Як стверджують ріелтори, приблизно 20 - 30% квартир купуються з інвестиційною метою. Тобто покупцям є, де жити. Вони просто вкладають гроші в нерухомість. З огляду на той факт, що приблизно 7 - 10% жителів країни можуть дозволити собі купити квартиру в іпотеку, виходить, що навіть інвестори змушені користуватися кредитними грошима. Чим ризикує позичальник, здаючи іпотечну квартиру в оренду? Штраф і дострокове повернення.
Людина, що купив квартиру в кредит, насправді може в ній тільки жити, робити косметичний ремонт і прописувати найближчих родичів. По крайней мере, так зазначено в більшості кредитних договорів. Звичайно, навряд чи хтось із банків буде щомісяця перевіряти, що ви робите у себе вдома. Адже таких клієнтів у нього сотні, а то й тисячі. Однак така можливість прописана в федеральному законі «Про іпотеку». Закон говорить так: «Банк має право перевіряти за документами і фактично наявність, стан і умови утримання майна, закладеного за договором про іпотеку. Цим правом банк може скористатися і в тому випадку, якщо заставлене майно передано позичальником на час у володіння третіх осіб ».
Не варто ускладнювати відносини з кредитною організацією
Таким чином про будь-які дії з квартирою (перепланування, здача в оренду або продаж) позичальник повинен повідомити банк. Інакше власнику квартири загрожують неприємності. Якщо перевіряючі виявлять, що житло здається в оренду, а це не вказано в договорі, то позичальнику можуть впаяти штраф (можливі суми прописані в договорі) або навіть вимагати від нього достроково повернути кредит.
Звичайно, до таких кардинальних заходів доходить рідко. Особливо якщо ви сумлінно розраховуєтесь з банком. Однак ускладнювати відносини з кредитною організацією не варто. Цим ви можете зіпсувати собі кредитну історію - що відгукнеться вам в майбутньому. Тим більше що, як правило, банки не проти того, щоб позичальник здавав своє житло в оренду. Адже це автоматично означатиме, що підвищиться ваш дохід, і у вас буде більше можливостей погашати платежі в строк.
Відмова у виплаті страховки
Насправді страховку нерухомості треба робити завжди. Навіть якщо квартира знаходиться вже не в заставі у банку. А якщо ви - іпотечний позичальник, та ще й здаєте житло в оренду, то страховка потрібна на 100%. По-перше, це вимога банку, який видав іпотечний кредит. По-друге, багато квартиронаймачів відносяться до чужого житла за принципом «Не своє - не шкода». А банку вигідно, щоб закладена квартира не перетворювалася в «вбиту», а її вартість залишалася на високому рівні.
Звичайно, при здачі квартири підвищуються ризики. Тому поліс буде дорожче приблизно на 20 - 30%. Напевно, саме тому багато позичальників вважають за краще не говорити банку і страхової компанії про те, що вони здають свою нерухомість в оренду. Але це може вийти вам боком.
Якщо станеться страховий випадок, винуватцем якого будуть орендарі, і страхова компанія про це дізнається, то не бачити вам ваших виплат, як своїх вух. Тому в стандартному договорі страхування майна повинно бути зазначено, що квартира здається в оренду. Як показує практика, при нинішній вартості нерухомості та високих витратах на ремонт краще не економити на таких дрібницях.
Однак головний фактор, чому позичальники (і інші власники «зайвих» квартир) здають свої квартири нишком, полягає в іншому. Вони просто не хочуть платити податки. За даними інформаційно-аналітичного агентства RWAY, тільки в Москві здається в оренду близько 250 тисяч квартир. При цьому, за даними Федеральної податкової служби, свої доходи, отримані від цієї сфери діяльності, задекларували лише 26 тисяч росіян. Тобто лише кожен десятий.
Як пообіцяли податківці, до неплатників (а їх обчислюють завдяки дільничним) спочатку будуть приходити повідомлення з вимогою сплатити податок. Якщо співробітникам ФНС вдасться довести несплату податків від здачі квартири, то порушнику загрожує штраф від 100 до 300 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян. При цьому максимальна санкція - до року позбавлення волі. Так що податки краще платити.
Яку квартиру краще купувати для здачі в оренду
За даними компанії «МІЕЛЬ-Оренда», найбільшим попитом користуються існує на найпростіше житло з мінімальним набором опцій. У цьому сегменті попит зазвичай в кілька разів перевищує пропозицію. Тому господарям не важко здати таку квартиру. А ось ті характеристики, які дозволять вибрати вигідну житлоплощу.
- Однокімнатна. Звичайно чим менше житлоплощу, тим менше вартість оренди. А більшість орендарів, як правило, хочуть заощадити, але при цьому жити в окремій квартирі (не в кімнаті з господарями за стіною).
- Економ-класу. Приїжджих багато - грошей у них мало. Тому такі квартири користуються найбільшим попитом у орендарів.
- На околиці міста. Нерухомість в спальних районах коштує значно дешевше, ніж в центрі. А ось вартість оренди відрізняється не так сильно.
- З мінімальним набором меблів. Як правило, у орендарів вже є частина майна. В крайньому випадку можна щось докупити, виходячи з потреб «клієнта».
Прибуток на вкладені квадратні метри
Коефіцієнт капіталізації - це відношення річного доходу від здачі квартири в оренду до вартості житла. Іншими словами, за який термін ви відіб'єте свої інвестиції, тобто отримаєте назад у вигляді орендних платежів всю суму витрачених на придбання квартири грошей. Якщо цей коефіцієнт становить 6 - 7%, то це означає, що вкладення окупляться за 14 - 17 років.
Приклад розрахунку. Припустимо, ви хочете купити квартиру вартістю 3 млн. Рублів. За ринковими розцінками її можна здавати за 15 тисяч рублів (чистий дохід за вирахуванням комунальних платежів). За рік ви заробите 180 тисяч рублів. Коефіцієнт капіталізації складе 6%. Таким чином, ваші інвестиції окупляться за 16,5 років.