Що таке рента на квартиру - поговоримо детально
Купуватися нерухомість може згідно з договорами різних форм. Мова йде про купівлю-продаж, дарування або успадкування. У цьому ж ряду - варіант довічного утримання або довічної ренти в обмін на житло. У чому його сенс? Які несе договір довічної ренти на квартиру плюси її власнику? Літня людина забезпечується матеріально, отримує необхідну допомогу, а розплачується головною своєю власністю - нерухомістю.
Традиційна причина, за якою такі угоди укладаються найчастіше з самотніми людьми похилого віку - труднощі, часом неможливість існування їх без догляду і гідної матеріальної підтримки. У нашій країні рівень життя літніх залишає бажати кращого. Розмір пенсії часто зовсім невисокий, постійно зростають розцінки на комунальні платежі, вік вимагає турботи і ліків.
Потрапивши в складну матеріальну ситуацію, самотня людина похилого віку може розраховувати лише на власні ресурси. Найчастіше це житло у власності. Багато, дізнавшись, що таке рента на квартиру, приймають рішення знайти претендента на свою нерухомість і вступити з ним в договір. У більшості випадків це допомагає подолати матеріальну невлаштованість. Виплачується в результаті пропозиції квартири рента покриває більшість витрат літньої людини і дозволяє жити щодо безбідно.
уточнимо поняття
У чому різниця між договорами довічної ренти і так званого довічного утримання? Уклавши перший з них, літній власник квартири може розраховувати на щомісячне отримання обумовленої суми. Другий випадок передбачає виконання іншою стороною обов'язки повного змісту, фізичного догляду та забезпечення літнього безпорадну людину всім, що йому необхідно. Що таке рента на квартиру в цьому випадку? Уклала зі старим подібний договір має бути покупка продуктів і одягу, ремонт і прибирання квартири, оплата послуг ЖКГ, придбання ліків та оплата стаціонарного лікування в разі потреби. А також щоденний догляд (самостійно або за допомогою доглядальниці) і, нарешті, організація і оплата процедури похорону.
Участь в життя літньої людини з матеріальною допомогою йому для деяких людей - єдина можливість в майбутньому вирішити складний квартирне питання. Сторони знаходять один одного за допомогою "сарафанного радіо" або через родичів, часом завдяки органам соцзахисту. І ті, і інші хочуть знати, з ким мають справу. Договір ренти на квартиру між родичами полягає далеко не завжди. Найчастіше - з хорошими знайомими, перевіреними найближчими сусідами, колишніми колегами.
Крок перший: важливо все врахувати
Будьте завбачливі
У житті можуть зустрічатися різні ситуації. Припустимо, на момент підготовки і підписання договору здоров'я літньої людини в цілому не викликало нарікань, але в подальшому його стан серйозно погіршився. А послуги доглядальниці і забезпечення ліками договором ренти виявилися не передбачені.
Інший випадок. Той, хто виступає в ролі платника, раптово помирає, не доживши до отримання бажаної нерухомості. Хто успадковує даний договір? У тексті його про це нічого не сказано.
Краще буде, якщо ви передбачте всі теоретично можливі ситуації. Саме тому, зважившись на подібну угоду, слід обов'язково залучати до справи юриста. Маючи багатий досвід, він пояснить, які майбутня рента на квартиру плюси і мінуси принесе кожній зі сторін. Фахівець зможе передбачити максимальний коло заходів щодо захисту похилого власника власності, в разі якщо платник раптом поведе себе недобросовісно. З іншого боку, каверзи можливі і від господаря житла. Тоді юридично грамотно складений документ зніме можливі ризики для другої сторони.
Крок другий: переходимо до збору паперів
Власнику належить зібрати повний пакет документів, які здатні підтвердити право його власності на дану нерухомість. Потрібна буде довідка про кадастрової вартості і дані про всіх осіб, що зареєстровані в даній квартирі. Не обійтися і без оригіналів особистих документів.
Частина опитаних адвокатів рекомендує запастися довідкою з психоневрологічного диспансеру. Роль її - засвідчити, що власник квартири на момент укладення договору перебував при здоровому глузді. Цей крок не є обов'язковим з точки зору закону, але часом може позбавити майбутнього платника від деяких проблем. Справа в тому, що якщо власник в похилому віці і з наявністю серйозних захворювань, спадкоємці можуть спробувати оскаржити угоду, посилаючись на його неосудність.
Крок третій: йдемо до нотаріуса
Зібравши все необхідне, слід відвідати нотаріуса, якому належить провести оцінку дієздатності квартировласника і ступеня усвідомленості прийнятого рішення. Якщо ніяких сумнівів у нього не виникло, фахівець зобов'язаний оформити і завірити договір довічної ренти на квартиру. Таке нотаріальне завірення є обов'язковим.
Після завірення у нотаріуса договір передається в реєстраційний орган, сторонами оплачується держмито, а коли угода реєструється - видається свідоцтво про власність з обтяженням.
Умови договору новому власнику доведеться виконувати аж до самої смерті колишнього. Лише після цього він має право на подачу заяви про зняття з квартири обтяження (на підставі довідки про смерть). І лише після того з будь-якими обмеженнями по використанню житла буде покінчено.
На яких умовах договір може бути розірваний?
Якщо пункти його дотримуються і літня людина укладав угоду, будучи офіційно осудним, то визнання такого договору недійсним з юридичної точки зору практично неможливо. У разі, коли у одержує ренту є серйозно обгрунтовані претензії по виконанню прописаних умов, які можливо довести в залі суду, така угода може бути розірвана.
Практика показує, що таких ситуацій чимало. Юристи пояснюють це зрідка шахрайством з боку літніх колишніх власників, але в більшості своїй - припиненням фактичної підтримки і турботи з боку нового власника.
Рента довічного утримання на квартиру: можливі проблеми
До таких договорів люди звикли ставитися з побоюванням, і не дарма. Адже ринок нерухомості переповнений шахраями. Саме тому сторонами подібних угод найчастіше стають лише добре знайомі люди. Але юристи заспокоюють - умови і гарантії захисту можуть бути прописані в самому договорі і підкріплені його нотаріальним посвідченням.
За своєю суттю дана угода має на увазі відсутність можливості у нового власника продати або відібрати у старого його житло, вселитися туди (якщо це спеціально не обумовлено). Він не може відмовитися від обов'язку по утриманню підопічного.
І все ж ризики можливі для обох сторін. Один з них - неправильний вибір літньою людиною партнера за договором. Одного довіри і юридично правильно складеного документа тут мало. Літня людина може з симпатією ставитися до іншої сторони, закриваючи очі на деякі прояви забудькуватості і необов'язковості, але в підсумку отримати регулярне порушення умов угоди.
Зворотна ситуація - коли характер партнера не припав старому за смаком, і той ретельно вишукує найдрібніші вади у виконанні їм обумовлених обов'язків. Згодом обидва дізнаються про довічну ренту квартири, що це не така вже й проста справа. На жаль, формула "нічого особистого" в даному випадку не працює. Кожній зі сторін має бути міцно задуматися і визначитися, чи в змозі ви будете довгі роки підтримувати відносини з обраним партнером.
інші ризики
Ще один ризик - платник ренти може і не дочекатися квартири. Часом люди похилого віку переживають своїх партнерів одного за іншим. В даному випадку договором повинні бути передбачено, на кого покладається рента квартири після смерті платника - з переходом всіх колишніх прав і обов'язків.
Один з можливих ризиків для літньої людини - нові власники можуть зажадати його переселення. Якщо відмова від можливих переїздів зафіксовано договором, дана дія відноситься до порушення його умов, що дає право літній людині звертатися до суду. Головне, щоб обов'язково була прописана рента квартири з довічним проживанням.
Чим зазвичай ризикує платник? Літня людина через пару років після підписання договору раптово може захотіти його розірвати в односторонньому порядку. Юристи вказують, що в разі акуратного виконання платником всіх прописаних умов таке неможливо. Тобто одержувач ренти не має в цьому випадку права передумати і розірвати угоду, керуючись лише власним бажанням.
Хто кого перехитрить?
Юристи відзначають, що випадки шахрайства мають місце як з боку платників, так і з боку дідусів-бабусь, здатних під будь-яким слушним приводом спровокувати партнера на відступ від формального виконання умов договору, на підставі чого потім намагаються угоду розірвати. Вони можуть відмовлятися від грошей або чинити перешкоди в оплаті житлово-комунального господарства. Потім в суді заявляють, що вже пару місяців не бачать грошового утримання. Якщо претензії їх суд вважатиме обгрунтованими, то право власності старому може бути повернуто, але раніше внесені кошти доглядає ніхто не компенсує.
Для попередження подібних сумних обставин юристи зазвичай радять платникам відразу ж завести спеціальний журнал, в який заносити всі квитанції і чеки, що підтверджують витрачені і перераховані суми. Якщо старий отримує гроші готівкою в руки, необхідно, щоб він кожен раз за це розписувався. Даний документ здатний зіграти дуже важливу роль при можливому судовому розгляді.
Спадкоємці не дрімають
Проблеми можуть бути і з боку родичів. Після смерті літнього одержувача ренти останні дуже часто намагаються домогтися розірвання угоди, посилаючись на нібито недієздатність останнього. Саме на такий випадок і стане в нагоді згадана вище довідка з психоневрологічного диспансеру. У разі її відсутності теоретично можлива процедура комплексної експертизи психолого-психіатричного характеру, що проводиться посмертно, грунтуючись на документах і свідченнях свідків. Але цей процес дуже складний, дорогий і часом не приносить ніяких результатів.
За умови грамотного складання тексту договору всі ризики ліквідуються, за винятком можливого невиконання окремих пунктів "контракту". Проблеми виникають у разі, коли, наприклад, не згадана обов'язковість індексації грошового утримання у зв'язку з інфляцією або пропущений важливий пункт про наймання доглядальниці при хворобі. Якщо конкретний спосіб і термін виплати грошових сум документом не обумовлені, старий може отримувати їх безсистемно, від випадку до випадку. В результаті мови про поліпшення його матеріального становища практично не йде, а житло вже не у власності. Тому повторимо ще раз - послуги юриста потрібні обом сторонам до укладання угоди, а не за фактом виникнення проблем.
додаткові деталі
Тепер торкнемося трохи більш докладно особливостей таких договорів і деяких важливих юридичних моментів. Які пункти документа вважаються обов'язковими? Їх всього два: вказівка відчужуваного об'єкта нерухомості з приведенням докладних характеристик даної конкретної квартири і визначення зобов'язань одержувача. Необхідність докладної розшифровки другого пункту ми з вами вже розглянули.
Одержувачем може бути або громадянин (фізична особа), або некомерційна організація. Платником також може бути особа як фізична, так і юридична. Чітке визначення сторін угоди в законодавстві відсутня. Обов'язковість письмової форми укладання договору ренти регламентується 584-ю статтею ГК РФ, як і нотаріального її посвідчення. У разі невиконання цієї умови будь-якої суд таку угоду визнає недійсною.
Які потрібні документи
Перелік тих паперів, що будуть потрібні, може бути різним. Розглянемо основні з них, без яких не обійтися. Серед таких слід назвати експлікацію підлягає відчуженню об'єкта житла з поверховій плануванням. Замовити її можна в БТІ, подавши відповідну заяву та сплативши дану послугу. Буде потрібно ряд довідок з МФЦ: особовий рахунок, виписка з будинкової книги. Крім особистих засвідчують документів сторін, потрібен буде ще кадастровий паспорт на згадане житло і довідка про розмір його оціночної вартості.
Якщо одна зі сторін діє через представника, той, крім власного паспорта, зобов'язаний пред'явити довіреність на право ведення угоди. Вище вже були згадані правовстановлюючі документи на відчужувану власність, а також підстави для початкового виникнення таких прав (припустимо, дарча, заповіт або договір купівлі-продажу). Як уже було згадано, не завадить і довідка про дієздатність з медичного закладу. Ще один обов'язковий документ - довідка на предмет відсутності обтяжень або фінансових заборгованостей об'єкта з ЕГРП і квитанція на сплату держмита за процедуру посвідчення. До пакету додається три екземпляри самого договору ренти.