При цьому вартість житла обчислюється теж різними способами. Вона може бути прирівняна до суми, яку визначили самі сторони угоди. В іншому випадку вартість визначає незалежний оцінювач і визначається менша з двох цих цифр. У будь-якому з варіантів для того щоб стало можливим здійснювати подальші кроки іпотечної угоди потрібно визначити розмір іпотечного кредиту.
Сума іпотечного кредиту в більшості існуючих сьогодні іпотечних програм, залежить від суми початкового внеску (в деяких випадках оформляється іпотека без початкового внеску), ринкової та оціночної вартості житла, віку позичальника і його доходів.
Доходи позичальника і сума іпотечного кредиту
Виплата іпотечного кредиту помітно спрощується для позичальника, якщо частка доходу, пускати на погашення, становить невелику частину його доходів. У більшості випадків, позичальник може виділити для виплати максимум 50%, або половину свого доходу. Найчастіше при розрахунку іпотечного кредиту враховуються регулярні доходи від трудової діяльності позичальника, які підтверджені документально. Інші види доходів теж можуть бути враховані, але, можливо, що не всі.
Для того щоб розрахувати суму кредітана придбання нерухомості для конкретного позичальника, використовують досить нескладну формулу, де платіж ділять на дохід, обчислюючи, так званий, «коефіцієнт П / Д». Припустимо, щомісяця позичальник отримує 100 рублів. Виплати позичальника за кредитом, що вносяться щомісяця, повинні скласти 35 рублів. 35 (платіж) потрібно розділити на 100 (дохід). Виходить 0.35, тобто щомісячний платіж або фінансове навантаження, дорівнює 35% від, який обліковується, доходу позичальника і він цілком зможе здійснювати платежі.
Не слід забувати, що щомісячні виплати по іпотечному кредиту - це лише частина виплат. Крім цього, позичальник повинен щороку оплачувати страхування іпотечних ризиків. Тобто, додаються витрати на страхування життя, здоров'я, об'єкта нерухомості і т.п. Щоб точним чином розрахувати величину іпотечного кредиту, потрібно розділити суму щорічних виплат на 12 (місяців в році) і додати цей результат до суми щомісячного платежу.
Однак суму кредиту можна і збільшити. Іпотечні програми дозволяють залучати созаёмщіков, тобто осіб, які отримують кредит разом з позичальником. Найчастіше, для цього залучають подружжя, близьких родичів, а в деяких випадках можуть бути залучені навіть треті особи. Однак, вимоги до цих осіб такі ж, як і до позичальників. Доходи позичальника і созаёмщіка враховуються сукупно і, завдяки цьому, сума кредиту збільшується.
Оціночна вартість житла і величина іпотечного кредиту
Однією з найважливіших складових для визначення суми іпотечного кредиту є оціночна вартість житла. Величина кредиту вираховується як відсоток від тієї суми, яку зазначає у звіті професійний незалежний оцінювач. Трапляються ситуації, коли ціна житла, певна продавцем, набагато вище оціночної вартості. В цьому випадку позичальникові доведеться або скасувати угоду, або доплачувати з власних коштів.
Наприклад: оцінювач заявив в документах оціночну вартість в розмірі 100 тисяч рублів, а продавець оцінив житло в 150 тисяч рублів. Згідно з правилами іпотечного кредитування, сума іпотечного кредиту не повинна перевищувати 90% від оціночної вартості житла. Отже, позичальникові потрібно було лише 90 тисяч рублів, а, що залишилися, 60 тисяч, він змушений буде виплачувати з власних коштів. Такі виплати позичальникам, в більшості випадків, не під силу, а значить - укладати таку угоду не має сенсу.