Договір оренди
Документальне угоду передачі прав володіння власності у тимчасове користування називається договором оренди. Така угода може бути визначено на конкретний термін, а також бути безстроковим. Якщо період правового дії не зазначений, угода може бути розірвана в будь-який момент за ініціативою одного з учасників відносин.
Основний елемент договору оренди - виплата грошової компенсації. Сума орендної плати відображена документально і містить дату виконання. Невиконання основного умови - головна причина розірвання угоди.
Предметом договору оренди може бути будь-який предмет. Автомобіль, квартира, земельна ділянка, твір мистецтва - під визначення підходить будь-яка річ створена людиною або яка перебуває в його користуванні.
Учасники угоди оренди - дві сторони, які виконують правові дії самостійно або через представників. Сторонами угоди можуть бути:
- Фізичні особи.
- Юридичні особи.
- Муніципальний орган.
- Держава.
Угода тимчасової передачі права користування або володіння оформляється в письмовій формі. При цьому якщо термін договору становить 12 і більше місяців. то така угода підлягає обов'язковій реєстрації. У разі участі в якості однієї зі сторін організації такий документ також необхідно завірити. Обов'язкова реєстрація не потрібна в разі короткочасної передачі власності (до 1 року) між фізичними особами.
Обов'язкова реєстрація здійснюється регіональним відділенням Росреестра з внесенням запису в обліковий журнал та присвоєнням порядкового номера діловодства.
Терміни дії угоди оренди різні:
- Безстрокова угода (в тексті документа не вказано термін завершення угоди).
- Довгостроковий договір (від 5 до 49 років).
- Середній термін виконання (від 1 до 5 років).
- Короткострокова оренда (менше 12 місяців).
Підстави для розірвання договору оренди квартири орендодавцем
Незалежно від термінів завершення домовленості, розірвання договору оренди може відбуватися в односторонньому порядку. Ініціатором завершення відносин може бути орендодавець.
Згідно ст. 450-453 ГК РФ розірвання договору в односторонньому порядку проводиться на підставі відповідного пункту самого документа про оренду. В інших випадках це допустимо, але розірвання буде проводитися в судовому порядку:
- Орендар порушує пункти угоди.
- Стан приміщення, що орендується значно погіршується з вини наймача.
- Орендодавець вирішив припинити дію договору найму.
- Зміна якостей об'єкта угоди.
У разі порушення орендарем пунктів угоди, наприклад, несплати орендної плати або несплата комунальних платежів, згідно зі ст. 619 ГК РФ орендодавець зобов'язаний подати в суд на дострокове розірвання договору та виплату матеріальних витрат. Якщо власник майна заздалегідь виселить несумлінного мешканця, то судом це може кваліфікуватися, як порушення конституційних прав.
Якщо орендодавець вирішив припинити дію угоди заздалегідь, то він повинен керуватися пунктом договору про припинення оренди. У разі правомочності дій власника, він відправляє орендарю повідомлення рекомендованим листом про припинення домовленості. Після відправлення листа договір оренди дійсний ще 30 днів.
Орендодавець може скасувати угоду в результаті змін характеристик об'єкта нерухомості. Наприклад, будинок визнаний аварійним і підлягає знесенню.
Порядок розірвання договору оренди квартири орендодавцем
У разі, якщо між учасниками не було досягнуто обопільне угоду про розірвання договору оренди. угода може бути розірвана в односторонньому порядку. У разі ініціювання завершення угоди орендодавцем порядок такої:
- Якщо в договорі оренди квартири додатково прописані умови припинення угоди, і при наявності одного з них:
- Орендодавець складає повідомлення про припинення правовідносин.
- Через відділення пошти повідомлення відправляється орендарю. Тут обов'язкова фіксація часу відправки.
- Через місяць після відправлення рекомендованого листа з попередженням, правовідносини вважаються розірваними.
- Якщо договір оренди не містить умов одностороннього припинення правових відносин, або не виконана жодна з умов даного пункту:
- В такому випадку орендодавцю доведеться збирати документацію на право володіння власністю і відправляти позовну заяву до судових органів.
- В результаті судових дебатів буде винесено рішення про обгрунтованість претензій до орендаря, а також можливість отримання грошової компенсації.
Підстави для розірвання договору оренди квартири орендарем
Згідно ст. 450 Цивільного кодексу РФ розірвання договору оренди з ініціативи орендаря можливо на підставі трьох причин:
- Обопільна згода учасників договору.
- На підставі пунктів угоди найму власності.
- Відповідно судового рішення.
Обопільна згода і дотримання приписів угоди тимчасового користування власністю складності не представляє. Судовий вердикт на користь орендаря можливий в наступних випадках:
- Орендодавець не передав у тимчасове користування зазначену договором власність.
- Власник перешкоджає виконанню пунктів угоди.
- Під час укладання угоди власність мала явні конструктивні порушення, приховані при первинному огляді.
- У разі непередбачених ситуацій виникли з вини орендодавця або третіх осіб.
Одностороннє припинення оренди квартири орендарем виникає після законного оформлення угоди про дострокове розірвання договору оренди на підставі вищевказаних причин.
Порядок розірвання договору оренди квартири орендарем
- Орендар складає попередній текст угоди про розірвання правових відносин з орендодавцем.
- При наявності переконливих доводів, відображених відповідним пунктом договору найму власності. орендар відправляє рекомендований лист власнику майна;
- Зразок листа про розірвання договору оренди (подивитися і скачати можна тут: [Зразок повідомлення про розірвання договору оренди квартири]) повинен містити вагому причину відчуження права тимчасового володіння, а також термін припинення користування. Окремим пунктом може бути прописана сума можливої компенсації.
- У разі якщо власник проти доводів орендаря, останній має право звернутися до суду.
До суду для розгляду потрібно пред'явити:
- Текст угоди про винаймання нерухомості.
- Зразок рекомендованого листа.
- Акт прийому-передачі квартири.
- Рішення незалежного експерта (за необхідності).
Наслідки розірвання договору оренди квартири
Розірвання угоди про оренду нерухомості автоматично скасовує офіційний статус орендаря і орендодавця. Орендар більше не має права жити в орендованій раніше квартирі. А орендодавець не має права вимагати будь-які грошові компенсації, якщо інше не встановлено в судовому порядку.
Після розірвання договору при необхідності складається новий акт прийому-передачі власності. Потім колишній орендар повинен покинути житло.
Якщо акт прийому-передачі власності істотно відрізняється від первинного огляду. Те орендодавець має право звернутися до суду за відшкодуванням матеріальної компенсації на відновлення власності.
Якщо орендар відмовляється добровільно залишати квартиру, необхідно звернутися в судові органи про примусове виселення.
Найбільш популярні питання і відповідь на них по розірванню договору оренди квартири
Питання: Після здачі приміщення в оренду, наймач вчасно сплатив орендну плату протягом трьох місяців. По закінченню цього періоду оплата припинилася. На дзвінки орендар не відповідав. Наймана квартира виявилася порожньою, а наймач просто зник. Що робити, пройшло півроку, а звісток ніяких немає? Ігор.
Приклад по порядку розірвання договору оренди квартири
Власник житла на підставі договору оренди здав знімну квартиру терміном на 1 рік. При цьому була пройдена обов'язкова реєстрації. Угода містила пункт припинення права володіння в односторонньому порядку. Одна з умов припинення - несвоєчасна оплата. Протягом перших 3 місяців орендар виробляв оплату своєчасно, потім 4-ий місяць була затримка 5 днів. Наступний, 5-ий місяць знову оплачено було вчасно. 6 і 7 місяць знову затримка.
На восьмому місяці, не отримавши вчасної оплати вчасно, власник вигнав орендаря з квартири. Потім він звернувся до суду про відшкодування матеріального збитку.
Так як виганяти орендаря власник не мав права, а повинен був відправити повідомлення про розірвання договору оренди, суд його позов відхилив. Згодом орендар написав зустрічну позовну заяву і виграв. Підстава перемоги - порушення конституційних прав особистості. За рішенням суду, орендодавець повинен був сплатити штраф, а також надати орендареві житло на строк, що залишився, обумовлений в угоді тимчасового користування власністю.
висновок
- Договір оренди - документальне угоду прав переходу майна у тимчасове користування.
- Пункти угоди мають пріоритет в судових дебатах.
- Розірвання договору можливе за згодою обох сторін.
- Одностороннє розірвання договору можливе, якщо це прописано в тексті самої угоди оренди. В іншому випадку учасників відносин чекає тривалий судовий розгляд.
- Одні з найбільш поширених причин дострокового розірвання документа: несвоєчасна оплата і псування майна.
- При бажанні розірвати відносини в односторонньому порядку, сторони-ініціатора необхідно відправити опонента рекомендований лист з повідомленням про припинення правовідносин.
- Термін припинення оренди після відправлення рекомендованого листа - 1 місяць.
- У разі порушення цілісності майна, підтвердити це в суді можна тільки через акт прийому-передачі власності. Такий документ полягає перед оформленням договору оренди.
- Якщо орендар відмовляється залишати житло на протиправних умовах необхідно звернутися в судові органи про примусове виселення. Самовільне примус загрожує обернутися адміністративним штрафом.
Зразки заяв та бланків
Вам знадобляться такі зразки документів: