Росія в даний час знаходиться на шляху економічних перетворень, а за таких умов, налагодження стабільного інвестиційного процесу набуває особливого значення. Результативність та ефективність інвестиційної діяльності в цілому залежить від ефективності окремих інвестиційних проектів. В цілому інвестиційний проект залежить від якості управління ним, від правильності вибору методу фінансування, від своєчасності і оптимальності фінансування кожного його етапу.
Для Росії дуже актуальною є задача розширення інвестиційного ринку, що змушує приділяти особливу увагу розробці ефективних механізмів, здатних акумулювати вільні фінансові ресурси на фінансовому ринку, і направляти їх в сегменти економіки, які формують потенційний попит на інвестиційні ресурси. Головна проблема на даний момент полягає в відсутності загальної концепції іпотечного кредитування як механізму використання ресурсів і системного підходу в дослідженні факторів, що впливають на ефективність роботи іпотечного механізму.
Наукове обгрунтування поняття іпотеки як механізму руху фінансових ресурсів, ефективне використання і розвиток нерухомості, а також процес організації іпотечного кредитування, інвестиційної діяльності, оцінка ефективності реалізації проектів є об'єктом для дослідження багатьох вчених. Однак, незважаючи на значні розробки в цій області, існує необхідність систематизації та доповнення наявних знань про ознаки і методах іпотечного кредитування як джерела фінансування інвестиційних проектів.
Результативність та ефективність інвестиційної діяльності в цілому залежить від ефективності окремих інвестиційних проектів. В цілому інвестиційний проект залежить від якості управління ним, від правильності вибору методу фінансування, від своєчасності і оптимальності фінансування кожного його етапу.
Виділяють наступні методи фінансування інвестиційних проектів: самофінансування, акціонерне фінансування, боргове фінансування і альтернативне фінансування. Розглянемо кожен із зазначених методів більш докладно.
- Самофінансування. Здійснюється виключно за рахунок власних внутрішніх ресурсів підприємства, до яких відносяться: чистий прибуток; амортизаційні відрахування; страхові суми відшкодування збитків; іммобілізовані надлишки основних і оборотних коштів, нематеріальних активів тощо
- Акціонерне фінансування. Це метод, який використовується для фінансування великих інвестиційних проектів із значними строками окупності витрат. Одна з найпоширеніших форм фінансування проектів - отримання фінансових ресурсів через випуск акцій і облігацій. Основний обсяг необхідних ресурсів надходить на початку реалізації проекту, розрахунки з інвесторами можна перенести на більш пізні терміни, коли підвищується здатність проекту генерувати доходи.
- Бюджетне фінансування. Перелік інвестиційних проектів, здійснюваних за рахунок державних інвестицій, формують в суворій відповідності цілей і пріоритетів інвестиційної політики. Централізовані інвестиції з бюджету в виробничу сферу виділяються на платній і поворотній основі.
- Боргове фінансування. Джерела - довгострокові кредити в комерційних банках, кредити в державних установах, іпотечні кредити, приватне розміщення боргових зобов'язань.
- Альтернативне фінансування. Фінансування у вигляді кредитів доцільніше для залучення в ефективно діючі підприємства. Від таких підприємств не вимагають підвищеної плати за кредит через незначний ризику; крім того, вони забезпечують кредит своїми активами.
Варто зазначити, що основна відмінність між власними та запозиченими фінансовими ресурсами в тому, що в разі залучення останніх відсотки по кредитах віднімаються до сплати податків, тобто включаються до валових витрат, а дивіденди виплачуються з прибутку, що залишається в розпорядженні підприємства.
Розглядаючи іпотечне кредитування як механізм фінансування іпотечних проектів, виділяють такі характерні риси. По-перше, заставу нерухомості виступає в якості інструменту залучення фінансових ресурсів, які необхідні для розвитку виробництва. По-друге, іпотека здатна забезпечити реалізацію майнових прав на об'єкти нерухомості також в тому випадку, коли інші форми як, наприклад, купівля-продаж, конкретних умов є недоцільними і неефективними. По-третє, це можливість створення за допомогою іпотеки ефективного капіталу, на базі такого цінного паперу як заставна.
Характерними ознаками іпотечного кредитування, як джерела фінансування інвестиційних проектів є те, що:
- середній розмір іпотечного кредиту під заставу значно перевищує середній розмір інших кредитів, особливо споживчих кредитів малим підприємницьким фірмам;
- тривалий термін користування іпотечним кредитом. Терміни іпотечного кредитування коливаються в межах від 5 до 30 років, причому найпопулярнішим є 20-річний термін. Однак часто іпотечні кредити погашаються достроково, тому фактичний термін користування іпотечним кредитом не перевищує 6-8 років;
- високий ступінь ризику, адже можливі зміни несприятливих економічних умов, відсотків, стану здоров'я позичальника та ін .;
- при видачі іпотечного кредиту під заставу більш важливим, ніж дохід позичальника, є стан і вартість майна - об'єкта кредитування;
- при ухваленні рішення про видачу іпотечного кредиту дуже важливою є компетентна оцінка відповідного майна.
В сучасних умовах іпотека займає особливе місце серед способів забезпечення виконання зобов'язань. З огляду на особливості іпотечного кредиту, вважаємо за доцільне сформувати переваги і недоліки іпотечного кредитування як для позичальника, так і для кредитора.
До переваг іпотечного кредитування при фінансуванні інвестиційних проектів для кредитора відносяться: полегшення контролю за збереженням предмета застави, можливість диверсифікації. Недоліками виступають додаткові витрати, пов'язані з диверсифікацією інструментів і програм іпотечного кредитування. Крім того, ускладнюється процес реалізації застави у разі непогашення кредиту, оскільки предмети іпотеки, як правило, не належать до високоліквідних активів.
Основними перевагами іпотечного кредитування при фінансуванні інвестиційних проектів для позичальника є те, що фізичні характеристики нерухомості дозволяють залишати об'єкт іпотеки у володінні і користуванні позичальника. Ще однією перевагою є зростання інвестиційних можливостей шляхом перетворення нерухомості в операційний капітал, і самостійне розпорядження доходом, отриманим в результаті використання предмета іпотеки. Основним недоліком іпотечного кредиту для позичальника може бути втрата власності на предмет іпотеки в разі невиконання зобов'язань, передбачених кредитним договором.