Ціни на продукти зростають, знижуються і доходи. У такій ситуації позичальникам все складніше виконувати свої зобов'язання. У якийсь момент єдиним виходом може стати банкрутство або продаж майна, яка служила заставою за кредитами. Генеральний директор консалтингової компанії Berkshire Advisory Group Ірина Вишневська спеціально для Порівняй описала, як проходить оцінка застави по кредитах фізособам, індивідуальним підприємцям і малому бізнесу, і поділилася практичними порадами.
Поради позичальникам, які хочуть продати заставу
Якщо позичальник ще не став боржником, але розуміє, що більше не може обслуговувати свої зобов'язання, йому слід:
- Звернутися в банк і домовитися про продаж застави. При цьому можливі два сценарії. Кредитор може дозволити клієнту самому знайти покупця і після узгодження продати майно. Плюс цього варіанту в тому, що є можливість реалізувати заставу за вигіднішою ціною. Але в такому випадку позичальникові доведеться з власної кишені оплатити послуги професійного оценщіка.Также банк може прийняти заставу до себе на баланс. В такому випадку він сам вирішить, кому і за якою ціною реалізувати його. Найчастіше банки виставляють таке майно на торги. Мінус цього в тому, що на ціну продажу клієнт не впливає, але всі кошти від продажу, що перекривають борг, банк повинен повертати позичальнику. Але такі ситуації одиничні.
- Поки майно не продано, позичальникові слід продовжувати платити по кредиту, щоб не нараховувалися штрафи за прострочення платежів, які в кінцевому рахунку можуть істотно збільшити його борг. Іноді кредитор може по домовленості не нараховувати неустойку.
- Виручені від продажу майна кошти підуть на погашення кредиту. Якщо після закриття боргу кошти залишаться, то банк поверне їх позичальнику. Але якщо їх не вистачить, то клієнтові доведеться доплатити, тобто він все ще може залишитися винен банку. Деякі кредитні організації йдуть на поступки і списують залишок, але це виняткові випадки і тут все вирішується індивідуально з кожним позичальником, варто спробувати обговорити це з банком ще на стадії переговорів про продаж. Якщо банк все ж таки не списує залишок, а саме ті грошей немає, то можна ініціювати процедуру банкрутства.
- Найкращий варіант - це не продавати заставу, а спробувати переконати банк надати реструктуризацію за кредитом - зменшити ставку, суму щомісячного платежу за рахунок збільшення терміну кредитування або ж дозволити позичальникові до відновлення платоспроможності платити тільки відсотки по кредиту. Насправді, у банків багато інструментів, які дозволяють не топити позичальника, який потрапив в складну ситуацію, а допомогти йому вирішити труднощі, щоб він продовжив обслуговувати кредит. Не варто ховатися від банку, обіцяти неможливе, заперечувати наявність проблем - тобто доводити справу до того, що вас визнають ненадійним клієнтом, і можливості домовитися виявляться втрачені.
Оцінка застави в деталях
- Хто платить за оцінку застави при його виставленні на торги: банк або позичальник?
- Це дуже хороше запитання: відповідь на нього надзвичайно важливий в ситуації, коли позичальник в силу якихось причин не здатний виконувати зобов'язання і обмірковує стратегію переговорів з банком. Я б запропонувала трохи інакше сформулювати питання. З юридичної точки зору, до того моменту, коли щось виставляють на торги, це вже не запорука. До моменту продажу, коли банк уже провів процедури щодо звернення стягнення на заставу, таке майно набуває статусу «непрофільний актив банку».
При зверненні стягнення проводиться оцінка, за яку платить банк. У складних, спірних випадках призначається судова експертиза і експерту відшкодовуються витрати на виробництво експертизи тією стороною процесу, яку вкаже суд. Це може бути як позичальник, так і банк.
Тонкість в тому, що якщо об'єкт виставляється на торги позичальником за згодою банку, оцінка виконується за рахунок коштів позичальника, так як фактично він в добровільному порядку ініціює процедуру продажу належного йому майна, обтяженого заставою. Цей момент треба враховувати боржнику, що приймає рішення в ході переговорів з банком.
- Що впливає на поточну вартість застави в більшій мірі?
- Чи впливає сукупність факторів, що утворюють ринкову вартість на момент продажу. Все залежить від виду об'єктів забезпечення. Для твердих застав - таких як об'єкти нерухомості, вплив на ринок робить, в першу чергу, попит і пропозиція на даний вид майна, його ліквідність. При продажу бізнесу - затребуваність пропонованих їм товарів або послуг, а також стан підприємства-позичальника (знос обладнання, ключові клієнти, договори з торговими мережами і так далі).
На вартість машин і устаткування, коли вони є предметом застави, впливає фінансовий стан підприємства-позичальника, яке його експлуатує у своїй поточній діяльності, з доходів погашаючи зобов'язання по кредиту. Якщо воно стабільне, вартість об'єктів забезпечення також буде стабільною.
- Як часто поточна вартість застави виявляється нижче тієї, за якою майно купувалося? І наскільки може відрізнятися реальна вартість застави від тієї, яка була заявлена при оформленні кредиту?
- Це може здатися дивним, але по суті, з точки зору оцінювача або ризик-менеджера банку, ми обговорюємо два не зв'язаних поняття.
Термін «поточна вартість» відображає вартість експлуатації даного майна для його власника. Вона не має відношення до ринкової вартості майна.
Ринкова вартість майна, що є забезпеченням по кредиту, безперервно змінюється. Заставним службам банків доводиться відстежувати динаміку зміни вартості об'єктів забезпечення, у всякому разі, вони повинні її відстежувати - чи своїми силами, або залучаючи для цього незалежних оцінювачів для моніторингу об'єктів забезпечення.
За тим же принципом, будь-яке майно - і нерухоме, і рухоме, має властивість накопичувати природний фізичний знос, схильне факторам функціонального застарівання. Це інтуїтивно розуміє більшість покупців, включаючи власників «торішніх» айфонів, які записуються в чергу в лист очікування на супернових апарат. Той же принцип діє, коли ми приймаємо рішення поміняти цілком сучасний телевізор HDна 4К.
При купівлі обладнання також постійно з'являються все більш вдосконалені моделі, а в процесі експлуатації виникає економічний знос під впливом зовнішньоекономічних явищ, під впливом факторів попиту - пропозиції і т.д.
Таким чином, вартість, за якою майно було передано в заставу, завжди відрізняється від вартості, за якою його через якийсь проміжок вирішили продати або звернути на нього стягнення. А в який бік відрізняється ціна - в більшу або меншу, - залежить від економічної ситуації і виду активу.
- Наскільки сьогодні відрізняється ціна лота на торгах / аукціоні від ринкової вартості?
- Якщо під ціною лота ми розуміємо стартову ціну, за якою майно виставляють на торги, все залежить від домовленостей власників і організаторів торгів. Наприклад, по ряду активів проводять аукціони на підвищення, при цьому для стимулювання попиту актив виставляється на продаж з відсіченням 50% від ціни, визначеної незалежним оцінювачем.
У разі якщо існує сумнів у тому, що майно буде продано за заявленою вартістю, але продати його треба, проводиться голландський аукціон (на пониження), в ньому торги можуть починатися від ринкової вартості, яка в такому випадку є максимальною ціною.
- Що вигідніше позичальнику: домовитися з банком і самому знайти покупця або надати це банку?
- Це залежить від трьох обставин: ліквідність активу, наявність у проблемного позичальника фінансових можливостей гасити кредит, взаємовідносин клієнта з банком-кредитором. Якщо в якості забезпечення виступає житлова або комерційна нерухомість, власникам часто вдається продати її швидше і за вищою ціною.
Найбільш вигідно для позичальника повернути банку борг і залишитися з активом. Банки часто не займаються безпосередньо продажем активів позичальників. Але якщо банк прийняв актив до себе на баланс - тоді це вже тільки його відповідальність - як, кому і за якою ціною майно буде продано.
- Як виручити максимально можливу суму грошей при реалізації застави?
- Знайти того, хто дійсно зацікавлений в покупці цього активу з урахуванням його найкращого і найбільш ефективного його використання, причому покупець може набувати майно для діяльності, що відрізняється від тієї, для якої актив використовувався, поки був в заставі у банку. Наведу приклад: виробничі активи з земельною ділянок в Нижньому Новгороді виявилися цікаві покупцеві не як виробнича нерухомість, а як потенційний майданчик для будівництва гіпермаркету, при цьому існуючі на майданчику будівлі покупець запланував частково знести, інші використовувати під склад.
У разі продажу бізнесу, це можуть бути підприємці, що працюють в тій же галузі. Якщо ми говоримо про комерційну нерухомість - краще доручити торги професіоналам, наприклад, виставити на аукціон. Навіть житлову нерухомість також іноді купують з метою змінити призначення об'єкта.