Що таке суборенда нерухомості?
Суборенда - це передача орендованої нерухомості (майна) в оренду третій особі. Згідно договору суборенди орендар за згодою орендодавця передає на певний строк частину або все орендоване ним приміщення в користування суборендарю.
При суборенді укладається два договори оренди:
- Основний договір оренди з правом суборенди (на перездачу);
- Договір суборенди між попереднім і новим орендарем.
Сторони договору іменуються як:
- Власник - «Орендодавець» (фігурує в основному договорі)
- Орендар в основному договорі фігурує як - «Орендар». в договорі суборенди як - «Суборендодавець»
- «Суборендар» фігурує в договорі суборенди.
Суборенда і оренда: договір суборенди не може існувати без первинного договору оренди:
- Термін договору суборенди не може перевищувати строку основного договору оренди нерухомого майна.
- У разі дострокового розірвання договору оренди житла одночасно з ним розривається договір суборенди.
- Доля договору суборенди залежить не тільки від суборендодавця, але і від власника майна. З підписанням договору суборенди орендар стає вторинним орендодавцем, але він, як і раніше є повноправним учасником первинного договору про оренду. Оскільки договір суборенди не є основним, його юридична доля залежить від основного договору.
За яких умов можна здавати нерухомість в суборенду?
Згідно із законом здавати нерухомість в суборенду орендар має право тільки за згодою власника майна або уповноваженого, довіреної їм особи.
- Згода на суборенду власнику необхідно надати в письмовій формі у відповідь на прохання орендаря.
- На практиці більшість договорів оренди вже містять умову про суборенду. В одних випадках власник (або його представник) прямо забороняє користувачеві здавати нерухомість в суборенду, в інших - дозволяє, але кожен раз вимагає звертатися до орендодавця за згодою. Власник заздалегідь дає дозвіл на суборенду (без обмежень або з деякими умовами) і нерідко надає користувачеві право самостійно визначати його умови і вибирати суборендар.
Про терміни суборенди нерухомості:
- Слід розуміти, що договір суборенди не є основним, тому не може бути укладений на термін, що перевищує період дії основного договору оренди.
- Потенційним субарендаторам потрібно уважно вивчити умови основного договору про терміни його дії та дострокового розірвання.
- Крім того, обмеження за часом піднайму може містити відповідь власника на запит орендаря з проханням дозволити суборенду (такий запит і відповідь на нього додається до договору).
Про відповідальність у договорі суборенди:
- Власник нерухомості (або його представник) і суборендар не пов'язані між собою ніякими договірними зобов'язаннями, тому вони не можуть прямо пред'явити взаємні вимоги. Наприклад, якщо суборендар порушить договір суборенди, то за його дії перед власником відповідає суборендодавець. Виходячи з цього деякі суборендарі можуть зробити невірний висновок, що, якщо вони порушать умови договору, їх дії залишаться безкарними. Вони керуються залізною логікою: прямого договору з власником у них немає, тому останній не може пред'являти до них претензії, а суборендодавець теж не має на це права, оскільки майно йому не належить. Але за законом суборендар несе відповідальність перед суборендодавцем і останній може звернутися з позовом до нього через суд.