Договір оренди квартири полягає в наступних випадках:
При здачі квартири юридичній особі є як свої плюси, так і мінуси. До плюсів можна віднести те, що юридичні особи, як правило, є більш платоспроможними, ніж громадяни. До того ж з юридичної особи в разі проблем і конфліктів простіше стягнути несплачену орендну плату і відшкодування збитку, нанесеного майну. Але юридичні особи, в будь-якому випадку, можуть використовувати житлові приміщення тільки для проживання громадян. (П. 2 ст. 671 ЦК України). Тому жити в квартирі все одно будуть, в кінцевому підсумку, фізичні особи, але не ті, з якими домовтеся особисто ви, а ті, яким надасть квартиру ваш орендар - юридична особа.
Відносини сторін за договором оренди регулюються гл. 34 ГК РФ. Відповідно до ст. 606 ГК РФ сторони за договором оренди іменуються «орендодавцем» і «орендарем».
Договір оренди укладається в письмовій формі і підлягає державній реєстрації, якщо укладається на термін більше року. У цьому випадку договір буде вважатися укладеним з моменту реєстрації. Але незалежно від терміну нотаріальне посвідчення договору оренди не потрібно.
Що ж стосується терміну договору оренди в цілому, то йому присвячена ст. 610 ГК РФ.
Будь-яких обмежень щодо терміну договору законодавець не передбачає: ні максимального ні мінімального термінів договору оренди немає. Договір також може бути укладений на невизначений термін.
Права і обов'язки сторін за договором оренди приміщення
На відміну від договору найму житлового приміщення, де більше прав має наймач, за договором оренди сторони мають рівні права, і обмежень при укладенні договору у них значно менше.
Надання квартири орендарю
Орендна плата
Орендна плата - це, власне, те заради чого здається квартира. Положення, що стосуються орендної плати, містяться в ст. 614 ГК РФ:
- зобов'язання орендаря своєчасно вносити орендну плату (п. 1 ст. 614 ЦК України);
- види орендної плати (п.2 ст. 614 ЦК України);
- порядок зміни орендної плати та штрафні санкції за порушення термінів її сплати (п.3, 4, 5 ст. 614 ЦК України).
Укладення договору з орендарем на новий термін
Також як і за договором найму, за договором оренди орендодавець має переважне право на укладення договору на новий термін. (П. 1 ст. 621 ЦК України) Орендодавець також несе відповідальність в разі, якщо відмовить орендарю в укладенні договору на новий термін і протягом року після цього укладе договір з іншою особою.
Але важлива відмінність в тому, що в договорі оренди можна прописати і інші умови укладення нового договору - такі, які сторони узгодять самі.
Звертаємо вашу увагу на те, що орендар має право здати майно, орендоване ним, в суборенду. У ст. 617 ГК РФ законодавець виділив той факт, що при достроковому розірванні самого договору оренди припиняється також і договір суборенди. В цьому випадку суборендар матиме право на укладення договору оренди на майно, що знаходилося в його користуванні відповідно до договору суборенди. Такий договір може бути укладений на термін, що залишився договору суборенди і на умовах припиненого договору оренди.
Розірвання договору з ініціативи сторін
Розірвання договору з ініціативи орендодавця
У ст. 619 ГК РФ перераховані підстави, за якими договір може бути розірваний судом на вимогу орендодавця:
- орендар користується майном з порушенням умов договору;
- орендар істотно погіршує майно;
- орендар більше 2х раз поспіль не вносить орендну плату;
- орендар не проводить капітальний ремонт (тільки якщо на нього покладені такі зобов'язання).
У будь-якому випадку вимагати дострокового розірвання договору орендодавець має право тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність усунути порушення та виконати зобов'язання в розумний термін.
Розірвання договору з ініціативи орендаря
На вимогу орендаря договір оренди може бути достроково розірваний судом у наступних випадках (ст. 620 ЦК України):
- ненадання майна орендодавцем;
- майно має недоліки, які не були обумовлені при укладенні договору;
- орендодавець не виробляє є його обов'язком капітальний ремонт;
- майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявиться в стані, не придатному для використання.
Висновки, підсумки і резюме
Як видно, договір оренди можна назвати більш «вільним» в порівнянні з договором найму. Обумовлено це тим, що за договором найму квартира здається фізичній особі. А права фізичних осіб - споживачів (до того ж на житло) охороняються особливо.
У договір оренди можна включити практично будь-які умови, які влаштовують обидві сторони. Законодавчі обмеження, звичайно є, але рамки не такі жорсткі, як при укладенні договору найму. А чим детальніше будуть прописані взаємні права і обов'язки - тим краще.
При здачі квартири юридичній особі укладати договір потрібно обов'язково. По-перше, це істотно знижує ризики і позбавляє від неприємностей з податковими органами. А по-друге, самі юридичні особи (орендарі) відносяться до договірного оформлення своїх ставлення набагато суворіше, ніж фізичні особи. А в багатьох випадках орендарями виступають досить великі компанії, в тому числі міжнародні, які орендують квартири для своїх співробітників.
Здаєте або знімаєте нерухомість? Ми допоможемо!
У нас на Порталі Ви можете:
Тоді цей папір буде замінювати договір про оренду нежитлового приміщення та нам розблокують рахунок.
Але на вашому сайті я прочитав, що фізична особа може здавати приміщення юридичній особі тільки для того, щоб там проживали співробітники, а не велася пряма робота організації.
Підкажіть будь ласка, яким чином мені варто вчинити і чи є договору, що задовольняють запити банку.
Або може є який-небудь інший спосіб вирішення даного питання.
З повагою,
Сердюков Ігор Андрійович.
Вітаю!
Я вже тривалий час працюю в Москві касиром продуктового магазину вахтовим методом.
Між вахтами вихідні проводила вдома, за постійним місцем
проживання в іншому місті. Але планую переїхати сюди жити, ближче до дітей, вони живуть в Москві. Хочеться перейти на нормальний графік роботи, без вахти. Тут кімнату знімаю, але господарі виставили квартиру на продаж. Я знаю, що недалеко є квартира, в якій помер квартиронаймач. Квартира не приватизована, представники ЖУ її опечатали. У ній рік ніхто не живе. Чи можна оформити договір оренди на таку квартиру з тимчасовою реєстрацією терміном на три роки. Якщо так, то як правильно оформити документи.
З повагою і щирою надією на позитивний результат, Наталя.