Читати далі: Права і обов'язки сторін
Актуальність дослідження. В даний час в Росії зріс попит на застосування договору оренди, зокрема, оренди будівель і споруд, житлових і нежитлових приміщень. Це обгрунтовується тим, що договір оренди широко застосовується як у підприємницькій, так і в інших сферах, включаючи побутову.
Процеси демократизації в області економіки торкнулися орендні відносини одними з перших. Перш за все постало питання про розширення кола об'єктів оренди. Багато об'єктів, які раніше були виключені з цивільного обороту і не могли бути предметом оренди, необхідно було включити в цю сферу. Крім того, було потрібно розширення прав учасників орендних відносин, надання їм більшої свободи як у виборі партнерів, так і погоджень умов оренди, зняття непотрібних обмежень. Тому в представленій роботі необхідно дати повну характеристику основним видам договору оренди.
Мета дослідження: охарактеризувати теоретичні аспекти та види договору оренди, а також питання, що стосуються його окремих видів, їх змісту.
Об'єкт дослідження: загальні положення про оренду, права і обов'язки суб'єктів цивільного права, а також окремі види договору оренди.
Предмет дослідження: договір оренди.
- Розглянути загальні положення про оренду.
- Охарактеризувати теоретичні аспекти та види договорів оренди.
- Отримати максимальні знання в області договору оренди і його видів (на основі рішення ситуаційних завдань).
Методи дослідження: синтез, систематизація, класифікація.
Практична значимість дослідження: можливість використання отриманих знань в області договору оренди і його видів на практиці.
Глава 1 Теоретичний підхід до договору оренди
1.1 Загальні положення про оренду
За договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. [Ч.1 ст. 606 ГК РФ]
Плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результаті використання орендованого майна відповідно до договору, є його власністю. [Ст.606 КГ РФ]
В результаті укладення договору оренди виникає зобов'язання щодо передачі майна в користування. У цивільному праві поряд із зобов'язаннями щодо відчуження майна існують зобов'язання по передачі майна у тимчасове користування. Вони юридично оформляють особливу, самостійну групу економічних відносин товарообміну, в рамках яких господарські чи інші потреби їхніх учасників задовольняються за рахунок тимчасового переходу до них відповідних матеріальних благ. У цих випадках одні особи (товаровласники) дозволяють іншим особам на відомих умовах господарську або іншу експлуатацію свого майна, одночасно зберігаючи за собою право власності (чи інше речове право) на нього.
Передача речі власником у тимчасове користування здійснюється на основі договору, який може бути як оплатним, так і безоплатним. Збереження за первісним власником права власності (чи іншого речового права) на предмет зобов'язання відрізняє його від зобов'язання по відчуженню майна, в тому числі і з розстрочкою платежу.
Договір оренди має широке застосування в різних областях господарського і культурного життя країни. Він включає велике коло економічних відносин - від оренди великих виробничих комплексів до побутового прокату.
Договір оренди - двосторонньо-зобов'язуючий, консенсусний, відшкодувальний. Його сторонами є орендодавець і орендар.
Закон особливо підкреслює, що в якості орендодавця виступає власник, що здає в оренду майна, однак робить застереження про те, що орендодавцями можуть бути також особи, уповноважені законом або власником, здавати майно в оренду [ст.608 ГК РФ]. Наприклад, в силу закону таким правом володіють суб'єкти права господарського відання: державні та муніципальні унітарні підприємства. Однак щодо нерухомого майна це право обмежене необхідністю отримання згоди власника майна.
Суб'єкти права оперативного управління - казенні підприємства можуть здавати в оренду будь-яке майно (як рухоме, так і нерухоме) тільки за згодою власника. Що стосується установ, то вони взагалі не має права здавати в оренду майно, закріплене за ними або придбане за кошторисом. Однак установа може здавати в оренду майно, придбане за рахунок дозволеної підприємницької діяльності. [П.2 ст.298 ГК РФ]
Держава, залишаючись власником державного майна, делегувало повноваження орендодавця по здачі його в оренду Державному комітету з управління майном і його територіальним управлінням.
У Цивільному кодексі України проводиться розмежування між користуванням орендованим майном, сполученим з володінням ним, і користуванням ним без такого. Це обумовлено виникненням ряду сфер діяльності, пов'язаних з науково-технічним прогресом, де всіма корисними властивостями майна можна користуватися, не вступаючи у володіння їм (наприклад, каналами зв'язку, послугами ЕОМ, супутниками і т.д.).
Предметом (об'єктом) договору оренди можуть бути земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби та інші речі, які не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі їх використання (неспоживна речі).
Законом можуть бути визначені види майна, здача яких в оренду не допускається або обмежується. [П.1 ст.607 ГК РФ] Як випливає з п.2 зазначеної статті, законом можуть бути також встановлені особливості здачі в оренду земельних ділянок та інших відокремлених природних об'єктів.
Особливості оренди транспортних засобів передбачені в транспортних статутах і кодексах. Наприклад, ст.76 Повітряного кодексу РФ регламентує оренду каналів зв'язку при повітряному перевезенні.
Особливості оренди земельної ділянки регулюються Земельним кодексом РФ і іншими правовими актами земельного законодавства. У той же час можуть бути прийняті спеціальні закони, що обмежують здачу в оренду певного виду майна або взагалі виключають можливість здачі їх в оренду. Це відноситься до тих видів майна, які обмежені в цивільному обороті або взагалі, вилучені з обігу [ст.129 ГК РФ]. Як приклад можна привести атомні електростанції, залізниці і т.д.
У договорі повинні бути вказані дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкт оренди [п.3 ст. 607 КГ РФ]. Це означає, що в договорі має бути чітко вказано, яка саме річ передається в оренду (її найменування, характеристики), а для нерухомості - і місце знаходження. При відсутності в договорі цих даних умова про об'єкт, що підлягає передачі в оренду, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір не визнається укладеним.
Спеціальні правила діють щодо форми договору, що укладається оренди. Якщо хоча б однієї з його сторін є юридична особа, договір повинен бути укладений в простій письмовій формі. Якщо ж в договорі беруть участь тільки громадяни, проста письмова форма необхідна лише в разі, якщо договір укладається на термін більше одного року [п.1 ст.609 ГК РФ].
Договір оренди нерухомого майна, незалежно від суми угоди, терміну та складу учасників. підлягає державній реєстрації [п.2 ст.609 ГК РФ]. Це загальне положення конкретизовано в ст.26 Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», згідно з якою з заявою про державну реєстрацію права оренди нерухомого майна може звернутися одна із сторін договору оренди нерухомого майна.
Якщо в оренду здається земельну ділянку (ділянка надр) або частину його, до договору оренди, що представляється на державну реєстрацію прав, додається план (креслення кордонів) земельної ділянки із зазначенням його частини, що здається в оренду.
У разі коли в оренду здаються будівля, споруда, приміщення в них або частини приміщень, до договору оренди нерухомого майна, що представляється на державну реєстрацію прав, додаються поверхові плани будівлі, споруди, на яких позначаються що здають в оренду приміщення із зазначенням розміру орендованої площі. Договір оренди приміщення або частини приміщення реєструється як обтяження прав орендодавця відповідного приміщення (частини приміщення).
Договір оренди може укладатися на певний або на невизначений термін. Термін оренди встановлюється у вигляді конкретного календарного терміну, протягом якого орендар постійно володіє і користується майном. Разом з тим зустрічаються випадки, коли сторони передбачають передачу майна у володіння і користування в певний спеціальним графіком час. У таких договорах повинні вказуватися загальний термін дії договору і періоди користування майном (наприклад, спортивним залом, басейном, супутником, ЕОМ і т.п.).
При укладанні договору на невизначений термін кожна зі сторін має право в будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна-за три місяці. Законом або договором може бути встановлений інший строк для попередження про припинення договору оренди, укладеного на невизначений термін.
ГК РФ не встановлює ні максимальних, ні мінімальних термінів договору оренди, надаючи тим самим можливість сторонам вирішити це питання в договорі. Разом з тим для окремих видів оренди спеціальним законодавством можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки. При цьому договір оренди, укладений на термін, що перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на сік, що дорівнює граничному.
Житлові приміщення (будинку, квартири, частини будинків і квартир) можуть надаватися юридичним особам тільки на підставі договору оренди, тоді як громадянам - на основі договору найму житлового приміщення.
Важливою умовою договору оренди є орендна плата, однак ГК РФ не відносить цю умову до числа істотних. Єдиний виняток становлять договори оренди будівель і споруд, для яких умова про розмір орендної плати є обов'язковим [ст.654 ГК РФ].
Читати далі: Права і обов'язки сторін
на деяку схожість з іншими договорами є самостійним цивільно-правовим договором з властивою йому специфікою та особливостями. ГЛАВА 2. ПОРЯДОК УКЛАДАННЯ, іспоненіе, ЗМІНИ І РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ 2.1 Висновок і виконання договору оренди Диференціація норм, що регулюють орендні відносини, здійснюється, головним чином, по предмету (об'єкту) оренди, але.
Якщо транспортний засіб орендується для споживчих цілей, то орендарем може виступати і фізична особа, яка не зареєстрована як індивідуальний підприємець. Розглядаючи питання сторін у договорі оренди транспортних засобів, є бажаним відзначити сформований в практиці орендних правових відносин положення, коли орендарям, в особі яких, як правило.