Завдаток - одне з тих слів, точне юридичне значення яких не збігається з повсякденним, побутовим. У побуті під завдатком ми швидше за все розуміємо частковий платіж вперед за товар або послугу. Після передачі товару або надання послуги має здійснюватися остаточний розрахунок. Ну, а якщо продавець так і не віддасть товар - що буде з завдатком? Напевно, його доведеться просто повернути?
Виявляється, все не так просто. Ту операцію, про яку ми зараз говорили, правильніше назвати авансом. А завдаток - не просто частковий платіж, але ще і спосіб забезпечення зобов'язань. І правові наслідки порушення своїх зобов'язань будь-якої зі сторін будуть зовсім іншими.
трохи теорії
Згідно зі статтею 380 ЦК РФ, "завдатком визнається грошова сума, що видається однією з договірних сторін в рахунок належних з неї за договором платежів іншій стороні, на доказ укладення договору і в забезпечення його виконання".
Завдаток - один з класичних способів забезпечення зобов'язань. Хоча він застосовується не настільки широко, як заставу або неустойка, але в певних відносинах - наприклад, при наданні послуг фізичною особою фізичній особі - він цілком поширений.
Отже, ідея завдатку полягає в тому, що внесений частковий платіж виконує додаткову забезпечувальну функцію. Причому функція ця двоїста. У чому ж вона полягає?
Для відповіді на це питання доведеться звернутися до статті 381 ЦК України (пункт 2). Відповідно до неї, якщо договір не виконується з вини задаткодавця, то гроші йому не повертаються, - в цьому плані задаток нагадує заставу з полегшеним порядком звернення стягнення на предмет застави. Навпаки, якщо своїх зобов'язань не виконує задаткоодержувача, то він повинен повернути завдаток у подвійному розмірі. З цього боку завдаток має спільні риси з неустойкою (штрафом) - хоча тут забезпечувальна функція набагато сумнівні: адже ці гроші потрібно ще якось стягнути з винної сторони!
І, нарешті, якщо зобов'язання не було виконано за угодою сторін або внаслідок неможливості виконання, завдаток просто повертається задаткодавцю, і сторони розходяться мирно. Так, принаймні, трактує справу ст.381 ГК РФ (п.1).
Легко помітити, що конструкція завдатку може бути використана тільки в таких договорах, де у обох сторін є зобов'язання один перед одним, причому в однієї зі сторін - зобов'язання грошову (сплатити певну суму). В іншому випадку сторони виявляються в нерівному положенні. Безглуздо, наприклад, говорити про завдаток за договором позики, - адже там у позикодавця обов'язків немає, є тільки права. А ось договори купівлі-продажу або возмездного надання послуг логічно і зручно забезпечувати завдатком.
Але далеко не всякий частковий платіж є завдатком. По-перше, обов'язковою умовою є письмова форма угоди про завдаток, - інакше в разі сумнівів і суперечок такий платіж буде розглядатися як аванс. По-друге, договір, зобов'язання з якого забезпечуються завдатком, повинен бути вже укладено до моменту укладення угоди про завдаток (або хоча б одночасно з ним) - оскільки завдаток, за визначенням, "видається однією зі сторін. іншій стороні в підтвердження укладення договору. "По-третє, гроші повинні передаватися саме іншій стороні основного договору, а не третій особі.
Завдаток на ринку нерухомості
Навіщо потрібні всі ці теоретичні дослідження? Насправді вони цілком життєві - з ними може зіткнутися практично будь-яка людина. Наприклад, при покупці квартири.
Уявімо собі ситуацію: ви вирішили заощадити на послугах посередників - ріелторів і почали самі собі підшукувати квартиру. Оглянули одну, другу, третю, - начебто на чимось зупинилися. Але як продавцеві бути впевненим, що покупець не передумає? Справді, ви можете пообіцяти купити квартиру, але потім знайти собі інший варіант, - а продавець буде сидіти і чекати, втрачаючи час і інших можливих покупців.
У такій ситуації цілком поширеною практикою є стягування завдатку продавцем. Якщо вже покупець віддасть хоча б невелику частину вартості квартири, але з умовою, що при відмові ці гроші до нього не повернуться, - він просто так від покупки не відмовиться. З іншого боку, покупця буде гріти думка, що і продавець його тепер просто так не "кине", - адже в разі порушення ним зобов'язання доведеться віддавати завдаток у подвійному розмірі. Оформляємо письмова угода про завдаток - і.
Стоп. Давайте замислимося: чи є така операція завдатком в строгому юридичному сенсі? По духу - так, а по букві закону - немає! Адже основний договір ще не укладено!
Може бути, угода про завдаток в даному випадку можна розглядати як попередній договір купівлі-продажу квартири? Ні, це теж невірно: за попереднім договором ніяких зобов'язань здійснити платежі у сторін ще не виникає. У них є тільки одне зобов'язання - укласти в майбутньому основний договір на певних умовах. Зобов'язання оплатити квартиру виникає у покупця лише після укладення власне договору купівлі-продажу, який підлягає державній реєстрації. Тому що передається сума не може розглядатися як частковий платіж за договором.
До речі, попередній договір, щоб мати силу, повинен полягати у формі, встановленій для основного договору. Дуже сумнівно, щоб при передачі завдатку продавець і покупець квартири відправлялися в Комітет муніципального житла для реєстрації відповідного договору.
небезпечне сусідство
Однак вже після укладення "договору завдатку" з'ясувалися нові відомості про квартиру. По-перше, відразу після приватизації квартира була перепродана 4 рази за 11 місяців (мабуть, покупців квартири в ній щось не влаштовувало). По-друге, виявилося, що перший господар квартири, який її колись приватизував, був засуджений і зараз перебуває в ув'язненні. З квартири він був виписаний тільки місяць тому, причому за рішенням суду. А засуджений він, між іншим, за бандитизм.
Ви хотіли б опинитися на місці Н. якщо цей громадянин після звільнення почне вимагати відновлення прописки, - а значить, і права проживання в квартирі?
Мовою ріелторів все це називається "недостатньою юридичною чистотою" квартири. Швидше за все, якби Н. дізналася про ці "пікантні подробиці" з самого початку, вона б на гарматний постріл не підійшла до такого житла. Не дивно, що покупниця заявила "Правовому центру житла" про своє небажання купувати квартиру і попросила гроші назад.
Фірма, однак, була іншої думки: адже ідея завдатку в тому і соcтоіт, що якщо договір зривається з вини задаткодавця, то гроші йому не повертаються. І в підписаному нашими героями "Договорі завдатку", містився пункт, за яким "в разі не звершення угоди з вини Покупця, внесений задаток не повертається". Хто відмовляється від підписання договору? - Н. - Значить, і вина - її!
Зі свого боку, Н. заявила, що угода зірвалася не з її провини. Адже фірма не надала їй всієї необхідної інформації про квартиру, про що відбувалися з нею угодах, про обставини виписки спочатку прописаних в квартирі осіб, - фірма і винна! А за тим же договором, "в разі несвершенность угоди не з вини Покупця, внесений завдаток повертається Покупцю протягом трьох днів." (Як бачимо, ріелтори пом'якшили свою відповідальність у порівнянні з тим, що передбачено в ГК).
Хто ж правий?
Нам здається, що позиція "Правового центру житла" в даному випадку виглядає непереконливо. І не тільки з точки зору моральної: тут, мабуть, двох думок бути не може - приховувати правду недобре. Але і з точки зору юридичної.
По-перше, хоча з "Договору завдатку" не вбачається обов'язки фірми надати покупцеві інформацію про квартиру, але фірма, по суті, надавала громадянці Н. посередницьку послугу. Н. мала намір придбати квартиру для особистих побутових потреб. Отже, її відносини з фірмою підпадають під дію Закону РФ "Про захист прав споживачів", зокрема ст.10 - про право споживача на інформацію про товари (роботи, послуги), і ст.12 - про відповідальність виробника (виконавця, продавця) за неналежну інформацію про товар (роботу, послугу):
"Виробник (виконавець, продавець) зобов'язаний своєчасно надавати споживачеві необхідну і достовірну інформацію про товари (роботи, послуги), що забезпечує можливість їх правильного вибору" (ст. 10 пункт 1).
"Якщо надання неналежною, тобто недостовірної або недостатньо повної, інформації про товар (роботу, послугу). спричинило придбання товару (роботи, послуги), який не має потрібних споживачеві властивостей, споживач має право розірвати договір і зажадати повного відшкодування збитків "(ст.12 пункт 1).
Так що, схоже, саме фірма не виконала своїх зобов'язань, - і договір не був укладений з її вини.
По-друге, сам договір, на наш погляд, не може бути кваліфікований як угоду про завдаток, і тому гроші повинні бути повернуті. Причини вже були вказані вище: завдаток сплачується в рахунок належних за договором платежів, на підтвердження укладення договору і в забезпечення його виконання. Поки не укладено основний договір купівлі-продажу квартири, підстав для сплати завдатку - саме як завдатку! - не виникає.
Не можна трактувати "договір завдатку" і як попередній договір купівлі-продажу квартири (див. Вище). І навіть якщо розглядати окреме "зобов'язання купити квартиру", що виникло у Н. в силу підписання "договору завдатку", як тверду обов'язок, при відмові від якої з покупниці можна стягувати збитки, - все одно не можна стверджувати, що у неї вже виник обов'язок платити. Так що конструкція завдатку тут непридатна.
Нарешті, завдаток повинен вноситися тій особі, яка виступає по відношенню до задаткодавцю в ролі кредитора за основним договором. Фірма таким не є, - адже продавцем квартири виступає не вона, а деякий фізична особа. Тому отримання завдатку фірмою виглядає абсолютно необгрунтованим.
Може бути, передану суму грошей можна трактувати як заставу, внесений заставодавцем третій особі? Економічно це, мабуть, саме так. Але юридично не можна визнати укладений договір і договором застави - оскільки в ньому не міститься самого терміна "застава", та й основне зобов'язання (купівля квартири) визначено з точки зору заставного права недостатньо чітко.
На жаль, Н. після кількох невдалих спроб повернути гроші по-доброму не стала доводити справу до суду. Тому аргументи, наведені вище і використані в претензіях до фірми, не пройшли судову апробацію. Однак, на наш погляд, більш наполегливі або більш трепетно відносяться до своїх грошей громадяни можуть - якщо вже доля поставила їх в таку ситуацію - боротися з недобросовісними ріелторами таким чином.
За даними РІА Новини, суд вже уклав під варту спікера парламенту Карме Форкадель з правом звільнення під заставу в 150.