Норматівниесрокі експлуатація житлових будинків масової забудови
На другому місці по довговічності - сучасні великоблочні і цегляні будинки (складені менш ніж в 2,5 цегли), які можуть простояти 125 років. Далі йдуть будинку блокові і великопанельні - термін експлуатації 100 років. Будинки, побудовані з шлакобетонних і подібних до них плит можуть «протягнути» 90 років. «Хрущовки», побудовані з тонкостінних панелей, розраховані на 40-50 років служби. Останні споруджувалися з 1959 по 1967 рік. Як вважають фахівці, при нормальній експлуатації «хрущовки» простоять ще 15-20 років. Дослідження показали, що панелі хрущовок мають міцність, в півтора рази перевищує проектну.
Тим не менш, як вважають фахівці, старі цегляні будинки (особливо побудовані в період з 1860 по 1917 рік) за якістю краще сучасних. Вони простоять ще довго. Сучасні ж цегляні будівлі, за винятком елітних, будуються з порожнього смертного цегли. В принципі, все, хто живе в цегляних будинках, побудованих в епоху «розвинутого соціалізму», можуть спати спокійно. Як вважає більшість експертів-оцінювачів, стояти їм ще довго. Адже «нормативні терміни експлуатації» - поняття відносне. Наприклад, цегляні «хрущовки» після капітального ремонту простоять принаймні ще 100 років.
Нормативні терміни експлуатації житлових будинків масової забудови
За даними «Столична нерухомість»
Слід зрозуміти надзвичайно важливу на сьогоднішній день річ: масове житло, побудоване в 50-80-х роках минулого століття, вимагає сьогодні точно таких же темпів капітального ремонту та точно таких же витрат на цей ремонт, які були забезпечені свого часу в Радянському Союзі. За останні 5-7 років ми вже увійшли в смугу стрімко наростаючого зносу житлового фонду, який в найближчі 10 років може привести до зникнення цілих районів. Якщо ніяких рішень прийнято не буде (що теж ймовірно), то вдома стануть поточно і масово виходити з ладу точно так, як вони колись зводилися.
По-перше, панельні будинки розраховані на копійчані за ціною тепло, електрику, воду. Звідси низькі теплотехнічні показники зовнішніх стін (будинки, як то кажуть, холодні), і значні втрати в мережах тепло- і водопостачання. Звідси і загальна ситуація - сьогодні багатоквартирні будинки в експлуатації дуже і дуже дорогі.
По-друге, залізобетонні будинки чутливі до дотримання термінів капітального ремонту та при його затримки швидко зношуються. Ремонтувати будинок, зі збереженням його вбивчих для бюджетів казенних і особистих техніко-економічних показників - безглуздо, а все це виправляти, по суті, повністю реконструювати, - дорожче, ніж побудувати новий.
Термін життя панельного будинку обмежений в часі (всього-то 50 років) і залежний від дотримання термінів капітального ремонту. А ремонту будинку не проводиться. Ремонт окремо взятої квартири на стан будинку ніяк не позначається. Будинок занепадає, ринкова вартість квартир в ньому нестримно падає, він поступово перетворюється в нетрі разом з оточуючими його такими ж будинками. Вартість комунальних послуг росте, наближаючись до ринкової ціни енергоносіїв. А енергоносіїв потрібно все більше і більше, так як стан огороджувальних конструкцій, які з самого початку не були розраховані на ресурсозбереження, погіршується з кожним роком. Квартира починає споживати все більше коштів і в якийсь момент стає ясно, що її ринкова вартість повністю за кілька років з'їдається розміром плати за тепло, воду, електрику, та ще подаються з перебоями.
Срокслужби алюмінієвої проводки в житлових будинках - 30 років для прихованої, 20 років - для відкритої.
C троітельная нормами передбачені типові терміни, які є свого роду гарантійним срокомслужби відповідних елементів конструкції. Наприклад, система опалення в будинку потребує заміни через 30 років (якщо використовуються металеві конвектори) або через 40 років (чавунні радіатори). Водопровід і каналізація розраховані на 25 років служби, приблизно стільки ж служать дерев'яні підлоги, двері, рами та інші дерев'яні конструкції.
Тому комплексний ремонт з заміною інженерних комунікацій в будинках всіх типів належить проводити кожні 30 років, а вибірковий - раз в 15-20 років. Перекриття і некапітальні стіни рекомендується міняти через 50 років.
Прогнозований фізичний знос будівлі,%
На 1-е десятиліття: Іф1 = Іф.пер. + (І'ф1 / 10) * t1; На 2-е десятиліття: Іф2 = Іф.пер. + Іф1 + (І'ф2 / 10) * t2; де: Іф1, Іф2 - фізичний знос на даний рік; Іф.пер. - фізичний знос на рік переоцінки основних фондів; І'ф1, І'ф2 - приріст фізичного зносу відповідно за 1-е і 2-е десятиліття; t1, t2 - період після останньої переоцінки основних фондів, років.
Приріст фізичного зносу кам'яних будівель на найближчі два десятиліття після переоцінки основних фондів,%
Фізичний знос в рік переоцінки основних фондів
Приріст фізичного зносу
За 1-е десятиліття
За 2-е десятиліття
Моральний знос будинків.
Техніко-економічна оцінка другий форми морального зносу житлових будинків
Коротка характеристика житлового будинку
Планування нерегулярна, не завжди збігається по вертикалі і непридатна для породинного заселення, середня площа квартир до 85 м.2, місцями темні або прохідні кухні, відсутні перераховані вище види благоустрою, а також ванні кімнати, перекриття та перегородки дерев'яні.
Планування хаотична, не збігається по вертикалі, по сімейне заселення неможливо, багатокімнатні комунальні квартири, місцями санвузли над житловими кімнатами і кухнями, відсутні всі види благоустрою, перекриття та перегородки дерев'яні.
Коефіцієнт залишкового зносу.
Так як житловий фонд з 70-75% (в середньому 72.5%) фізичного зносу вважається повністю зношеним (і, отже, не має споживної вартості), для перекладу фізичного зносу в економічні показники і навпаки необхідно використовувати коефіцієнт: 100 / 72.5 = 1.4, тобто ІЕ = 1.4 * Іф, де ІЕ - економічні показники зносу (амортизація); Іф - фізичний знос за даними БТІ; Визначають залишковий термін служби житлового фонду: Т ост. = (100 - 1.4 * Іф) / j; де: j - щорічна норма амортизації;
Особливості конструкцій. Знос будівель. Оптимізація реконструкції. Особливості конструкцій житлових будівель.
Конструктивні особливості житлових будинків старої споруди.
Житлові будинки старої споруди при високоміцних стінах і фундаментах з нормативним терміном служби 150 років мають великопрогонові дерев'яні перекриття по дерев'яних або сталевих балках, схильні до наднормативних прогину. Проліт між стінками досягає 12 - 13 метрів. У більшості будинків розвантажує фактором для балок перекриттів є суцільні дерев'яні перегородки з дощок товщиною 60 - 80 мм, укріплені в пазах верхніх і нижніх горизонтальних обв'язувальних брусів. Обв'язувальні бруси прикріплені до стін сталевими йоржами. Загальна товщина дощатих несучих перегородок 140 - 160 мм. На відміну від самоутримних, розвантажують перегородки розміщені по поверхах строго по вертикалі. Для перекриттів застосовувався довгомірний корабельний ліс. Заповнення між балками виконувалося з пластин перерізом в половину діаметра 180 - 220 мм. Поверх накату влаштовувалася глиняна мастило товщиною 20 мм, роль звукоізоляції виконував будівельне сміття завтовшки 80 - 120 мм. По балках укладалися лаги з кроком 700 - 800 мм і настилались підлоги. Сходові марші головних сходових клітин виконувалися з натурального каменю по металевим косоурам, марші допоміжних (чорних) сходових кліток в більшості випадків мали "забіжні" ступені. Відсутність між зовнішніми стінами проміжних опор призводило до пристрою висячої системи крокв, що складається з кроквяних ніг, що спираються на зовнішні стіни, центральної висячої стійки і затягування. Іноді замість дефіцитної довгомірної деревини застосовувався прокатний метал зі сталевими або чавунними колонами. Проліт сталевих балок досягав 7 - 8 м. Застосовувалися сталеві балки і прогони як однопрогонові, так і багатопролітні. У цегляних стінах опорна частина сталевих балок перекриттів ретельно анкіровалась (анкіровка забезпечувала надійний зв'язок стін будівлі з диском перекриттів). Застосування основних конструктивних елементів з різними нормативними термінами служби вимагає при капітальних ремонтах враховувати їх особливості для виключення зайвих витрат або ремонтних циклів (наприклад, за повний термін експлуатації будівель з цегляними стінами і дерев'яними перекриттями теоретично необхідно двічі змінювати перекриття або провести реконструкцію, що забезпечує рівну максимально- можливу тривалість експлуатації будівлі після реконструкції). Будинки післяреволюційної споруди характеризуються застосуванням менш міцних конструктивних елементів: полегшеної цегляною кладкою на теплом жужільному розчині, шлакоблоків з низькими характеристиками міцності і т.д. (Термін служби 100 - 125 років). Особливість реконструкції цих будівель полягає в підвищенні надійності основних елементів конструкцій і "комфортності" відремонтованих будівель (виняток комунальних квартир, підключення служб і т.д.).
Терміни експлуатації елементів інженерного обладнання і конструкцій в житлових будинках