовники просять доплату необгрунтовано, бажаючи просто збільшити свій прибуток.
Щоб з'ясувати, чи дійсно забудовник зазнав збитків, потрібно звертатися безпосередньо до забудовника і вимагати обґрунтування доплати. Пайовик - учасник будівництва, і забудовник зобов'язаний надати йому інформацію. Далі можливі два варіанти розвитку подій.
Варіант 1. Якщо об'єкт добудований і забудовник необгрунтовано вимагає додаткових грошей, то пайовик (якщо йому дозволяє договір) зможе поборотися і, швидше за все, отримати квартиру за ті гроші, які він вніс за договором.
Варіант 2. Якщо об'єкт не добудований, а забудовник починає вимагати доплату - тут складніше, адже забудовник може сказати, що без вашої доплати об'єкт так і залишиться недобудованим, і хто його буде добудовувати - невідомо. У цьому випадку без доплати швидше за все обійтися не вдасться. Але практика показує, що якщо пайовик навіть готовий доплачувати, то завжди виникає суперечка з приводу суми доплати. Забудовник, користуючись тим, що пайовики роз'єднані і не знають один одного, загрожує зупинкою будівництва в разі недоплати і вимагає доплатити суму набагато більшу, ніж необхідно для завершення будівництва. Шлях один - пайовикам об'єднуватися, замовляти експертизу, за результатами експертизи визначати суму, необхідну для завершення робіт, і самим приймати рішення про подальшу взаємодію з забудовником.
Щоб уникнути ситуації "без квартири і без грошей", особливо зверніть увагу на пункт "умови розірвання договору". Детально і максимально докладно повинен бути описаний механізм цього процесу: з якої причини з ініціативи якої зі сторін договору може бути розірваний договір, що вважається моментом розірвання договору. Зазвичай будівельники в договорі цього не прописують, але мають на увазі, що розірванням договору вважається момент підписання угоди про розірвання договору, і після підписання такої угоди дольщику повинні бути повернуті гроші протягом такого-то терміну.
Але уявіть собі, що будівельна компанія будинок не будує, ви прийшли, щоб розірвати договір, а фірма не підписує таку угоду, а отже, і не починає йти термін, протягом якого ця фірма повинна повернути вам гроші. Ще гірше, коли в договорі взагалі не зазначено термін повернення грошей пайовикові в разі розірвання договору, або вказано, що гроші повертаються після реалізації квартири іншому дольщику. Тоді угоду про розірвання договору може бути підписана, тобто договір вже розірвано і ваша квартира виставлена на продаж, а грошей ви отримати не можете. У компанії вам постійно говорять: "Грошей зараз немає, приходьте через тиждень", а перевірити, реалізувала компанія вашу квартиру, ви ніяк не зможете. Для пайовика найбезпечніше, щоб в договорі було чітко прописано - яку суму і протягом якого терміну він повинен отримати при розірванні договору, а моментом розірвання договору повинен вважатися момент отримання грошей.
Складнощі з реєстрацією права власності можуть виникати:
через невиконання забудовниками інвестиційних умов, встановлених уповноваженим органом влади;
через те, що забудовник не підготував документи на будинок, необхідні для реєстрації права власності в ГУ ФРС.
На жаль, якщо у пайовиків виникають складнощі з реєстрацією права власності, то вирішувати їх, як правило, доводиться через суд - тобто визнавати за собою право власності на квартиру в судовому порядку на підставі договору придбання квартири, документів, що підтверджують оплату договору, і акту прийому-передачі побудованої квартири. Якщо вашу угоду супроводжує юрист, то зазвичай не виникає складнощів у визнанні права власності за пайовиком. Якщо ваша угода застрахована, то страхова компанія буде надавати вам сприяння в отриманні власності, щоб не виплачувати вам страхове відшкодування.
Подвійні продажу останнім часом зустрічаються рідко. В основному, подвійні продажі відбуваються через невиконання підрядником (постачальником матеріалів) своїх зобов'язань перед забудовником. Тоді забудовник (генпідрядник) може розірвати договір з підрядником (постачальником матеріалів), і пайовик залишиться не при справах. Відстежити шахрайські дії на етапі укладання договору (перевірити ланцюжок договорів і актів виконаних робіт) для фахівця не складе труднощів. Пайовик, для того щоб уникнути ризику розірвання договору між забудовником (генпідрядником) і підрядником (постачальником матеріалів), повинен переконатися в тому, що цей підрядник (постачальник) вже виконав свої зобов'язання, про що складено відповідний акт.
Обов'язкова реєстрація договорів пайової участі уповноваженим органом дозволить повністю виключити ризик подвійний (потрійний) продажу.
СУМНА ДІЙСНІСТЬ
Фахівці констатують невтішний факт: практично у всіх "договорах", складених будівельними компаніями, нічого не говориться ні про зобов'язання компанії завершити будівництво будинку і підключити його до інженерних мереж, ні про терміни виконання цих зобов'язань, ні, тим більше, про відповідальність за їх невиконання .
Договір, складений штатним юристом компанії, перш за все, захищає інтереси будівельної фірми і залишає їй багато шляхів для "відступу". Відповідальність у компанії перед пайовиком мізерна (якщо вона взагалі є), і, як правило, відповідальність встановлена не за ті порушення, які має на увазі пайовик, читаючи договір. Після підписання такого договору пайовик буде вкрай складно, а практично - неможливо відстояти свої права (відшкодування матеріального збитку, стягнення штрафних санкцій, виплата пені або неустойок, і, тим більше, моральної шкоди).
Тому не полінуйтеся і попередньо покажіть документ незалежного юриста, що спеціалізується в області пайового будівництва, який підкаже, які зміни необхідно внести в договір, щоб максимально захистити ваші інтереси. Якщо компанія відмовляється вносити в документ ваші побажання, пошукайте іншу. Знайте, що альтернативні варіанти є. Існують компанії, які складають дуже докладні договору - аж до артикулу і марки матеріалу, який буде використовуватися при будівництві, обробці і т.д. Є в цьому, правда, одне "але" - ціна за квадратний метр зашкалює.