Іпотека як елемент господарського життя йде глибоким корінням в історію. Саме поняття «іпотека» прийшло в світову фінансово-економічну систему з давньої Греції. Його ввів архонт Солон в VI столітті до н. е. попередник солона - Драконт - ввів порядок (в 621 р до н. е.), згідно з яким будь-яким зазіханням на приватну власність і її рухому частину суворо каралися. Спочатку в Афінах заставою з подібного роду зобов'язань була особа боржника, якому у разі неможливості заплатити борг загрожувало рабство. Для перекладу особистої власності в майнову Солон і запропонував ставити на імені боржника (зазвичай на прикордонній межі) стовп з написом, що ця земля служить забезпеченням претензій на певну суму. Такий стовп і назвали іпотекою. На такому стовпі, що отримав назву «іпотека» (від грец. Hypotheka - підставка, підпора), відзначалися всі борги власника землі [4, c. 12].
Інститут іпотеки (застави нерухомості) протягом відносно невеликого часу пройшов еволюцію від фидуции (fiducia, від лат. - угоди на довірі або довірчої операції, першої форми речового забезпечення), до більш прогресивної стадії - пігнуса і далі до іпотеки.
На першому етапі розвитку інституту "фидуции" боржник не мав практично ніякої захистом і кредитор сам вирішував, що йому вигідніше: чи вимагати від позичальника виплати боргу, або не повертати йому майно. Надалі було введено офіційне положення до документа про заставу (actio fiducia), яка скасовувала цю досить вигідну альтернативу кредитора. Але все одно в технології угоди залишалися досить серйозні правові моменти, якими міг скористатися кредитор і які були невигідні позичальникові.
Наступна стадія розвитку інституту іпотеки несла досить прогресивний характер, захищаючи позичальника від свавільних дій кредитора. Договір "пігнуса" (договір про заставу на стадії "пігнуса") передбачав передачу нерухомості, що закладається вже не у власність, а лише у володіння нею і тільки як гарантії виконання взятого позичальником зобов'язання. Більш того, боржники мали право вимагати, щоб кредитор не користувався цією нерухомістю, а тільки зберігав її. За кредитором залишалося умовне право продати закладаємо річ, щоб відшкодувати свої кошти, тільки при невиконанні позичальником взятих ним зобов'язань. При цьому вже тоді кредитору було заборонено залишати продається нерухомість (предмет застави) у себе. У разі невиконання взятих зобов'язань боржником, кредитор після продажу нерухомості повертав всю різницю між виручкою за нерухомість і залишком боргу позичальникові. Даний вид угод ретельно регламентувався. Вимоги, що не входять в регламентацію були предметом особливого судового розгляду.
Поява останньої стадії інституту іпотеки - власне самої іпотеки - було обгрунтовано політичними та економічними умовами того часу: ослаблення рабовласницького господарювання в Римі і масова передача земель орендарям призвели до виникнення класичного інституту іпотеки.
Таким чином, історично іпотечне кредитування було породжене господарськими відносинами як найбільш надійна форма забезпечення зобов'язань боржника.
В умовах хронічної нестачі державних коштів, традиційної завданням для органів влади всіх рівнів стало залучення позабюджетних грошових ресурсів у сферу житлового будівництва. Найбільш перспективним рішенням «квартирного питання» фахівці в області нерухомості вважають розвиток системи довгострокового іпотечного кредитування.
Іпотека - це обтяження майнових прав власності на об'єкт нерухомості.
Іпотечне кредитування - це кредитування під заставу нерухомості, тобто кредитування з використанням іпотеки як забезпечення повернення кредитних коштів.
При розгляді іпотеки як елемента економічної системи необхідно виділити три найбільш характерні її риси.
1 Застава нерухомості виступає в ролі інструменту залучення необхідних фінансових ресурсів для розвитку виробництва.
2 Іпотека здатна забезпечити реалізацію майнових прав на об'єкти, коли інші форми (наприклад, купівля-продаж) в даних конкретних умовах недоцільні.
3 Створення за допомогою іпотеки фіктивного капіталу з урахуванням цінних паперів (при емітування власником об'єкта нерухомості первинних, вторинних і т.д. заставних, оборотні кошти збільшуються на величину утворюється фіктивного капіталу).
В економічному відношенні іпотека - це ринковий інструмент обороту майнових прав на об'єкти нерухомості у випадках, коли інші форми відчуження (купівля-продаж, обмін) юридично або комерційно недоцільні, і дозволяє залучити додаткові фінансові кошти для реалізації різних проектів.
Особливо слід виділити функції іпотечного кредитування і особливості такого роду кредиту, які дають йому перевагу перед іншими способами кредитування.
Функції, що їх іпотечним кредитуванням, можна сформулювати наступним чином:
# 45; функція фінансового механізму залучення інвестицій в сферу матеріального виробництва;
# 45; функція забезпечення повернення позикових коштів;
# 45; функція стимулювання обороту і перерозподілу нерухомого майна, коли інші способи (купівля-продаж та ін.) економічно недоцільні або юридично неможливі;
# 45; функція формування багаторівневого фіктивного капіталу у вигляді заставних, похідних іпотечних цінних паперів і ін. [11, с.67].
Можна виявити такі відмітні особливості іпотечного кредиту:
1 Обов'язковість забезпечення заставою (причому в якості застави може виступати і та нерухомість, для покупки якої береться іпотечний кредит).
Це означає, що, в разі невиконання позичальником зобов'язань, здійснюється звернення стягнення на житло з подальшою його реалізацією, щоб погасити заборгованість позичальника за кредитом перед кредитором. Частина, що залишилася після погашення кредиту сума за вирахуванням витрат, пов'язаних з процедурою звернення стягнення та продажу житла, повертається колишньому позичальникові. Позичальник і всі повнолітні члени його сім'ї дають нотаріально заверяемое згоду на звільнення переданого в іпотеку житлового приміщення в разі звернення на нього стягнення.
Передане в іпотеку житло повинне бути вільним від будь - яких обмежень (обтяжень), не повинно бути закладено у забезпечення іншої зобов'язання.
2 Тривалість терміну надання кредиту.
Довгострокові іпотечні житлові кредити надаються на термін від 3 і більше років (оптимально 20-25 років). Завдяки тривалому терміну погашення зменшується розмір щомісячних виплат позичальника.
3 Більшість іпотечних позик носять цільовий характер.
4 Іпотечний кредит вважається відносно низькоризикової банківською операцією.
До основних вимог можна віднести наступні:
# 45; сума кредиту, як правило, становить не більше 60-70% ринкової вартості житла, що купується;
# 45; величина щомісячного платежу по кредиту не повинна перевищувати 30% сукупного доходу позичальника і созаемщиков (у тому випадку, якщо вони є) за відповідний розрахунковий період;
# 45; при процедурі оцінки ймовірності погашення кредиту кредитор використовує офіційно підтверджену інформацію про поточні доходи позичальника та позичальників.
Зазначені стандарти і вимоги спрямовані на зниження ризиків для кредитора і позичальника.