Але в світлі останніх змін до Податкового кодексу РФ (див. Бокс) власникам нерухомості варто задуматися про методики визначення кадастрової вартості, а також порядку її оскарження. І хоча арбітражна практика щодо оскарження кадастрової вартості будівель, споруд, приміщень поки не склалася, в даній ситуа-ції можна керуватися досвідом землевласників. Так як порядок оскарження кадастрової вартості не залежить від типів нерухомості.
Кадастровий облік здійснює Росреестр
Під кадастрової вартістю розуміється вартість, встановлена в результаті проведення державної кадастрової оцінки або розгляду спорів про результати визначення кадастрової вартості в суді або комісії з розгляду суперечок про результати визначення кадастрової вартості (ст. 3 Закону про оціночну діяльність).
У державний кадастр нерухомості вносяться, зокрема, відомості про кадастрової вар-мости об'єкта нерухомості (п. 11 ст. 7 Закону про державний кадастр нерухомості).
Кадастрову оцінку виробляє оцінювач або Росреестр
У процесі визначення кадастрової вартості власник нерухомості не бере ніякої участі.
Державна кадастрова оцінка проводиться за рішенням виконавчого органу суб'єкта РФ або в певних випадках за рішенням органів місцевого самоврядування (ст. 24.12 Закону про оціночну діяльність). Орган, який прийняв рішення про проведення державної кадастрової оцінки, є замовником робіт по визначенню кадастрової вартості.
Її проводять фізичні особи (оцінювачі) - члени відповідних саморегулівних організацій (ст. 4 Закону про оціночну діяльність). У своїй діяльності вони керуються Законом про оціночну діяльність. актами Мінекономрозвитку Росії, стандартами і правилами оціночної діяльності (ст. 24.15 Закону про оціночну діяльність).
В окремих ситуаціях кадастрову оцінку нерухомості проводить Росреестр (ст. 24.21 Закону про оціночну діяльність).
Росреестр визначає кадастрову вартість у випадках:
- здійснення кадастрового обліку в зв'язку з утворенням або створенням об'єкта нерухомості;
- включення до державного кадастр нерухомості відомостей про раніше врахованих об'єкті нерухомості;
- здійснення кадастрового обліку змін унікальних характеристик об'єкта нерухомості або відомостей про об'єкт нерухомості, що тягнуть за собою зміну його кадастрової вар-мости.
Відзначимо, що кадастрова вартість нерухомості підлягає періодичної переоцінки. Державна кадастрова оцінка проводиться не рідше ніж один раз на п'ять років з дати проведення останньої державної кадастрової оцінки (ст. 24.12 Закону про оціночну діяльність). Тому кадастрова вартість постійно переглядається.
Де можна знайти відомості про кадастрової вартості?
Для отримання інформації про кадастрової вартості об'єкта нерухомості є кілька варіантів.
Інформацію можна отримати і за допомогою доступу до інформаційного ресурсу, що містить відомості державного кадастру нерухомості. Він знаходиться на офіційному сайті Росреестра (www.rosreestr.ru).
При визначенні кадастрової вартості нерухомості застосовується спеціальний стандарт
ФСО № 4 під кадастрової вар-мостью розуміє встановлену в процесі державної кадастрової оцінки ринкову вартість об'єкта нерухомості, певну методами масової оцінки, або, при неможливості визначення ринкової вартості методами масової оцінки, ринкову вартість, визначену індивідуально для конкретного об'єкта нерухомості відповідно до законодавством про оціночну діяльність (п. 3 ФСТ № 4).
Оскаржити кадастрову вартість можна в суді або в спеціально створеної комісії
Якщо на визначення кадастрової вартості правовласник вплинути ніяк не може, то оскаржити результат кадастрової оцінки він має право.
Підставами для перегляду результатів оцінки кадастрової вартості є:
- недостовірність відомостей про об'єкт нерухомості, використаних при визначенні його кадастрової вартості;
- встановлення щодо об'єкта нерухомості його ринкової вартості на дату, станом на яку була встановлена його кадастрова вартість (ст. 24.19 Закону про оціночну діяльність).
У разі відсутності такої дати в звіті оцінювача вона може бути встановлена виходячи з відомостей, що містяться в акті органу виконавчої влади суб'єкта, яким затверджені результати державної кадастрової оцінки.
У правовласника є два способи оскарження результатів оцінки: судовий і позасудовий. Так, правовласник може оскаржити результати визначення кадастрової вартості нерухомості, звернувшись:
- в арбітражний суд;
- в комісію з розгляду спорів про результати визначення кадастрової вартості (далі - комісія).
Тим часом немає ніяких перешкод для того, щоб згодом оскаржити рішення комісії в судовому порядку. Оскарження рішення комісії по розгляду суперечок про результати визначення кадастрової вартості проводиться за правилами, предусмот-ренним главою 24 АПК РФ (п. 5 Правових підходів ФАС Уральського округу).
Порядок звернення до комісії
Результати визначення кадастрової вартості можуть бути оскаржені в комісії протягом шести місяців з дати їх внесення до державного кадастр нерухомості (ст. 24.19 Закону про оціночну діяльність).
Для звернення до Комісії необхідно представити дотримуюся-щие документи (п. 13 Порядку створення комісії):
- заяву про перегляд кадастрової вартості, що містить відомості про правовласників об'єкта нерухомості;
- кадастровий паспорт об'єкта нерухомості;
- нотаріально завірену копію правовстановлюючого або правоудостоверяющіх документа на об'єкт нерухомості в разі, якщо заява про перегляд кадастрової вартості подається особою, яка має право на об'єкт нерухомості;
- документи, що підтверджують недостовірність відомостей про об'єкт нерухомості, використаних при визначенні його кадастрової вартості, в разі, якщо заява про перегляд кадастрової вартості подається на підставі помилковості зазначених відомостей;
- звіт про оцінку ринкової вартості об'єкта нерухомості в разі, якщо заява про перегляд кадастрової вартості подається по підставі встановлення щодо об'єкта нерухомості його ринкової вартості. Тут відзначимо, що ринкова вартість об'єкта нерухомості для цілей подання заяви про перегляд його кадастрової вартості визначається на дату, на яку була встановлена кадастрова вартість об'єкта нерухомості (ст. 24.19 Закону про оціночну діяльність);
- позитивний експертний висновок саморегулівної організації оцінювачів, членом якої є оцінювач, що склав звіт, про відповідність звіту про оцінку ринкової вартості об'єкта оцінки вимогам законодавства РФ про оціночну діяльність;
- інші документи.
При відсутності необхідних документів, а також при пропуску строку на звернення до комісії заява не приймається до розгляду.
Не береться до рассмот-ренію заяву і в тому випадку, якщо величина кадастрової вартості об'єкта нерухомості, результати визначення якої оскаржуються, раніше встановлена в розмірі його ринкової вартості (п. 15 Порядку створення комісії).
На засіданні комісії з розгляду заяви можуть бути присутніми як заявник, так і інші особи.
Кадастрова вартість може бути встановлена в розмірі ринкової
Найчастіше правовласники звертаються в комісію із заявами про перегляд кадастрової вартості по підставі встановлення щодо об'єкта нерухомості ринковою вартістю, оскільки поширені ситуації, коли кадастрова вартість перевищує ринкову в кілька разів.
У пункті 20 Порядку створення комісії передбачено, що в разі якщо заява про перегляд кадастрової вартості подано по підставі встановлення щодо об'єкта нерухомості його ринкової вартості, яка відрізняється від його кадастрової вартості не більше ніж на 13%, комісія приймає рішення про визначення кадастрової вартості об'єкта нерухо-ти в розмірі його ринкової вартості.
У разі якщо ринкова вар-тість об'єкта нерухомості відрізняється від його кадастрової вартості більше ніж на 30%, комісія приймає рішення про відхилення заяви про перегляд кадастрової вартості. Виняток з цього правила - заявник представив позитивний експертний висновок оцінювача, відповідне необхідним вимогам (п. 20 Порядку створення комісії). Таким чином, якщо заявник представить всі необхідні документи і позитивне заяву оцінювача, у комісії не буде правових підстав для відхилення заяви про перегляд кадастрової вартості.
Розглянемо конкретну ситуацію. Організація звернулася до комісії із заявою про перегляд результатів визначення кадастрової вартості земельної ділянки на підставі звіту про оцінку ринкової вартості земельної ділянки, відповідно до яких ринкова вартість земельної ділянки становить 18,173 млн руб. Кадастрова вартість цієї ділянки була затверджена в розмірі трохи більше 114 млн руб.
Незважаючи на те що в рассмат-Ріва випадку об'єктом оцінки була земельна учас-ток, висновки судів застосовні і до ситуації, коли заперечується кадастрова вартість іншої нерухомості, оскільки, як зазначалося вище, в законодавстві відсутні відмінності в порядку оскарження кадастрової вартості різних об'єктів нерухомості.
Арбітражний суд розглядає спір за загальними правилами позовного провадження
Правовласник може оскаржити кадастрову вартість нерухомості, звернувшись до арбітражного суду, минаючи комісію.
Крім цього Президія ВАС РФ в цій постанові роз'яснив, що згоди правовласника, по суті, мають своїм предметом зміна внесеною до державного кадастр нерухо-ти органом кадастрового обліку кадастрової вартості об'єкта нерухо-ти на його ринкову вартість, а не оскарження дій цього органу. Отже, така вимога, пред'явлене до органу кадастрового обліку, який здійснює в тому числі і функції з державної кадастрової оцінки, підлягає рассмот-ренію за загальними правилами позовного провадження, включаючи правила про розподіл тягаря доказування між позивачем та відповідачем, в тому числі і щодо доведення дійсній ринковій вартість Рахунки-ти об'єкта нерухомості, для визначення якої в разі потреби судом відповідно до правил АПК РФ призначається експертиза.
- адміністративно-ділових центрів і торгових центрів (комплексів) і приміщень в них;
- нежитлових приміщень, призначення яких відповідно до кадастровими паспортами об'єктів нерухомості або документами технічного обліку (інвентаризації) об'єктів нерухомості передбачає розміщення офісів, торгових об'єктів, об'єктів громадського харчування і побутового обслуговування або які фактично використовуються для розміщення офісів, торгових об'єктів, об'єктів громадського харчування і побутового обслуговування.